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一、经济适用房是商品房吗?
是。经济适用房与商品房都是由开发公司建设,房子建好后都是用于出售,都有一定的利润,所以都是属于商品房。以前商品房是唯一的,现在推出的经济适用房是商品房的一种形式,国务院[98]23号文件中明确规定:经济适用房是微利价的商品房。虽然两个都叫商品房,但从内容上是有区分的,商品房完全是市场价,经济适用房是政府指导限制价。
二、经济适用房的质量有保证吗?
有。政府对经济适用房的工程质量,或者叫功能质量、环境质量、服务质量与商品房的要求是完全一致的。绝对不会像一般人所说的,既然价格比较低,它的质量很难保证。因为建设经济适用房,政府在其中起了关键的指导作用。政府的作用主要体现在:对这个项目先是政策上的优惠,另外对整个工程质量有比较高的要求,确保给消费者提供的这种保障住宅有好的质量。所以购房者可以放心,经济适用房的质量是有保证的。
三、经济适用房与商品房的土地供应方式一样吗?
不一样。商品房土地供应按照现行的法律规定,要向政府交纳土地使用权的出让金。政府为了使经济适用房价格降下来,把应该收的土地出让金不收了。所有的经济适用房的土地使用权实行行政划拨。
四、经济适用房与商品房建设的优惠政策一吗?
不一样。对于商品房政府是完全采取市场化的运作方式,由市场确定各种资源应收的价位。对于经济适用房,除免收土地出让金外,并给予别的方面的优惠政策,如各种配套费减半征收;所有的行政事业的收费减半;小区的建设配套费不摊入住宅的成本。有这三项优惠政策,经济适用房的建设,相对来说要比商品房价格优惠一大块。北京相同地段的商品房与经济适用房,价格相差在500-800元之间。
五、经济适用房与商品房的价格确定方式一样吗?
不一样。商品房的价格完全是随行就市,只要有人买,开发商可以按任意的价格卖,政府不加干预。经济适用房实行的是政府指导价,按保本微利原则确定。政府对它的销售价格进行控制。政府确定经济适用房的价格主要是从成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。再加3%的利润。
六、经济适用房与商品房的房型面积有区别吗?
有区别。因为经济适用房主要是解决中低收入家庭的住房困难,相对来说在面积房型上要适当控制一下,比如同样面积的房子,都是大户型,解决的人就相对少一些。经济适用房管理办法中规定,经济适用房的户型,应该主要以二、三居室为主。综合起来讲,主要是鼓励建设面积适中,功能比较齐全的住房,而不是追求超大面积的户型。
七、经济适用房与商品房的设备要求一样吗?
不一样。开发商为了把商品房的销售价格提起来,在商品房的建设过程中,可以使用一些进口的高档设备;对经济适用房从政策上要求,尽量采取一些质量比较好,价格比较适中的功能设备,以降低房价。
八、经济适用房与商品房的销售对象一样吗?
不一样。商品房销售完全市场化,什么人买都可以,没有限制。经济适用房从政策上讲,应该销售给中低收入的家庭。具体中低收入家庭如何确定,这个权利交给了各个城市,根据不同城市的人均收入划出中低收入的界限。北京目前中低收入的标准还没有确定,经济适用房基本上是敞开供应。但随着中低收入标准的确定,高收入者购买经济适用房肯定会受到限制。
九、经济适用房与商品房享有的权利一样吗?
不一样。对商品房所有权占有、使用、收益、处置的四个方面,政府没有任何干预。买了商品房随时都可以出售出租继承赠予,只要按规定交了税费就没有任何限制。对经济适用房政府要有一定限制,对占有、使用、处置权利,现在的政策没有限制,主要是对收益权利做了一些限制。你的房子要出售,政府就要做一些调节。第一个调节是补交土地出让金,北京市现在的规定是按照标定地价的10%,如果没有标定地价,按销售价格的3%补交土地出让金。第二,土地收益,按照北京现在的规定,四千元以内的部分全部归个人所有;四千至五千部分,80%归个人,20%归国家;五千以上部分个人和国家各得50%。另外,经济适用房在上市的时候,税收给予一定的优惠,比如契税减半,居住满一年免收营业税,不满一年按减半征收。
十、经济适用房与商品房的物业管理收费标准一样吗?
不一样、商品房的物业管理收费,政府只核定成本构成,价格标准主要靠市场调节。对经济适用房物业管理收费,政府要严格进行控制。北京市的物业管理收费,国家要求每平方米在0.5元钱以内。这样对中低收入者来说,经济承受能力好一些。以避免出现买得起房住不起房的现象。
十一、购买经济适用房的面积套数有限制吗?
有限制。如果有钱,商品房买几套都不受限制,经济适用房一般一户只允许买一套。另外面积要有所控制,虽然目前暂时还没有具体的面积控制标准,但随着经济适用房政策的不断完善,肯定要做出一些限制。