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转瞬间冬天就到了,房地产开发商们本来打算腰包“鼓囊囊”地过个“暖冬”,没想到“楼市”的骤然降温就像这悄然而至的初冬的寒风一样,多多少少扫了一点他们的“勃勃兴致”。
有人用这样一句话来形容楼市的情况和房地产开发商的心情,“七月兴致高昂,八月磨刀霍霍,九月十月全力拼搏,回头一算帐,挣的不如花得多”,本来希望能借“申奥”“入世”等火上一把,不曾想市场却没有期待的那么好,反而冷了下来,不免让开发商大跌眼镜。
事实就是这样,无论是展会上还是售楼处成交量明显地不如上半年,某些热销楼盘月成交由上百套降至几十套,到访的人数也少了许多,有专家估计,下半年,北京楼市的成交量至少下降了2-3成,一份资料表明,去年北京市商品房年销售量为1200万平方米,而到今年7月,销售量才近400万平方米。
那么,楼市到底出了什么问题呢?
细想来,这不能怪开发商乱打算盘,而是市场“大势”造成了这样的现状。
“楼市”调整在所难免
对此,北京工商大学张文智教授分析认为,首先,自七月份以来政府的一系列宏观调控手段发挥了效力。比如银行对房地产按揭政策的调整,抬高了售楼门槛,既限制了部分购房人的贷款申请,又使开发商的回款慢了,工程进度受到影响,这必然会影响市场成交量;前不久建设部出台了《城市商品房预售管理办法》,对市场加以规范,尤其是政府对高房价出拳打压,已对市场非理性行为产生抑制作用,表现在成交量上即由多趋少。
其次,金融大盘波动,楼市难撑强势。受9·11恐怖事件影响,全球经济一蹶不振,股市大盘持续走低,未来的不确定性在一定程度上影响着置业者对预期的信心,尤其对那些靠股市涨幅计算财富的购房人,更是无心关注楼市。虽然中国市场在全球经济衰退的今天一枝独秀,但大经济形势的波动牵制了一部分来源于股市的购买力,也或多或少影响了置业计划。
第三,北京楼市的供应量与需求量不匹配。表现在两方面,一是量上的,一是结构上的。据伟业顾问研究中心统计,截至今年6月底,2001年上半年全市共推出新商品房项目近130个,而去年同期的新盘数量是85个,同比增长53%。据了解,包括土地开发量、投资量等指标同比都增加了50%至60%。由于市场供应量突然放大,需求量并未完全释入出来,而且供需不对路,矛盾突出。
买房人都有小算盘
北京某公司销售处经理宋云龙先生的看法是:别看开发商鼓吹的天花乱坠,但假如房子不合自己的胃口那是不会买的,假如不缺房子,肯定也不会买,假如没有钱呢,那更不会买。
宋云龙先生有买房子的想法已经一年多了。妻子住在平谷县,夫妻两地分居有一段时间了,一直就盘算着在北京市内买一套房子,好在收入还不错,加之已经辛辛苦苦的攒了几年,手头逐渐的有了一点积蓄,但是,用这点钱买房子可以说确实是“费尽了苦心”:公司在西直门附近,可周围的房子都是在5000元以上,南城较便宜,上班又不方便,本来看好了北城,尤其是亚北地区,到了那里一打听,价格更是贵得惊人,到现在他这房子也没买成,可以说,像他这样的买房者确实不在少数。
宋云龙向记者表达了他的观点,“都说北京房地产形势一片大好,申奥成功房价要上涨,但依我看,入世后房子价格估计要降下来,反正现在也买不到合适的房子,只好等一等再说了”。至于他的观点到底准不准确另当别论,不过,现在的消费者都有自己的小算盘可是真的。
所以,现在的消费者已经相对成熟多了,房子“不合适”的话,无论开发商如何“鼓噪”,消费者是不会买帐的。
房价远离消费者
归根结底,房子卖不动,房价偏高才是根本原因,张文智说,总体上说,开发商开发的商品房超越了消费者的有效购买力,尤其是广大工薪阶层的有效购买力。
