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2001年,世界称为“中国年”,奥运举办权,我们取得了;进军世界杯,我们出线了;加入WTO,我们实现了。入世对中国经济而言,是重大的机遇,也面临着不可避免的挑战。作为房地产又将如何呢?
进入WTO 专家布阵房地产
如果说改革开放向世界打开了一扇窗,“入世”就是开了一扇门。如日中天的地产业能否在“入世”后倍儿吃香,这是我们不得不面临的一把“双刃剑”。
自1992年以来,中国已经五次大规模降低关税,平均进口关税水平已从43%降至目前的17%。“入世”后,中国将近一步削减进口关税,逐步取消若干进口关税,对我国房地产将会产生什么影响呢?
关税降低全面利好
中国房地产开发集团总裁孟晓苏博士认为,关税降低有利于建房成本,中高档商品房所需的进口材料、设备会降低,房价是否下降,取决于市场供求。内外销房不会有界限,促进境外人士购房,加快消化空置的商品用房,国外金融机构的进入,加快我国住房金融的完善。
中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为,“入世”将会带动整个国民经济的持续发展,房地产的有效需求会相应增加;外商将会带来先进的建筑规划、设计理念和技术;房地产的保险体系将会更完善;国内的产品结构和企业结构也将面临调整,促使行业的提高。
准备充分从容迎接
20年的改革开放,通过合资合作的形式,我们基本上了解国际交易的惯例。建设部科学技术委员会顾问、一级注册结构工程师许溶烈认为,中国经济的发展对世界而言是一支“绩优股”,“入世”是早晚的事。虽然迟来几年,但促进了法规体制的完善,把不足降到最低。
张元端谈到,20年的改革开放,市场化有了基础,货币分房取得成功,与国际惯例的接轨也有了基础。
问题依然不少
许溶烈认为,发展的不均衡性依然存在,法规梳理不太顺,缺乏与国际接轨的法规条例,技术、人才和工艺上不用担心,但管理“吃紧”,人才培养不够精,工艺整体水平不高,机制不太灵活,创新力度不够。规则需要磨合,也要保留中国特色。建筑材料、设备多样化,缺乏支柱产业,新材料研究少力度。应该抓基础研究,强调开发和应用研究。更主要的是“入世”后将加快房地产业的正规化,冲击地产的经营模式,政府和行业的管理会更透明。
张元端认为,评估、代理、咨询等中介机构多,但市场化水平不高,分工有待细化。而国外无论是二手房还是商品房,均由经纪人代理。金融系统市场化不够成熟,缺乏全方位服务意识。抵押贷款证券化启而不动。
地产不对外开放事出有因
许溶烈和张元端同时认为,土地价格没有调整过来。目前中国经济的发展依然处于过渡期,市场不规范。房地产业本土化的东西很多,其发展也有中国特色,全部对外开放条件不是很成熟,必须分阶段进行。
面对WTO冲击做到“三严”
面对建筑行业的入世,建设部在政策方面有没有相应的法规条例来支持房地产业的发展?许溶烈肯定的认为,不但要制定,还要强调执行力度。应该做到“三严”,严格执法,严谨办事,严审量化。
张元端也谈到,作为政府部门,要适当控制房地产的发展速度。注意热与过热的区别,注重调控,注重竣工面积和销售面积是否适当。
只有合作才能并轨
当记者问道为什么国外的合资合作企业的注册资金水平要高于国内企业的注册资金,是不是有失公允?这个时间会有多长?许溶烈认为这应该说是一个国际惯例,主要引进资金,但也有一个定量。这个时间需要3到5年。房地产业属于资金密集型产业,除了吸引外资外,适当时候可以主动出击,输出资金和劳力,真正进入国际市场,不要等饭吃,学会找饭吃。独资经营是五年后的事,这五年是一个过渡阶段,主要完善国家的法规条例,让民族工业有一个调整期,调整产业结构,也可以说是保护期。
张元端认为存在利益分配不均所造成的。目前仍在采纳“双轨制”,土地划拨和拍卖并驾齐驱。要想完全开放,房地产产品发展要与其商品化和市场化要一致。
