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■底商投资潜力凸显 买家卖家力求双赢
当京城房地产市场开始沉寂时,以前曾经被认为仅仅作为社区配套组成部分的底商(住宅、公寓、写字楼等物业的底层部分,往往作为商业、服务业设施),却出人意料地卖得很“火”。以京北的项目风林绿洲为例,据开发商介绍,在进行底商发售时,没有打一分钱的广告便在短时期内全部售罄。而位于京西的曙光花园也是毫不示弱,近10000平方米底商也在很短的时间被抢购一空。也许是看到了底商市场的巨大潜力,新近亮相的一些楼盘,也纷纷加大了对底商的投入。位于崇文门附近的新开盘项目金第NOLITA,规划的底商面积为20000平方米,而位于东二环商圈内的蓝筹名座,在其8万多平方米的总建筑面积中,底商的面积为1.2万平方米,比例高达15%。由此可见开发商对于底商的重视程度之高。
对于开发商来说,底商一般会设置在项目首层或二、三层,而这部分的住宅销售起来,不仅价格偏低,而且相对比较困难。当转化为底商后,不仅销售难的问题迎刃而解,而且还会给开发商带来相当可观的利润。以金第NOLITA为例,该项目住宅的销售均价为6500元/平方米,而底商的销售价格却达到了15000元/平方米;风林绿洲的住宅销售价格为7000元/平方米,其底商的销售价格也同样达到了13000元/平方米。如此丰厚的利润,开发商们何乐而不为呢?
对于投资者来说,投资底商的价值已远远超过了投资写字楼与住宅。据来自北京市商委的信息表明,随着市场竞争的加剧,北京市场的许多商家都在试图寻找新址以扩大辐射范围和力度。外地也有许多商家正在制订进入北京市场的计划。此外,在中国加入WTO以后,一方面国家对于商业发展的政策会宽松许多,在商业选址、经营方面都将会给予更大的操作空间,另一方面,类似于家乐福、万客隆、普尔斯马特等外资零售商也会大量涌进。这些因素都会从客观上加大对底商的需求。租赁需求的不断增加,自然也使得底商租金价格呈现稳步上升的态势。有如此强大的市场支撑,也就难怪众多投资者对底商情有独钟了。
■因地制宜 有的放矢 开发底商忌盲目行事
既然底商的“诱惑力”如此之大,那么是否意味着所有的项目都适合开设底商呢?对此,思源顾问公司李国平认为,小区是否适合开设底商,与小区内整个楼宇的建筑形态有很大的关系。作为中、低档的楼盘可视自身项目及周边环境的特点来决定是否开设底商,但是对于高档物业,还是不开设底商为佳。因为这种纯粹的生活住宅更应体现出项目的档次来。
同样,城市开发集团刘冰以望京的一个新的高档项目———华鼎世家业主来说,由于其经济实力的支撑,因而对于底商提供哪些服务并不是很在意。相反,他们看重的是社区的整体生活氛围,对于社区能否提供一个舒适、优美的生活环境往往表现出极大的关注。
■注重“软”“硬”环境 投资者须货比三家
就投资者而言,若想将实际的投资转化为现实的收益,对底商“软”“硬”环境的考察是必不可少的。所谓“软”环境是指开发商对于未来底商的商业类型如何规划设置,这直接关系到底商的商业形态及投资者切身利益;所谓“硬”环境主要指底商的设计,底商设计的合理与否,也会影响到底商的经营运作。
华兴泰投资顾问公司刘靖在谈到“底商的商业类型如何设置”时说,商业类型要根据项目自身的特点及周边的环境来确定,以蓝筹名座为例,由于地处东二环商圈,因此底商的商业类型充分迎合了区域及市场的要求,包括商务中心、银行、证券、票务等各种商业设施并存。因此,对于底商的商业类型,开发商不必进行太多的限制,但是,一定要保证交易的透明性,使客户提前做到心中有数,以避免过于激烈及不合理的商业竞争。在底商的硬件方面,她认为,在底商的买家未知的情况下,底商设计风格的灵活性便显得格外重要,起码要方便投资者进行改造。另外在底商建造的过程中,要注意保留充足的车位;底商的层高要区别于普通住宅,4米以上比较理想;两层或以上的底商,要预留室内楼梯;层与层之间的贯通要灵活;最重要的是底商的开设不能影响到小区业主的正常生活,要充分保证业主的私密性。(殷苏峰)