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●政府、企业和学术界的一次近距离对话
日前,天津市建委、市规划局、市房管局联合发起举办了“天津市房地产高层研讨会”,旨在探讨怎样在新形势下继续保持本市房地产市场的持续性发展。
这次会议将“如何保持天津市房地产市场的健康、稳定发展”作为研讨主题,建设部住宅与房地产业司陆克华副司长,国家住宅与居住环境工程技术研究中心开彦总建筑师,中国房地产业协会理事、北京东丽集团总裁倪源,中房协开发委秘书长王平等业内权威人士专程从北京前来参会。南开大学、天津大学的几位知名学者也在会上各抒己见。本市开发企业20强的开发区建设集团、立达、顺驰、万科、鑫森等五家企业的老总也莅临会场,向出席会议的代表阐述了他们对于天津楼市未来走向的看法。正如市房管局孙华起局长所说的,这次研讨会“实现了政府、企业和学术界的一次近距离对话”。
●会议厅上演“大脑风暴法”
在这次研讨会上,许多代表发言给人耳目一新的感觉。如开彦总建筑师提到的目前住宅产业存在的几大误区,即住宅产品的贵族化、套型面积的大型化、建筑风格的欧陆化、居室装修的宾馆化和园林规划的公园化,实际上都是与“以人为本”的设计理念相悖的。这给还处在转型阶段的天津市房地产市场上了深刻、生动的一课。开总对生态住宅、健康住宅以及住宅产业化的精辟阐述,也让人们对于这几个概念有了更深的认识。市建委副主任舒长云提出的把加快公建设施开发、加快住宅产业化步伐、力争在全市开工建设一片10万平方米以上的项目的试点小区、逐步取消初装修、推动城郊结合部的城市化进程作为提高房地产业附加值,培育新的增长点的四个突破口和切入点,也让与会者深受启发。在这次研讨会上,每一位代表都畅所欲言,现场气氛十分热烈,不禁让人想起了在国际上流行的一种学术讨论方式--“大脑风暴法”。
●楼市发展,还有10到15年上升空间
大多数代表都表达了对天津楼市发展前景的乐观。南开大学曹振良教授认为,根据房地产发展的倒U理论,天津楼市还有10到15年的上升空间。立达集团总经理钱伟荣认为,把企业做成长寿企业,这是造出让老百姓真正满意的“放心房”的保证。天津万科总经理刘壮成认为,创造自己的品牌资产是企业做大做强的必然出路。发言的企业界人士都强调了应对新的竞争环境修炼“内功”的重要性,他们对于未来天津楼市的走向更是充满信心。
市建委的有关负责人士认为,房地产开发企业的发展好坏,直接决定了这个市场的兴衰。这次研讨会就是提供一个交流的机会,政府和企业找到一个最佳的结合点,以期共同保持本市房地产市场的健康、快速发展,把房地产业真正做成本市的支柱产业。
◆产业的发展情况及存在的问题
(天津市建委副主任 舒长云)
前三季度,我市房地产业运行呈现出以下几个特点:一是房地产施工和投资保持了较高幅度增长,资金到位情况较好。二是商品房销售保持了旺销势头,市场需求结构日趋合理。三是房地产开发的地域结构也开始发生明显变化。四是房地产业增加值始终保持了快速增长的态势。同时,有几个问题也需要予以高度重视。一是土地供应量、项目新开工量、商品房上市量都比去年同期减少。二是今年销售形势的良好,在很大程度上得益于景观改造和学校改造所产生的拆迁安置。上述现象只是问题的一个侧面反映,我们感到,如何保持房地产业持续发展的后劲,确保其“十五”期间真正成为支柱产业,才是当前需要迫切解决的问题。
◆策划是项目成功与否的关键
(建设部住宅与房地产业司副司长 陆克华)
天津房地产这几年取得了很大的成绩,发展一直比较平稳。相较于其它城市,楼市泡沫成分很少。我认为,在房地产开发中,策划对项目能否成功起着至关重要的作用。项目策划不仅要考虑全国经济发展的大环境,本市土地、人口资源也是影响房地产发展的因素。天津市在危改、房改、小区建设上取得了很多宝贵经验,但也有一个问题不容忽视,天津市目前新开工量比去年同期有明显的下降,这就说明开发商对市场未来一年的预期不好,政策部门应该分析出是什么原因,以期更好地为这个市场服务。
◆未来住宅技术发展要“以人为本”
(国家住宅与居住环境工程研究中心总工程师 开彦)
