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10月25日,重庆市公布的《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》规定,年内,重庆市的商品房销售将以“套内建筑面积”计价;同时解释套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。那么,这一招是万能药吗?
新标准方便了谁
表面看,新标准显而易见是方便了买家。从此,面积问题基本上算是看得见、摸得着了。之所以说“基本上”,是因为比起1997年北京市曾经热闹了几个月的按套内使用面积计价的标准,新标准还不算完全透明。
套内面积计价麻烦在哪?
按套内面积计价麻烦的不仅仅是发展商,还包括政府的权属机构、有政府职能的专业测绘机构。
不管采用哪一种计价方式,有一个基本前提,发展商的总利润不变。如果出现了面积误差,发展商肯定会想方设法把多出来的面积变成了钱。
如果按照旧办法,追加几平方米的公摊面积,事就解决了。而按照新标准怎么办,难道要调整价格,原来算下来每平方米5600元就有赚了,万一交房的时候发现实际面积多了,价格调到5700元才能见到利润,那么,是否要在合同里约定单价可以保持3~5%的弹性呢?连价格都定不了,这合同怎么签?换个方式,在合同里约定双方都有权利追索面积误差引起的总价款差价,那么这和旧合同里的面积调节方式,有什么差别。面积误差普遍存在。新标准虽然堵住了发展商在公摊面积上耍花招的漏洞,但同时也堵住了调节面积误差的最简单的出口。
而且上面的假设,都没考虑套内建筑面积也出现误差的可能性,否则,更是一笔烂账。
退一步讲,施工、测量每个环节都极其认真负责,全楼面积误差消失了,那么,哪个发展商敢在销售阶段保证,自己现在计算出的套内建筑面积与将来政府核实的产权面积分毫不差?
其次,按旧标准,房屋单价在买卖过程中是一致的且是固定的,一栋楼每平方米就是5600元,可按照这个新标准,由于各套分摊的总成本不同,可能同一层内,这套的单价是5500元,那套的单价是5650元,那么现在市场上一直使用的价格差、朝向差等局部调价手段的效果也会大打折扣。标准可能对施工都有影响,可能要一保安全,二保套内建筑面积。
当然顾客就是上帝,也许当竞争到了这一步的时候,发展商必须这么做。
按套内建筑计价是万能药吗?
新标准只解决了个简单的复核问题,不是解决新物权危机的万能药。可以说旧标准相当于WINDOWS系统,虽然不完善,但由于多年的磨合,黑客的不断攻击,系统的稳定性最好,配套最齐全;而新标准相当于OS2、LINUX等系统,之所以漏洞少,是因为缺乏黑客攻击。
其实旧标准的症结在于发展商在公摊面积上的偷手,使公摊面积变化的弹性没个限度。所以与其出台新计价标准,倒不如像千人配套指标一样,出台一个公摊面积配套明细标准,明确规定,每一千户到底该配哪些公摊设施,每一种设施应配多少面积,让公摊面积的弹性有度。(又平)