|
||||
房地产投资的最大收益
老百姓买房置业,除了为了建立一个温暖舒适的家以外,还希望自己的房屋能够保值增值,这是绝大多数购房者投资时的一种普遍心理。从经济学角度上讲,任何一种投资行为其目的都是为了获得最大的投资回报,即使以居住为根本目的的房产投资行为也同样具有这种普遍意义上的投资目的。大家都希望自己购买的住房能够物美价廉,甚至升值。谁都希望在和朋友谈论自己的住房时,能为自己当初的选择而感到骄傲,“我的房子的地价比当初买房时翻了一倍。”或许您在这样说时,并不想卖掉这套住房而另购新居,因为它还可能增值。
那么如何获得房产投资的最大收益呢?这便是我们接下来要谈论的问题。
先来说一个有趣的故事,根据同名书籍改编的舞台剧《穷爸爸富爸爸》里有一幕戏很有意味:穷爸爸和富爸爸要竞争村里的送水业务,穷爸爸每天起早贪黑,一桶一桶地从远离村庄的河边打水,然后送到村里的蓄水池,而富爸爸则花钱修送水管道,这样不仅满足了本村的用水,还供应了附近的乡镇,从而取得了更大的利益。显然,富爸爸的投资要远远多于穷爸爸,但是富爸爸准确地分析了形势,看到了投资的长远效益,在竞争中取得了胜利。
同样房地产投资作为一种不动产投资,更需要考虑到投资的长远收益问题。房交会上,遇到了金海湾花园的销售经理,问起他最近的销售情况,他颇为得意地告诉我,上个月一下子就卖了将近90套住房。我当时听到后也感到很吃惊,实打实地说这个销售数字在如今竞争激烈的房地产市场上真的要说战果辉煌了。于是,接下来追问他的销售秘诀,而他却说,金海湾的销售顺畅,并不在于营销方式的出奇,而在于项目本身的优秀。他说,选购金海湾的购房者是看中了这里长远的发展。俗话说“放长线钓大鱼”,从市政府的长远规划来看,这一地段具有很大的发展潜力。他告诉我,从市政府的规划图中可以看出,金海湾花园位于河西区,背靠海河,面朝大沽南路。随着城市的发展,天津市在卫津河改造完成后,要花大力气改造海河沿线。规划中显示:在金海湾花园的后面要修建一条宽25米的海河西路,而海河沿岸还会出现50米宽的海河带状公园。紧靠金海湾花园会修建总面积45000平方米的河畔公园。另外,即将修建的津城地铁一号线也会在金海湾花园旁边展露风姿。另外,临近金海湾花园的复兴门还要修建飞跨海河的海河大桥,这不仅会为您将来的出行带来方便,同样也会给这一地段带来无限商机。再加上附近已经拥有的崭新的北京师范大学附属中学(原十三中)、轻工业学院(即将发展为天津科技大学)和天津财院等著名学府,人文气息已然形成。看到这样诱人的蓝图,我已经不再为金海湾的出房速度吃惊了。金海湾花园选对了地方,就像富爸爸一样,它的设计者已经为未来铺设了“管道”,然而这些钱却并不需要金海湾的购房者自己出。
从上面的例子,我们可以看出:如果在一个即将发展的地段投资,您会用较少的投入,取得一个很好的回报,而房地产的风险又远远小于股票,用现在的地段价位,买一个几年后就会升值的房产何乐而不为呢?
