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今年以来,房地产部分政策正在调整,特别是实行土地招标和拍卖制度以及提高商品房预售标准,将改变房地产企业的竞争格局,并将对其经营产生深刻的影响。
优秀人才的争夺
加入WTO后,国外房地产企业将全方位地进入,它们凭借其雄厚的实力、优厚的待遇和先进的办公条件,势必将更大规模地吸纳中国房地产企业的人才。房地产企业的外商独资企业、中外合资企业及国内民营企业与国有企业之间的“高级人才争夺战”必将愈演愈烈,国有房地产企业的“冗员沉淀”问题将更加严重。以与房地产密切相关的金融业为例,近年来,新建立的各类金融和保险机构,其骨干队伍基本上都是从我国四大国有商业银行的优秀人才中流失而去的。再以发展最快的电信业为例,摩托罗拉中国公司的1.2万余名员工中,99%是由内地各高校培养出来的,其中,硕士及硕士以上学历占70%。从这些可以看出,加入WTO后中国房地产企业将面临严重的人才流失问题。
综合实力的考验
土地是房地产企业重要的生产要素,土地储备的多少是衡量房地产企业未来发展前景的重要指标。随着房地产市场的快速发展以及我国加入WTO后与国际惯例接轨的需要,我国部分城市土地政策出现了新的变化。
实行土地招标和拍卖制度,将使房地产上市公司在以下3个方面比拼实力:
一是历史资源优势。部分公司拥有政府划拨或协议取得的历史用地,与其他公司相比,成本低廉将是这些企业的突出优势。
二是资金实力。与以往行政划拨和协议出让土地相比,土地招标和拍卖对房地产企业资金实力要求较高。
三是开发和销售能力。当房地产企业资金实力相近,能够通过招标、拍卖的方式获得土地时,开发和销售能力成为企业成功的关键因素。
总之,土地招标和拍卖方式对房地产开发企业的综合实力要求大为提高。土地市场的竞争将加速房地产企业优胜劣汰的过程,大批资质低下的项目公司或“空壳”公司将逐步被淘汰出局,房地产行业的市场集中度将逐步提高。
资金实力的考验
房地产业是资金密集的行业,对金融政策的变化十分敏感。今年6月,中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》,对房地产开发企业的资金需求骤然加大。《通知》对开发商贷款提高了门槛,并严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款,同时提高了商业银行发放个人住房抵押贷款的条件。借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主题结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3。
目前40余家上市的房地产企业中,按照现有的配股和增发规定,只有深万科、深振业、中远发展等部分公司具有融资资格,多数公司还只能依靠巨额银行贷款。目前房地产上市公司资产负债率偏高,达到50%,扩大银行贷款将使其产生偿还风险,影响企业的长远发展。