近年来,在愈演愈烈的房地产开发热中,不少房产商在不知不觉中走入了这样一个误区:你追我赶、一窝蜂开发建设大面积、高档次、高价位的“豪华住宅”、“高尚住宅”。开发商在高档住宅上的盲目攀比,造成一边高档住房严重过剩,一边普通百姓无房可买的局面。这样的房产开发偏离了市场,疏远了急需购房的普通百姓。房展,是开发商认为与消费者见面的最佳渠道。在各地的房展会上,开发商们热衷于展示的是那些动辄150、200平方米,高档次、高价位的“花园洋房”、“智能住宅”和“联体别墅”楼盘,这令许多自感“囊中羞涩”的工薪阶层无从选择,只好避而远之。
国家统计局的权威调查显示,我国普通购房者、工薪阶层最感兴趣的是100平方米以内的住房,并且是经济适用房。而在各地的房展上,这样的住房实在是少而又少,难怪市民感叹说,现在多数房产开发商的眼睛只盯着有钱人的口袋,没有几家真正肯替普通百姓着想,高价位自然蕴藏了高风险。以北京市为例,这里的市民人均收入在全国大型城市中挤不进前三名,而房价始终在全国“一枝独秀”,商品房的平均售价超出第二名的上海市1500多元。另外,北京对经济适用房虽有最高限价,但也是“有价无市”,看好经济适用房的广大百姓只好无奈地等待。进而,张文智认为,我国相当一部分房产开发已经走进了一个误区,即一味追求高档次、高品位和高价位,却忽略了市场调查分析,偏离了房地产消费市场的“准星”,这是我国房地产业尚不成熟的表现。
开发商自作自受?
在北京的一个展会上,竟然出现了住户大闹展会的情景,这可是房地产业界亘古未见过的事情,为什么?用老百姓的说法是,开发商太不像话了!
某软件公司工程师王凤和先生最近给记者打来一个电话,大意是,他最近买了一套房子,住进来才发现,他隔壁的房子跟他是相同的设计图纸,但他却多交了将近2万元钱,他感到非常不公平,打算跟开发商去交涉,但记者心里清楚,像这样的事情简直是太“平常”了,作为记者实在有点“爱莫能助”。
事实上,房子作为商品,只有卖得出去才赚钱,卖不出去,就是一堆“废砖”。有的开发商只重视营销策划,而忽视产品质量,到了入住的关头出了问题,有的明星楼盘也难免纠纷。比如拖延交房、面积不实、改变原规划设计等等,还有质量问题简直成了通病。为此,业主在与开发商多次对话、协商不果的情况下,出现了业主联合在售楼处静座,或闹上展会的激烈行为;有的则寻找法律保护,将开发商诉之被告席。另外,有些开发商过分强调产品主义,忽视置业者满意度,不注重市场引导,以概念、卖点支持产品,追求产品设计和形象宣传上的出新、扮酷。而对置业者对项目认同的程度和态度缺乏了解,导致忽略客户感受,不能适应市场变化,挫伤了置业者对开发企业的信心,影响了项目销售。
由于入住楼盘纠纷不断,造成了预购房者的恐购心理,他们宁可持币观望,不肯轻易出手,决不去做“冤大头”,这也是楼市销售不旺的原因之一。
开发商自我调整是当务之急
张文智说,今后一段时间,可能会造成现房的积压,使资金周转产生困难;同时又可能引起激烈而残酷的广告、价格竞争。因此,开发商的当务之急是赶快尽心自我调整,首先是摆正心态,别盲目跟风,盲目投资上项目,房地产开发所依据的应该是对住房消费市场的充分调查与分析,在没有周密而翔实的市场报告之前,别盲目跟风,盲目投资上项目,今天你开发高档住宅,明天我就上马豪华别墅等诸如此类的心态是要不得的。另外,我国目前房地产开发现在仍处在一个较低的层次,由于市场信息不灵通、营销手段的落后,造成许多房产商的盲目开发和购房者的盲目购房,房地产开发必须在“瞄准”市场、“吃透”市场之后进行。第三,也是最主要的,开发商必须切切实实练好内功,只有处处夫老百姓着想,才能得到老百姓的欢迎,从长远看才能得到实实在在的回报。(刘树铎)