住宅设计要充分研究人的居住行为与消费心理,切实地考虑人的需求。开发商不应搞花架子,追求时髦、华丽、豪气,不应盲目把城市公园、雕塑、广场等城市手法都用到居住区内,让人感觉无所适从。住宅在满足基本的居住功能后,更要强调公私分区,把全家人的行为与个人行为分开,保障个性发展。住宅开发对声、光、热、排管技术、空气质量都有严格的技术要求。比如管道技术,要严格做到自家管道不进别人家,不穿楼板。这实际上也是产权清晰的表现。而且中国开发商很难想象的无地漏卫生间在国外已属平常,可见我国住宅建设中的技术差距还很大。
◆住宅产业要多元化、专业化
(中国房地产协会理事、北京东丽集团总裁 倪源)
消费的多元化、房地产业的多元化并存,将成为未来房地产的基本模式。随着人们第一居所的解决,二次置业涉及了对环境与居住品质的更高要求,旅游购物、养老度假、运动休闲等住宅形式走上历史舞台。天津毗邻北京,而且交通日益发达,政府应该考虑在京津之间铺设轻轨,人们往返京津只需半小时,交通的便捷可以吸引北京的白领来津置业。目前,房地产专业化分工渐成格局,住宅产品的好坏取决于集成的程度。而物业管理、营销、工程建设等都应由专门化的公司完成。对于开发商而言,市场的细分催生出专业化开发公司,因此,房地产市场日益细分,房地产开发日益专业化成为必然。
◆房地产:是基础产业,又是支柱产业
(南开大学经研究所 曹振良教授)
我们认为房地产业作为提供工商和公共基础设施等业务的行业始终具有基础产业或先导产业的性质,这是它所固有的产业功能决定的。但是当房地产进入倒U曲线发展时期,除了其所固有的基础或先导产业选择性外,还兼有主导产业或支柱产业的性质,从而使房地产业取得了“双层”产业地位,既是基础产业,同时又是支柱产业。
◆广纳群贤及五个“创新”
(天津大学管理学院 赵透明教授)
住宅企业由于行业特点及人们对它的认识深度所致,现有人才与需求人才之间存在结构性不平衡,人才缺乏程度较为严重,这严重制约了住宅产业的高水平发展,因此住宅企业应树立“以人为本”的观念,形成尊重知识、尊重人才的良好风气。要有“识才的慧眼、用才的气魄、爱才的感情、聚才的方法,知人善任,广纳群贤”。建立合理的分配和激励机制,领先企业的凝聚力、文化氛围和个人发展环境来吸引和留住人才,以促进企业的发展。中国住宅产业面临着发展的难得机遇,能否抓住这一机遇,关键在于企业能不能实现观念创新、体制创新、市场创新、技术创新、管理创新这五个创新。
◆向“质量的时期”转变
(天津大学建筑学院 荆子洋教授)
天津市的住宅成套率仅为50%多,可以说在今后一段相当长的时期,我们仍面临“量”上的巨大建设压力。建设部叶如棠副部长曾说过:“40年来建造的房子,住宅占一半,论建筑成就,住宅数第一,论面貌单调,住宅也数第一。”这种单调不单指建筑的门面或造型,更深一步应当是指对城市生活、文化习俗、气候条件、地理环境、历史风貌等诸多因素差别的漠视。如果我们今天不对天津的居住文化、城市文脉作充分的研究,还一味采用这种以“量”为重要标志的建设观念,将对今后的城市发展和社会带来无法挽回的损失。同时,由于信贷消费制度的发展、住宅二级市场的放开和活跃以及今年将实际运行的货币分房制度都会加快房屋周转的频率,对居住品质的要求也会更高,住房更新周期缩短以及改善型需求都标志着追求“质”的时期即将到来。
◆三个深层次调整:梯次、改善、投资
(天津财经学院首席教授 罗永泰)
目前我市房地产行业的市场结构存在一些问题:一是二级市场中缺乏使用功能的住宅较多。如五六十年代盖的筒子楼、宿舍楼较多,难以在住房二、三级市场中流动。二是中小学校建设落后于房地产业的发展,直接影响商品房的销售。三是房地产市场发展不均衡,结构需要进一步完善。四是住宅市场相关配套政策不完善。对此,我市房地产业应该在三个方面加以深层次调整:一是引导和促进商品房形成梯次消费,二是提高改善型消费的档次,三是让商品住宅成为居民投资的热点。
◆土地是先导性的也是根本性的
(天津社科院研究员 卢卫)
