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经过二十年迅速发展,房地产业已成为我国国民经济新的增长点和事实上的支柱产业。当前各项利好因素正促使全行业实现质的嬗变。但也有诸多难题耐人思索并亟待解决。近日,中房集团董事长孟晓苏博士就当前业界关注的焦点问题接受了本报记者专访。
记者:“入世”会给境外投资者带来更加公平公正的投资环境,但我们注意到房地产开发资金的境外投资额却逐年递减,这一现象令人费解。
孟晓苏:近几年境外投资持续下降的原因我分析可能包括三个方面。(一)从1994年到1997年房地产业的急剧下滑造成许多外商对中国经济发展与房地产业发展的怀疑和误解;(二)美国纳斯达克股市的虚假繁荣诱使许多投资者把资金拿到美国股市上去冒险,结果损失惨重,反而与这三年火爆的中国房地产市场失之交臂;(三)外商很惧怕汇率,而房地产投资是长线投资,且产品不可能出口销售,使投资人担心汇率损失。应当说,目前国内房地产业中的开发行业并不太缺乏资金,但中介行业,特别是其中的经纪与咨询业和物业管理行业发育较差,仍需引进外资。
记者:这几年房价总体上一直呈上升趋势,特别是今年涨势较猛,引发了全社会的关注。这种现象正常吗?
孟晓苏:今年1月至7月,全国商品房平均价格比去年同期增长10.9%,其中商品住宅平均价格比去年同期增长11.8%,相比前两年涨幅较大。为此政府正在采取措施,包括增加经济适用房的供应量和防止由于土地拍卖造成抬高地价和房价。这些政策措施都很有必要。但客观分析,10.9%是不是正常上涨呢?纵观1988年以来14年的房价状况,平均每年涨幅12.7%,比今年涨幅更大的年份有8个,且今年房价涨幅低于14年的平均涨幅。由于前两年房价涨幅趋缓,人们便对今年的恢复性增长感到难以承受,故而盼望房价降下来的舆论超过了要求房屋保值增值的舆论。其实前两年房价涨幅趋缓是受通货紧缩、物价总水平下降的影响,而非正常情况。因此,认为目前全国城市房价是不合理上涨的看法是缺乏深入分析的。
我认为住房价格今后几年的走势仍将是稳中有升。这对于房地产企业的开发与销售,对于居民购房居住、房屋出租或置业保值都将是大为有利的。
记者:目前国内房地产开发企业还处于成长阶段,竞争力还比较弱。怎样才能化解弱势发挥优势呢?
孟晓苏:练好内功是根本。对国有房企而言,一方面要推进企业资产重组,组建大型企业集团,增强综合实力;同时要加快国有房企建立现代企业制度的步伐,释放企业活力。房企改革中的股权改革有多种形式,包括吸收其他股东参股、经营者参股、企业上市等。而对企业发展影响较大的是职工参股,特别是经营者参股。这直接关系企业命运。
另一方面,也正是由于产业的以上特点和国有房企改革的迟滞造成了业务骨干大批流失和“下海单干”。面对今后更加激烈的人才竞争,我们不仅要靠感情留人,更要靠分配机制留人,特别是股份留人。
记者:中国房地产业的周期性变化有无自己的特点?目前的繁荣能维持多久?
孟晓苏:通过分析房地产投资增长率与GDP增长率的关系,我们可以发现中国房地产业周期有这样几个特点:(一)与宏观经济周期波动的趋势基本一致;(二)波幅大于后者;(三)衰退期较短而增长期、繁荣期较长;(四)发展领先于宏观经济增长而衰退迟于宏观经济,体现了先导经济的特点。
目前房地产业又进入新一轮增长期。有人担心会不会出现新的过热进而跌入衰退。从目前市场供销两旺且仍有较大容量来看,我个人认为房地产业将保持5至6年的增长态势。当然,这并不排除个别城市出现局部的房地产供应过量的可能。