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曾几何时,高层是身份、地位的象征,倍受青睐。多年以后,随着“那一代的高层”老化问题出现,购房者开始敬而远之。如今,随着设计、配套水平的提高,“高层”又开始回到群众身边。但几经风雨起伏,人们心中疑虑的消弥仍尚需时日。
8月11日,在复康路旁开盘了一个新的项目——百度风景。开盘当日,销售状况平平,这让笔者感叹——高层的路仍然难走。近几日再看,销售都是一日火过一日,很有一种士别三日当刮目相看的感觉。仔细品味一下百度风景这种奇怪的销售进度,感觉除了与其项目特色有关外,应该与项目所处地段有很大关系。
百度风景与一中心隔红旗对望,位于复康路旁,处于绝对的居住生活成熟地段。据百度风景的有关负责人介绍,之所以销售上会出现反常态,与周边地区潜在的客户群体多为二次甚至三次置业者,在选择时更理性,眼光更高有密切关系。这购买人群不急于做出选择,在见不到实实在在的东西前他们不会做出购买决定。目前,在外檐渐显的情形下,销售才真正开始进入红火阶段。面对成熟的购买人九,开发商做了成熟的计划与产品。
客户群定位:周边地区40岁上下二次置业者,天大、南大教授及一中心医务工作者为主力人群。这部人群追求的是一种改善型消费,但消费实力决定其改善不会跨到“奢侈”消费行业。
规划设计:百度风景规划设计上采用了目前国内最经济的一楼用户房型设计,出房率高达85%,全部户型均为南北朝向,消除了铜角、铁角户型。而且穿插了受特定人群欢迎的错层式户型。针对目标客户群体的消费习惯和经济实力,他们在面积上做了严格的控制;如两室在100平方米左右,三室在130平方米以内。这种面积大小达到了一定的舒适标准,但不至奢移。这与“理性”客户群的消费心理是贴合的。
智能化:百度风景将智能化定在C级水平,三表远传,宽带入户。小区实现周界安防,24小时信息采集系统保证全日安全无虞。此外一、二层设门磁,一、二层和顶层设窗磁……这些配备采用的都不是顶级手段,但已能满足客户群体的需求——领先一步,但不用顶级,适用就好。
绿化:百度风景在所有设计当中都严控在“奢侈”界限以内,唯独绿化做的十分铺张,高达51%。在天津市范围内,绿化率达到40%已经算高,在全民追求健康生活的今日,“51%”就成了百度风景的一大卖点。
公共配套:在现阶段楼市当中有一怪现状——不管什么价位,小区内如果没有网球场、游泳池,档次就不够。而此时百度风景没有盲从,保持着一贯的理性。他们分析项目处于成熟社区中,周边游泳馆、网球馆、超市、医院等配套都很完备,且具有相当档次,没必要占用小区面积来做重复配套,造成将来的闲置尴尬。在此思想指导下,省下来的钱与空间都是购房者的,只要能说明白,购房者会很买帐的。
价位:百度风景定位为“城市精英的理想家园”。精英是社会发展的中坚力量,收入较高,且稳定,将来有很好的发展前景。但从现状看,他们还年轻,经济基础还薄,追求更高物质消费的同时,对支出也很现实。百度风景的平均售价每平方米在3000左右。这是一个经理性分析后的折中数字。
宣传策划:面对理性的消费群体,百度风景在宣传投放上也是理性的。鉴于期房时销售量不会太大的判断,在开盘前预热期内,他们并没有做太多的动作,仅限于两次告知性的广告及一次常规性内部认购卡发放。而后,随着工程进度,宣传攻势越来越强。最成功的一次是在中国足球队出线转天推出的“择临而居,1+1购房”优惠活动。买房与足球看的无关,但人们的感情是相通的,借着出线的煽情力量,百度风景吸引了众多看房客,打了一个漂亮的促销仗。