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房产价格探微
对多数经历过和正在经历的人来说,买房绝对不是什么轻松的事。但其实购房应该轻松,办公都在走入娱乐化,购房本是件改善生活的高兴事,没理由不轻松:要使购房变得轻松,众多房产概念就必须了解。其中第一件事就是耍了解房价的构成。
与一般商品不同,影响房地产价格的因素复杂多样,甚至难以把握。这些因素有政治的,也有经济的:有自然的、客观的,也有社会的、心理的:有房屋自身的,也有房屋周边环境的:还有买卖双方的。所以,置业者必须根据自己的需要、自己的爱好来挑选适合自己的房屋,确定能让自己满意或接受价格。那就让我们先来看一下开发商对于房产是如何定价的。新建房地产的价格按成本估价法进行计算,其公式为:新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税开发商定价有三种方法,成本导向定价法,需求导向定价发,竞争导向定价法。
开发商在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素:
一是成本-地价、建安成本、税收及其他费用的总和。
二是竞争-市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。
三是消费者一一目标消费者能够接受何种价格。
三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样,一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考,而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。很显然,目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略,因为它最简便易行,因为这样能"最清楚地知道自己能赚多少利润",更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。
在房地产市场尚未成熟的时候,人们往往将价格绝对化,单纯地从价格的高低决定购买,这就会走入一个误区,认为价格是唯一的因素,当市场己经步入正轨,并在不断健康发展的今天,这个价格己经不在是决定购买的唯一因素了。
物有所值最重要
在天津市场上,购房者看待同一宗房产往往容易将价格和性能隔离开来,居民购房,先看房价,然后才有房子性能的问题。中房指数办公室提醒消费者注意:卖房,看房,不仅要看房价,更要看房子的性价比。只有您买的房子性价比是相当的,才说明您花的钱是恰到好处。因为一般来说,在外部因素相对稳定的条件下,房地产自身的性能对房地产价格的影响更为直接、更具决定性。中房指数办公室认定的房产性能为质量、地段位置、设施配套条件、户型、环境和物业管理。
质量不必多说,这是每一个购房者最基本耍了解的事情,同时也是消费者最关心的问题,一宗房产的价值根本所在。如河北区的“嘉华社区”和“聚安园”,就对房屋的品质有着严格的要求。还有值得消费者注意的是除了我们常提到的建筑质量外,还应该充分考虑开发商的背景和实力,这就是品牌的问题,选知名度高且实力雄厚的开发商将为您省去很多后顾之忧。
从整体而言,大地段概念依托大交通、大设施和大环境规划三个方面来表现。目前,很多客户在购房时仍依据传统观念着眼于眼前的区域成熟,而忽略了该地段的长远发展。传统的心态若不改变,也会导致对地段判断上的失误。居住地段选择需在考虑本人经济基础,前景预测及生活习惯的同时重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。住宅系统,通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理全部自动化管理:有些小区还配有净水设备,采用专用管道输送饮用水到每户:卫星电视接收系统、可视对讲系统也己经相当普及。如“森淼清华园”就因其比较优越的地理位置—地处天津市著名的五大道而受到市场的关注。
据调查和样板房现场反映:"户型"是许多买家最关心的问题之一。好的户型同时是一个楼盘最有力的卖点和实力焦点。所以,"户型"设计也出现了一些新的趋势。"户型"的设计既要符合买家需求,顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求设计出不同的新房型,又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性和美观性。其次,"户型"设计应该明确定位、追求个性。天津市场中的"汇文名邸"走的便是DIY的道路。D I Y,意思是"自己动手"。"汇文名邸"的购房者可以按照、自己的需求,自行对房屋的空间进行设计。DIY住宅最大的优点是可以满足不同人对住宅的不同要求,又可以大大地降低建筑成本。顾客在选购的过程中,最大限度地延伸了个体的创造自由。"户型"设计必须作为一个可变量,留有调整和一定更新的空间,避免"户型"设计的"未老先衰"。
在楼盘的众多卖点中,社区环境的好坏己越来越受到购房者的关注。住宅小区的环境景观建设,要让景观环境与建设环境相统一,让环境景观从建筑规划中成长起来,和谐共生。在突出新颖、特色、专业的设计上,让环境景观真正成为住宅小区的一个新的亮点,让小区居民从中得到生活情趣的艺术享受。例如,以水景为特色的“在水一方”,拥有7000平方米的 中央观景走廊,比邻风景秀丽的子牙河,居住在这种阳光,绿地,鲜氧为伴的生活里,是多少消费者的理想。事实证明,社区环境作为楼盘营销的一个卖点,房地产开发商可以在总结过去或借鉴国外优秀住宅小区环境设计上推陈出新,在成本不过高,可视率强、欣赏性高的基础上,更大限度地提高小区环境的规划与建设,使这个卖点变得更加光彩耀目。
有人说,买房子就是买物业管理,这话有一定道理。如果说房屋的结构、装修、设备、设施是"硬件",那么物业管理就是必不可少的"软件"。好的物业管理能最大限度地发挥房屋设备、设施和公共建筑、公共场地的效能,为住户创造一个安全、卫生、优美、舒适的环境,为住户提供方便、周到、高质量的服务。优良的物业管理会吸引更多的住户,使房屋保值、增值,维护和提高了业主的权益。完善的物业管理是每一个购房者都极力追求的,也是选房时重要的参考指标。对于期房或尚未交付物业管理机构的现房,购房者应向开发商问清是哪家管理公司,其管理服务特色、各项收费如何,最好把卖方对物业管理的承诺写进购房合同,使卖方的承诺具有约束力。
结束语
然而,对于一种房产,我们消费者怎么才知道就竟是否物有所值呢?这就是中房指数办公室目前研究的课题。中房指数办公室近来推出了新的购房指标体系:消费性价比,就是为解决消费者这样的困惑的一个市场评价体系。中房指数办公室认为:性价比,就是指性能和价格的比值,通俗的说就是"一分钱一分货"了。中房指数办公室把价格内涵按性能分成六大要素,它们分别是:质量,地理位置,配套,户型,环境,物业管理。房地产的价格应该和性能相一致,只要性价比是相当的,不管价格有多高,也不管价格有多低,我们说,此宗房产都是物有所值。消费性价比的提出,对于消费者来说,无疑是一盏照亮购房道路的明灯,它可以便消费者更加明确价格构成的内涵,购买行为更加理性化,使买房成为一件轻松的事情。同时,消费性价比对于规范市场行为,也有着不可忽视的作用。(晓颖)