大企业做大小企业要精
国家规定从事房地产开发的企业,除高档房地产项目(高档宾馆,高档公寓,高尔夫球场等)不允许外商独资外,其他房地产项目没有限制,会不会对国内中小房地产企业带来致命的冲击?许溶烈谈到国外企业肯定有大的优势,比如有大规模开发的经验,市场预测的准确性更高。国内企业虽然有人力,技术和开销少的优势,当务自己之急是联合起来,竞争到底。小企业不要怕小,但一定要精。大企业还要做大,加强品牌的塑造,强化竞争力度。
张元端首先强调自己要有信心。据预测,中国每年的住房需求量至少不少于3亿至5亿平方米,发展空间很大。外资近来主要是港台的资金,他们更注重大盘的开发,对中小项目的冲击不会太大。开放后到底有多少外资,目前也没有一个定数。国内企业比外商更有优势,熟悉本土文化,只要强强联合,增加实力,就会创造生存空间。
当记者问道作为一个开放的国家,国外许多城市规划相当成功,为何加入WTO后,城市整体规划不对外开放?许溶烈认为某个区的规划可以开放,例如北京朝阳区的CBD。国家的行政区不开放,这也是国际惯例,里面还有一个主权的问题。可以聘用外国专家担任城市规划的顾问。张元端认为其他人士可以参与建议,但决定权在政府。
鹿死谁手” 看市场
“入世”导致大量资金的涌入,作为开发商要认清资本市场带来的巨大风险。北京南洋林德投资顾问有限公司总裁温元凯先生告诫,加入WTO,中国日益成成为国际资本的避风港。外资的大量进入,技术、服务和资金的优势,国内地产面临重新洗牌。国内其他机构与外资有了更多的合作和竞争机会,大规模的重组兼并随之会来,大批房地产企业将会失去生存的机会。九十年代至今,竞争主要是品牌和杂牌,入世以后就是品牌和品牌,目前国内可以说无品牌可言。外资在国内市场上市成为可能,证券市场也会越来越大。但也不必紧张,毕竟房地产是本土化的产品,外国人也不可能生搬硬套,只要发挥优势,调整心态,荟萃人才,改革机制,加强核心竞争,“鹿死谁手”,还得看市场。
七项机遇 八大挑战
“入世”的主要目的就是为中国的发展寻找机遇和发展空间,这是经济领域的重大转折,到底为地产界提供了什么机遇?经济学博士梁运斌先生认为至少有七项难得的机遇。消化空置,盘活存量房;降低建造成本;促进产业重组;加速住房金融成熟;推进住宅科技进步;扩大外资利用;加速城市化进程。机遇与挑战并存,梁博士认为有八大挑战,土地出让制度加强透明化;政策管理手段要简化;规划设计部门须尽快走进市场;中介服务水平有待提高;金融机构开始寻找新的生存空间;开发企业将会面临资金的短缺;物业管理将打破依附性;城市基础设施还未达标。要尽快适应这些挑战,梁博士认为需要“四轮驱动”战略,一是政府扶持,二是企业行动,三是金融配合,四是社会关注。
把负面影响缩到最低
加入WTO已成定局,当务之急是要根据入世后对房地产可能产生的影响,有针对性的制定应对策略,提出切实可行的措施,争取主动,把负面影响缩小到最低限度。上海市房地局局长蔡育天最近在沪举办的“加入世贸组织对中国房地产业的影响及其应对策略研究”课题报告中提出了全面的设想。他认为,当务之急对现有的国内房地产法规进行全面的清理,实行“撤、改、立”,利用WTO的有利规则,实施自我保护和发展;加速房地产企业经营机制转换,实现政事分开,政资分开,政企分开,增强自身实力;加强市场预测研究,改变经营策略,实施品牌战略;完善房地产财税制度,鼓励房地产流通和消费,调整和统一房地产税制,建立统一的税收体系。
上市公司面临“洗牌”
在激烈的竞争中,将会有相当数量的房地产企业将被市场淘汰。作为资金不太雄厚的房地产上市公司,难免不迎接新一轮的“洗牌”。北京证券研发中心的张伟民认为,联盟和重组是最好出路,不仅有产品联盟,知识联盟,价格联盟和促销、品牌联盟,还要做到不同环节之间的垂直联盟。这样才会促使上市公司规模日益壮大。当然受惠的不均衡性会更明显,这也得以实力作为标准。(候勇)