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物业管理经营体制主要有经营制和代理两种模式。目前国内绝大多数物业管理企业实行经营制管理,而香港、国外的物业管理企业则为代理制。笔者认为尽快推进经营制向代理转变,全面推行代理制,是我国内地物业管理走向市场化、专业化必然进程,是促进物业管理行业的健康发展的必由之路。
一、经营制产生的原因及缺陷
物业管理的经营制指的是物业管理公司把管理费作为“收入”,扣除运作支出后的剩余管理即为利润,若管理费收不抵支,则由开发商或管理公司负责补足。
经营制形成并长期存在的主要原因有:
1、福利性房屋管理体制的影响。物业管理公司经营机制受到福利性房屋管理体制的影响。往往采取与福利性房屋管理体制十分类似的经营制管理模式。加上一些管理公司是由房管所转制的,与福利性房屋管理体制还有千丝万缕的联系。
2、开发模式的影响。目前,广州市已注册的物业管理公司有600多家,其中超过90%物业管理公司都是发展商的子公司,“谁开发、谁管理”的开发模式导致物业管理公司受制于发展商而不能独立发展。
此外,发展商为了促销,纷纷采取减免管理费,送多少年管理费或将管理费标准定得非常低等手段吸引消费者买房。结果必然导致发展商的物业管理公司入不敷出,不得不依靠发展商的补贴维持经营。
3、法律法规的缺陷。有关的法律法规一般将物业管理收费看作是物业管理公司的营业收入,年终扣除成本即为物业管理公司的利润。
4、管理费标准偏低。各地物价部门制订的物业管理服务收费标准常常是偏低的,以致物业管理公司入不敷出,靠国家一些优惠政策或补贴“过日子”。
5、有关方面观念未转变。税务等部门将物业管理行业看作一般的服务行业,管理费收入按全额征营业税,对年终结余征收所得税。实际上,物业管理费绝大部分都是代收代支项目,如代收代支业主的电费、水费等,所以应按“代理业”征收营业税。另外,物业管理公司的年终结余并非公司利润,而是管理费的结余,属于业主所有,不能对这部分结余征所得税。业主方面,将物业管理责任无限扩大,认为交了管理费,物业管理公司应该包办所有事情。缴纳管理费之后,往往不愿意再交维修基金。业主另一个误解是认为管理费即物业管理公司的“收入”,因而对物业管理公司如何使用管理费并不关心。
当前物业管理经营制的缺陷主要有:
1、物业管理公司难以独立经营。目前广州市大多数物业管理公司只是管理其母公司开发的楼盘。管理面积小,管理成本高。这些管理公司不是真正自主经营、自负盈亏的经济实体,主要靠发展商补贴生存。这不仅阻碍了管理公司的自身发展,而且严重损害了小业主的利益。
2、业主的主体地位难以体现。物业管理公司是业主聘请的“管家”。管理公司收缴的管理费属于全体业主,并非管理公司的“收入”,可是在经营制下,管理公司将物业管理费据为己有,作为自己的营业收入。这种作法完全忽视了业主的主人翁地位,侵害了业主权利。
3、维修基金难以筹集或使用不当。按规定维修基金应由发展商或业主支付,但实际上发展商或业主往往不肯掏这笔费用。另外,维修基金用于房屋的大修、中修,而目前对房屋的大修、中修、小修并无十分明确的界限,加上对维修基金的使用缺乏约束机制,经营制就为物业管理公司将维修基金据为己有,或为牟取利润,用维修基金修缮本应属管理费支出的小修项目,开了方便之门。
4、服务质量难以提高。在经营制下,物业管理公司将收取的物业管理费据为己有,有的公司往往会采取短期行为,想办法提高管理费收费标准,尽可能多收费,少服务,少花钱,以赚取最大利润。受利益驱动的物业管理公司往往损害业主的利益,降低了服务质量。
二、代理制的特点及优点
代理制是物业管理公司收取业主的物业管理费,向业主提供各种服务,并按一定的比例在物业管理费中提取适当酬金作为物业报酬,物业管理费结余归业主所有,不足则由业主缴纳管理费补足的一种经营形式。这种物业管理经营机制的特点在于:①物业管理公司从物业管理费中提取一定比例的酬金,能够维持公司的运转而独立经营。②年终结余属业主所有,而非物业管理公司的利润。若年终入不敷出,由由业主在下一年通过缴纳管理费来补足。③公司运作规范,由于管理费属于业主所有,业主委员会对物业管理公司给予监督,从而激励约束物业管理公司规范运作。目前代理制在我国的运作实例较小,只有沿海地区如广州、深圳等地有所实践并制订相应的法律法规。
实施代理制有以下优点:
1、有利于体现业主的主体地位。管理费是业主的钱,管理公司只是业主聘请的“管家”,管理公司花的是业主的钱,业主对管理公司的监督并非是干涉管理公司的内政,而是正确行使自己的权利。
2、物业管理公司运作透明、规范。采取代理制的管理公司运作更规范,其所得的就是管理酬金,其它的都是业主的钱。在管理某个小区(大厦)时,由于员工工资、福利等已打进管理成本,因而管理公司(或管理处)财务上开源节流都应体现在管理账户上。管理公司必须通过提高管理服务水平来赢得业主的信赖和满意,从而实现管理目标,获得相应的酬金。