投资风险不可忽视
投资风险在地产投资中同样不可忽视,即使您购买的时候花了很少的钱。
如果您要购买有增值潜力的房屋作为投资,要考虑到房屋由于房地产不能移动,不能运输,是真正意义上的不动产,所以投资于房地产中的资金流动性差,变现性较差,不像其他商品那样容易脱手,容易收回资金。一旦投资于房地产,投资者如急需用钱,则不可能像其他商品投资者一样,能迅速将商品转手变现。所以,您要考虑到未来可能会出现的情况。
由于房地产投资周期较长,占有资金较多,因此投资于房地产,还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。当社会经济处于滑坡阶段,经济萧条,通货膨胀,这时房地产本身不会因为通货膨胀而贬值,相反,投资于房地产的资金还能够起到保值作用。但由于人们降低了对它的消费水平,也会导致房地产投资者遭受一定的损失。
投资风险个人购房用于经营的人要明白,不是所有的房地产项目都可以升值。随着社会的发展,房地产项目价值性格比内含的日趋丰富,配置相对落后的项目跌价将在所难免。
追求最大投资回报
当您决定投资一个具有潜力的地段时,那么怎样去选择这一地段的地产开发商呢?
首先要选择有“品牌”意识的开发商,购房者要追求最大收益,关键在于对投资楼盘的考察,比如所建楼盘获得过“市优”,甚至获得“鲁班奖”;从宣传上讲,比如在市内获得了较大的知名度等等,这样您就可以有信心去购买这样的开发商所投资的地产。因为开发商在选择投资项目时也会考虑到自己的投资利益问题,好的开发商会选择有潜力的地段进行开发,从而获得最大的利益。
其次,户型设计要功能合理。您在选择户型上要贯彻实用、前瞻的原则。如在室内小环境的设计上,要多户型选择,间距要灵活分割,注意采光、面积与其他房间的关系,而且室内不见明管,暖气片采用最新的材质,外檐高级涂料罩面,同时,要避免二次装修时资源的巨大浪费,公共区域的设计也应打破传统。最近,许多专家都提出,要增强住宅设计者、开发商和消费者的“户型意识”,“房子不是越大越好,室内格局最重要”。另外,具有一定的前瞻性也是非常重要的,房型落伍了,自然不好卖出去。
再次,注意房产设计的小区规划。小区的长远规划,不仅直接体现出投资商的实力,而且是您今后居住是否舒适,房屋是否舒适,房屋是否可以保值增值的重要方面。您要考虑,室内设计要结合整个小区的外景观环境,小区内有美观的绿地、花园、道路、其他配套设施等,也要考虑小区以外的、能见得到的景致,如远山、森林、公园、湖泊等。另外,要结合物业管理,如果您看中的小区在设计时还有一些配套设施,如车库、学校、商店、小型娱乐设施、社区保健网点、公共绿地、小的园林作品等,这不仅极大地提高了您的房屋将来升值的可能。而且也会为您营造出环境清洁、空气清新、阳光明媚、景致优美、温馨舒适的家园。
最后一点就是上面提到的整个项目的设计方案要符合区域经济的发展,这是选择具有升值潜力的楼盘的最关键因素。
独享金海湾钓大鱼
以上我们向您介绍了房产投资保值、增值的一些基本知识,也许您现在还只是一种概念。其实,很多地产商在投资的时候,为了自身的长远利益,已经为您做好了设计。以金海湾为例,上面介绍了其发展的长远趋势和已经具有的地域文化氛围。那么关于“品牌”、户型和小区规划呢?金海湾的开发商为了这一地段适应将来发展的需要,还要在小区附近修建一万平方米的大型购物超市、主题公园等配套措施。另外,房屋设计也力求完美,有错层、跃层等流行房型,物业配套也选用高品质的建材,社区公园聘请名家设计,另外现在一期工程已经接近封顶阶段,明年便可入住。这样虽然表面上开发商多投了很多资金,但是从长远角度来看,开发商在地段升值后同样会获得好的回报。比如,这一地段拥有了大型购物超市,就会极大地方便小区居民购物,同时开发商也会获得巨大的利润,这就形成资金的良性循环。
选择一个好的地段投资会形成开发商和消费者双赢的结局。就像金海湾花园的项目经理所说的,我们这个地段叫金海湾,就是因为这里几年后会成为海河的金湾,而我们和购房者只是在等待着几年后的丰收。(雪尘)