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编者的话:现在正值商品房销售和入住的旺季,首先要向这些买房者、入住者道个喜。但高兴之余,还要将下面的问题弄个清楚。应该说这些问题是前车之鉴,希望后来的买房者、入住者不要重蹈覆辙。
买房要注意“四率”
买房除了对地税、户型设计挑选外,还要关注“四率”,即容积率、绿化率、房屋使用率和销售率。
对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例;而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此,绿化率较高,建筑密度较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。好的居住区高层住宅容积率不超过5%,多层住宅不超过3%,绿化率不低于30%。但由于受土地成本的限制,不是所有项目都能做到的。
一个项目除了住宅以外,难免有配套的公建和服务设施,这些建筑的面积、每栋住宅内的走廊、楼梯等部分都要摊入购房者购买的住宅面积。房屋使用率正是衡量摊入住宅面积比例的指标。真正高档的物业不可以省略豪华的大堂、会所,即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。所以尽管购房者以经济划算的角度要考虑使用率的高低,但并不一定使用率越高越好,除非发展商自己承担了部分公建的成本,否则使用率根本上不去。对使用率斤斤计较,只适合于经济适用房。
评价一个项目的再一项重要标准是销售率,一方面是销售速度是否能在短期内迅速达到 60%;另一方面是最终的销售率,到接近封盘的时候,有多少房子积压。前者说明房地产商是否准确把握市场卖点,在竞争中独辟蹊径;后者说明,这个项目的设计是否经得起市场的长期检验。开盘时火爆并不难,难的是持续这种火爆,购房者要小心那些虎头蛇尾的项目,否则会留下遗憾。陈平
教你丈量商品房
1998年12月22日,国家质量技术监督局发布实施了《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范,明确规定:
1.测量套内房屋边长时,测点应选取距地面1.2m±0.2m的高度,在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置,两测点应保持水平。而当房屋边长较长时,应适当增加测点数。
2.测量墙体厚度时,测点应选取距地面1.2m±0.2m的高度,距门(窗)框(左、右两点)0.2m的位置。
3.测量阳台边长时,测点应选取距地面1.2m±0.2m的高度,在阳台的长、宽两边的 1/6和5/6位置各选取两个测量点。王易
建筑间距有规范
1998年8月30日北京市城市规划管理局发布《北京市生活居住建筑间距暂行规定》。其中规定:2层和2层以上的生活居住建筑应符合下列要求,单元户型为3个或3个以下居室时至少有1个居室,单元户型为4个或4个以上居室时至少有两个居室,处于朝向南偏东或偏西各105度的范围内;另外,处于朝向南偏东或偏西各105度范围内的居室窗数,必须大于该居住建筑全部居室窗数的一半。
对于居住建筑的间距,该规定明确:板式居住建筑群体布置时,建筑间距根据其朝向和与正南的夹角不同,采用不得小于规定的建筑间距系数。单栋塔式居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑(含规划建筑)时,与其他居住建筑的间距系数不得小于1.0;而所谓建筑间距系数是指遮挡阳光的建筑与被遮阳光的建筑间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多栋塔式居住建筑成东西向单排布置时,与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距,按下列规定执行:相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式居住建筑的长度时,塔式居住建筑长高比的长度,应按各塔式居住建筑的长度和间距之和计算,并根据其不同的长高比,采用不得小于规定的建筑间距系数。而建筑的长高比是指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。
同时,相邻塔式居住建筑的间距等于或大于单栋塔式居住建筑的长度时,建筑间距系数不得小于1.2。
买房人在选择物业,特别是购买期房时,可以参照社区平面图计算出楼间距,以做到心中有数。(冰文)