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一、搞清使用率,先弄懂几个术语
1.销售面积:也就是建筑面积,因其中既包括房屋本身的建筑面积,又包括分摊的面积。
2.套内使用面积:就是所谓的地毯面积,是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内,但阳台除外。
3.套内墙体面积:算法较复杂,因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积,非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。
4.套内阳台建筑面积:封闭阳台全算,未封闭阳台算一半面积。
5.套内建筑面积:即2、3、4总和。
二、“分子”多变,使用率算法有不同
使用率的分母是统一的,即“销售面积”,但因开发商对使用率的计算方法不统一,分子便有了以下几种变化:
1.套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积,使算出的使用率较高,故是较通行的算法。
2.套内使用面积÷销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积,这个公式算出来的使用率较低,因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例,也被称为“实用率”。
三、使用率计算,关键看分摊了多少平方米
看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积。据了解,电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能,最容易“注水”的是物业管理用房这块,比如类似值班室、警卫的休息室等地方。
四、使用率不可不信,也不可全信
一般来说,多层住宅使用率约在80%左右,高层因为涉及到设备层、电梯间、过道等,分摊面积较多,故使用率要在75%左右。近来不少项目以高使用率为卖点打出广告,高层的使用率很多达到80%以上,令买家将信将疑。
既然使用率比较难考证,购房人想少吃亏还得掌握以下要领:
1.依靠合同。在销(预)售合同或含补充协议中,应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及分摊的部位。
2.掌握政策。比如公用建筑面积分摊原则,为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。有的开发商将会所全部分摊给一期业主,买房人就要向其讨说法了。
3.考察开发商的诚信度。负责和讲究信誉的开发商,较少在使用率上坑蒙消费者,甚至会自己吃亏,免除部分分摊,让利给买房人。帷幄