3、有利于解决维修基金筹集和使用的问题。在代理制下,维修基金可通过四种方式筹集:一是在业主入伙时交1-3个月管理费作维修基金。二是管理公司每月或每年在管理费中提取一定比例作为储备金,即维修基金。三是管理公司将管理费的结余全部转为维修基金。四是在发生较大费用的维修更新项目时,临时向业主筹集资金。维修基金的使用同管理费的使用一样都应受业主的监督,管理公司不能将其据为己有。只要管理公司履行了管理义务,达到了管理合同中的管理目标和服务水平,按合同要求开支管理费用,就可收取固定的管理酬金。
4、减少管理费的纠纷。在代理制下,管理费为业主所有,物业管理公司使用管理费受到业主的监督,年终结余属于业主所有,物业管理公司只提取一定比例的酬金。管理费标准的高低,管理费多少对管理公司来说并无实质性意义(只拿固定酬金)。因而在代理制下,业主与物业管理公司之间因管理费而发生纠纷的可能性较小。
5、有利于提高管理水平和服务质量。因为结余的钱仍归业主所有,不能作为管理公司的酬金,因此,管理公司可为业主提供货真价实的服务。
另外,实行代理有利于物业管理的长期行为,管理公司只有精打细算,当好业主的管家,合理安排管理费的支出,精心计划、安排房屋及配套设备设施的维修、养护、更新,才能得到业主的理解和支持,从而取得较长时期的管理权。
三、促进物业管理经营机制从经营制向代理制转变
在代理制下,有两种酬金计算方式,一是按管理费总支出一定比例(一般10%左右)提取。二是每月固定酬金数额,前者由于管理酬金与管理费支出总额挂钩,管理公司有可能拉命扩大管理费支出,乱花钱,以从中赚取较多的管理酬金。为解决这一问题,消除业主对代理制的顾虑,最好采取第二种酬金计算方式,即管理公司每月拿固定酬金。这样可保证业主的权益,完善代理制下的管理方式。
要促进物业管理经营体制从经营制向代理制的转变,关键要做好如下几方面工作:
1、政府加强对物业管理行业的指导。政府应引导全社会正确认识物业管理行业,引导物业管理企业逐步实施物业管理代理制,如制订物业管理委托管理合同样本,在合同样本中明确物业管理代理制,管理公司每月的酬金数等等。
2、加强对物业管理行业的监管。物业管理主管部门应在物业管理创优考评、物业管理企业资质年检等工作中检查物业管理代理制的实施情况,并将物业管理代理制作为考评创优的首要条件,从而促使物业管理企业实现从经营承包制向代理酬金制的转变。
3、健全物业管理法律法规。目前我国物业管理公司普遍采用的经营机制是经营制,而代理制仅在沿海部分地区开始实行。内地物业管理落后沿海地区,代理制也很少实施,应尽快修订完善有关物业管理的法律法人,促使物业管理经营制向代理人制转变。
4、大力推行物业管理招投标。“谁开发,谁管理”模式是形成经营制的重要原因之一。这种模式导致物业管理市场“条块分割”,缺乏竞争。各个物业管理公司囿于一小块“地盘”,难以通过规模化、专业化来降低物业管理公司的经营成本,导致资源严重浪费。推行招投标,有利于物业管理公司实现规模化经营,有利于资源的合理配置,从而推动经营制向代理制转变。
5、开发商应摒弃“肥水不流外人田”的陈旧观念。应全面走向市场化、专业化之路,通过招投标的方法选聘专业的管理公司管理。对属下的物业管理公司则应建立自主经营、自负盈亏的经营管理体制,避免开发与管理权责不清、财务不分的混乱局面。另外,开发商应主动承担前期物业管理的义务和费用,不要做各种减免管理费的承诺,应按政府指导价或业主管理公司之间的协商定价交纳其未售出物业管理费;要完善配套设备设施,确保房屋质量,从而让物业管理公司轻装上陈,按物业管理自身规律运作。
6、健全业主委员会。据统计,广州市100个住宅小区(大厦)里,成立业主委员会的只有100多个,绝大多数小区(大厦)未按规定成立业主委员会。因此 ,一方面业主应积极参与物业管理工作,积极成立业主委员会。另一方面,已成立的业主委员会应积极制订业主委员会章程,促使委员会在员按章操作,充分发挥业主委员会应有的作用,监督管理公司按法律法规和管理合同开展管理活动。
7、在合同中明确代理制的管理机制。业主委员会应在与物业管理企业签订的物业管理合同规定各自的权责,明确物业管理代理制,量化物业管理的管理酬金,确立监管物业管理企业的原则及内容等。
8、加强对物业管理企业的监督。精度、业主委员会应按委托管理合同条款监督物业管理企业,包括对管理费收支的监督,对管理公司的管理行为和员工的服务工作的监督,对房屋及配套设备设施的重大维修、更新项目的监督,从而约束管理公司的代理行为,确保管理公司履行其委托代理义务,按合同规定收付管理费等。
9、理解、配合、支持管理公司的管理举措。业主与管理公司是委托管理合同的双方当事人,具有平等的关系,不可采取“横挑鼻子,坚挑眼睛”方式对管理公司横加指责,也不可动以服务不好而拒交或少交管理费。
10、管理公司勤俭持家,当好业主的管家。物业管理公司既要合理安排人力资源,提高员工素质,提高工作效率,降低员工管理成本,又要合理开支管理费,决不可大手大脚乱花管理费。同时,实行代理制管理方式后,管理公司应摆正自己服务的位置,主动接受业主、业主委员会的监督,包括定期公开管理帐目、管理小区(大厦)的员工人数及薪金的年度预算报业主委员会审批,重大的房屋修缮、公用设备设施的维养及更新等报业主委员会审批,大额费用支出(以合同为准)也报业主委员会审批。
实行代理制管理,物业管理公司不可将管理公司的各种费用、人员工资列入某一小区(大厦)管理费中支出,管理公司只能根据合同的约定拿管理酬金。