我认为,目前我市存在的一个问题是土地开发对房地产发展的主导作用还未充分体现。在房地产中,土地是先导性的也是根本性的。土地的增值是个必然趋势,也可以带来产品附加值的提升,但这并不意味着“以地敛财”。天津房地产产业的每一次升级最终都要靠土地的升级。另一个问题是,住宅产业化缺乏与之相适应的技术支撑平台。目前,无论是开发商还是消费者对住宅技术理解得都不够透彻。开发商把住宅技术含量作为炒作项目的手段,而消费者盲目相信,缺乏必要的调查。住宅产业化是住宅提升本身技术含量的过程,因此,要提高对住宅技术的认识,加速住宅产业化进程。
◆行业发展问题的四点对策
(开发区建设集团董事长 孔繁昌)
政府部门和企业应该在四个方面解决目前在天津房地产市场上存在的一些问题。一是政府有关部门应加强对开发企业的管理,逐步提高市场进入的门槛。另一方面开发企业要加强彼此间的合作,选择恰当的时机通过重组、购并等方式扩张规模。二是政府有关部门在出让土地的过程中,应把握房地产开发的整体布局,确定适度的出让土地规模,给企业的开发提供较大的选择机会。开发企业要改变过去开发单一项目缺乏连续性的开发模式,实施成片开发和流动开发。三是政府职能部门逐步转变观念,建立适应房地产业发展的管理体制,减少不必要的行政审批程度和环节,简化办事手续。四是政府部门首先要把土地资源的利用和区域经济的发展予以统筹考虑,同时建设多个区域性商业中心,促进区域经济的发展。
◆建放心房,做长寿企业
(天津立达房地产有限公司总经理 钱伟荣)
建造放心房需要四个要素来支持:一是信用文化,企业要有“诚信”的本能要求;二是市场成熟,消费者选择能力的提高及自我风险保护意识的成熟;三是政府监管,目前存在监管上的不到位与无必要的审批并存的现象,要努力提高工作效率;四是法制建设,建立健全有关法律、法规。做长寿企业也要做到四点:一是要完成国企的产权制度改革,企业的健康发展首先要有清晰的产权制度做保证,各级经理人应在政府的积极配合下努力创新,避免无偿量化国有资产和无偿占有人力资源;二是建立信誉制度;三是处理好企业与政府、与银行间的博弈关系;四是强化管理,管理是企业长寿的保证。
◆明年楼市走势分析
(顺驰集团总裁 张桂宗)
从目前情况分析,几个关键因素影响今后房地产市场的发展。一是基础设施投资及危改的拉动;二是继续深化和加大住房制度改革力度;三是土地供应量及计划的宏观调控;四是开发商的素质;五是金融政策。明年房地产市场将呈现以下几个特点:一是产品结构继续调整,总量难有大的增幅;二是住宅二级市场将显现活力;三是大规模改善型项目会更受欢迎和市场的关注。
◆应制订城市新的规划发展目标
(天津万科总经理 刘壮成)
首先,政府应该制订城市新的规划发展目标。在对比上海、北京、广州、深圳这些地区房地产发展的时候,我们可以比较清晰地感到明确的给市场带来的巨大活力。比如北京的奥运概念,CBD中心区的概念;上海的浦东新区概念,徐家汇次中心概念。目前我们在城市规划上有较大的自发因素,表现在所谓的地产发展方向并没有真正的投资和产业支持,而一些投资和产业概念又没有很好地与房地产开发相结合,比如地铁、机场、大学城、滨海新区。这就使发展商和客户都失去了方向感。其次,缺乏城市整体规划必然带来另一个问题:市场缺乏令人兴奋的项目或板块。这几年真正能够在市场说得出来的好项目不多。同时大量的中低价房阻碍了市场新投资的进入,不利于吸引更多的发展商,造成开发水平很难再上一个台阶。
◆天津市需要高档项目
(鑫森置业董事长 苏兆宏)
目前天津房地产市场存在一个误区,由于对房地产整体概念认识不足以及人们缺乏高层次的居住理念,因此出现一些低素质的楼盘。而房价的低水平使开发商如履薄冰,没有胆量启动高档项目。这种恶性循环不利于天津楼市的发展。从房价上讲,目前低至一千元,高至一万元,悬殊的价格却同时存在,造成混乱的局面。以后市场要规范,人们要形成梯级消费观念,一千元只能买二手、三手房,没有道理买新建商品房。目前天津市还没有能够真正代表城市特色的高档住宅,这不能不说是一个遗憾。房地产市场应从被动性思维转向正向思维,开发商要做高档项目,把产品真正做到位,这才是成熟的房地产市场。从长远来看,衡量一个城市的房地产市场的真正实力,还是要看它的高档住宅。(余洪涛 刘师迅)