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随着国务院15号文件的深入贯彻落实,特别是实行土地招标和拍卖制度,将改变房地产企业的竞争格局,并将对其经营产生深刻的影响。
今年3月,深圳出台了《深圳市土地交易市场管理规定》,取消了协议转让土地,土地交易将全部采取招标、拍卖和挂牌交易的方式进行。上海从今年8月开始,用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房的土地使用权出让,必须通过招标、拍卖方式进行。此外,福建、广州、杭州、南京、济南等城市也相继出台了类似政策,对经营性土地实行招标和拍卖制度。实行土地招标和拍卖制度,将使房地产企业的市场竞争环境更趋公平和透明。
与以往行政划拨和协议出让土地相比,土地招标和拍卖对房地产企业资金实力要求较高。因此,资金实力将成为企业竞拍成功的首要因素。在房地产上市公司中,可以看到参加土地竞拍的多数是实力雄厚的绩优公司,如招商局以5.83亿元竞得8.54万平方米土地,深万科以4.0599亿元成功投得26.8万平方米的土地。相反,亏损公司或资产规模较小的房地产公司无法与这些优势企业竞争购得土地,最终结果可能是土地资源逐步集中在大的房地产开发公司手中。土地市场的竞争将加速房地产企业优胜劣汰的过程,大批资质低下的项目公司或“空壳”公司将逐步被淘汰出局,房地产行业的市场集中度将逐步提高。
房地产业是资金密集的行业,对金融政策的变化十分敏感。今年6月,中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》,对开发商贷款提高了门槛,并严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款,同时提高了商业银行发放个人住房抵押贷款的条件。这一政策出台无疑对开发商的资金实力和融资提出了更高的要求。按照以前的规定,多数城市的开发商只要投入房地产项目总投资的25%,就可以取得预售许可证,而现在需要完成总投资的2/3。
目前40余家上市房地产企业中,按照现有的配股和增发规定,只有深万科、深振业、中远发展等部分公司具有融资资格,多数公司还只能依靠银行贷款。目前房地产上市公司资产负债率偏高,达到50%以上,扩大银行贷款将使其产生偿还风险,影响企业的长远发展。
因此,在房地产行业继续保持高速增长的大趋势下,要使房地产上市公司的整体业绩相应地有较大程度的提高,还需要做好以下几方面的工作:第一,现有上市公司要及时抓住行业发展机遇,努力促进自身发展,成为具有较大经营规模、较强竞争实力和较高赢利水平的公司。第二,鼓励房地产上市公司实施优化重组,使那些已经不适应房地产业务发展的上市公司经过资产重组以后进入其它行业,同时使那些具有很强的房地产开发经营实力的企业通过借壳上市,成为房地产上市公司的新生力量。第三,积极推出一批新的房地产上市公司,可以从一定程度上提高房地产上市公司的总体素质,还要有计划地支持除上海、深圳、北京等城市之外的其他经济比较发达地区的房地产企业进入证券市场。 (依洲)