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房地产交易已形成交易市场,涉及到诸多法律问题,且法律程序极为复杂,当事人应特别注意:土地是房屋的载体,要建造高楼大厦必须首先取得土地使用权。在我国,土地分为国家所有和集体所有两种。只有国有土地使用权才能经过一级市场、二级市场进行交易。集体所有的土地是不能进入房地产市场进行交易的。另外,没有经过一级市场的土地也不能进入房地产市场进行交易,因而在房地产市场中就出现了许多“雷区”。
我国《房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地法》、《土地法实施条例》及《城市规划法》等对土地使用权的转让均作了明确的规定。我国现行法律规定不得转让的房地产有以下几类:
1.集体所有的土地未经征用的;
2.国家所有的土地未经出让的;
3.划拨方式取得土地使用权,未办出让手续交纳出让金的;
4.房地产权利受到国家司法、行政机关限制的;
5.土地使用权被收回的;
6.共有房地产未经其他共有人同意的;
7.权属有争议的;
8.未依法登记领取权属证书的;
9.以出让方式取得土地使用权未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,或者未取得土地使用权证书,或未按出让合同约定进行投资开发的。
10.转让房地产时房屋已建成,但未取得房屋所有权证书的。
除以上10个方面外,还有其他一些法律禁止的情形。因此在进行房地产交易时一定要提高警惕,查清土地的来源是否合法,从而排除“地雷”,确保购买高楼大厦的安全。(王勇)