|
||||
对于市场而言,房地产是一种商品,而它又区别于其他商品,消费者所购买的不仅是住房本身,还包括诸如环境、设施等各方面。了解房价的构成,在购房时就可以判断出是不是物有所值,房价的制定包含了以下各方面的内容:
1、土地出让金。土地对于整个社会而言是一种稀缺资源,因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地出让金。好地段的出让金比差地段的高,外国投资比国内投资的出让金高,商业楼的出让金比住宅楼高。2、前期费用。主要包括三通一平费用和专业费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整,达到通上下水、通电、通路等投入的资金,大面积或不成熟的小区建设在此项费用的投入上是可观的;专业费用指支付设计公司总体规划、房型设计等费用,开发商若重视此方面的投入,将对其本身和消费者带来利益。3、土建费用。很多房子外表看起来差不多,质量却有很大差别,其主要就区别在土建费用上。框架结构、多层条桩、现浇楼板虽然提高了成本,但其质量也大大改善了。俗话说,一分钱一分货。4、配套设施费用。其主要包括开发商在水、电、气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。如今越来越多的购房者开始注重环境。绿化率成为衡量环境的重要标志之一,绿化好的楼盘成为楼市的宠儿;其次是教育,开发商以学校为卖点成功的不少,好的配套设施,虽然成本提高了,却为购房者提供了多方面的服务。5、经营管理、销售费用。指用于房地产交付使用到出售过程中,开发商管理人员所发生的一切费用,及销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用,也是房地产价格的组成部分。6、利息。对于一个项目的资金投入,开发商多数会选择银行贷款来解决,这就产生了利息。就目前而言,银行多次向下调息,对于开发商负担减轻了,虽对于房价影响不大,但相对而言成本降低了。7、利润。是房地产开发商应得的收益,是企业扩大再生产的资金来源。
以上是构成房地产价格的主要部分,但房地产作为商品进入市场后,其必须适应市场的需求,周边楼盘的价格、宏观环境变化、房型设计都将影响其价格的制定,这就需要在纲房中整体衡量了。