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近郊村镇建设缺乏统一规划,微观上实际失控,形成了规划上严重的空白区和房地产的“自由开发区”。建筑杂乱无章,档次低下,挤占了绿化带,浪费了规划用地。其后果,既不利于社会人文融合,也不利于城市边缘建筑的立面效应和天际线。
“农”字立项
出于减少成本和简化征地程序的原因,往往也是为了绕过控制耕地的国家政策,城乡结合部的房地产项目开发不少以“农”字立项,变相获得土地开发权。由于土地性质没有变化,造就了一大批无土地使用权的物业,而这就好像“无立锥之地”的房屋。另外,一些开发商“明修栈道暗度陈仓”,以合作名义取得土地使用权现象也很普遍。因为小区物业作为产品的特性所引出的产权分割的困难,形成了大量的“一房两治”或产权模糊的商品房。因为以上两类房屋售价较低,许多配套设施残缺,既浪费了结合部宝贵的土地资源,使城市规模失控,又留下了数不清的隐患。
多元管理
上面讲到的“一房两治”和“无立锥之地的房屋”给居民生活、小区管理和设施建设埋下了多重障碍。天津红桥—北辰区结合部的多处小区存在着严重的户口问题。同时由于传统城市管理形成的一些规定经费单位走,福利随人走,因而人户分离带来了居民户籍、入托、上学、就业、卫生、治安、民政、福利等一系列问题。而在小区管辖上的多元管理,名义上是齐抓共管,实则政出多门,同时一些部门对没有“油水”的管理义务,互相推诿,避之不及,结果使小区成了“三不管”。另外,由于非规范开发,开发商对项目的电、水、气、热、讯、交通乃至公园、学校等市政配套设施都想沾国家的光,无人出力,形成小区有人住,无人管理。
级差地租
工业化以来的世界城市发展表明,城乡结合部是城市化一定阶段上的高尚社区,社会精英与中产阶级聚集,人气旺盛,蕴涵着发展的资源。因为地租生长快,不动产连续升值,具有巨大的开发潜力。现实也是如此,根据天津河北—北辰、河西—津南、南开—西青结合部W、M、B三个房地产项目的“成本—售价”资料分析,其回报率分别达到了15%、26%、116%,后者几乎出现了暴利。如此高额的剩余价值,是项目定位成功所不能解释的,其来源主要是级差地租在起作用。
对于级差地租的归属,经济学的理论归属者应为投资人。级差地租的生长来源于市政基础设施建设长期不断地投入,把原来的“劣”地变成了良地,又把良地变成了黄金地。依据价值规律,这部分投资的回报应当归政府所有,但是我们看到,现今城乡结合部房地产开发剩余价值里,属于级差地租的那一部分,装入了开发商和村社自家的腰包。(马德 朱雪尘)