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不少买房人是在买了房之后才见识到使用率的“厉害”:明明掏钱买了100平方米,拿到合同才知道,自家可以用的面积才70平方米,因为这套房子的使用率是70%。照此算来,买了同样面积而使用率为80%房子的人,就平白多得了10平方米的面积,如此大的落差,使购房人在买房时,不得不开始琢磨起“使用率”这个干巴巴的词。
一、搞清使用率,先弄懂几个术语
1.销售面积:就是你掏钱的面积数,曾一度被称为建筑面积,因其中既包括买房人自己房屋的建筑面积,又包括分摊的面积,故建筑面积一词太笼统,渐被销售面积所取代。
2.套内使用面积:就是所谓的地毯面积,想像一下居室满铺地毯的情形,就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内,但阳台除外。
3.套内墙体面积:算法较复杂,因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积,非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。因为算法复杂,操作性也差,买房人不好估算这个面积。
4.套内阳台建筑面积:封闭阳台全算,未封闭阳台算一半面积。
5.套内建筑面积:即上述2、3、4的总和。
二、『分子』多变使用率算法有不同
所有“率”都一定涉及到一个除法公式。使用率的分母是统一的,即“销售面积”,但因开发商对使用率的计算方法不统一,分子便有了以下几种变化:
1.套内建筑面积÷销售面积
因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积,使算出的使用率较高,故是较通行的算法。
2.套内使用面积÷销售面积
分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积,这个公式算出来的使用率较低,因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例,也被称为“实用率”。
3.套内使用面积+套内墙体面积÷销售面积
因分子中不包括阳台面积,这个公式算出的使用率在同等条件下比公式1低、比公式2 高。
三、使用率计算关键 分摊了多少平米
计算使用率都是以销售面积做分母,这个看上去口径一致的“销售面积”其实每个项目也大相径庭。
1.可分摊的公用建筑面积
根据政策规定,可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房,还包括套内与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体面积的一半。
虽然上有政策,但下有“对策”的事也时常发生。据了解,电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能,最容易“注水”的是物业管理用房这块。比如类似值班室、警卫的休息室等地方,测绘队在竣工交房时给测的算分摊,半年后物业公司搞起了经营,一般业主哪里还记得自己是否为这间地下室掏过钱?2.不可分摊的公用建筑面积
不应计入分摊的是作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间,以及售房单位自营、自用的房屋。
当然,开发商一味加大分摊的做法眼下越来越少,因为买房人已经开始懂得计算使用率了。分母加大、使用率降低,直接的影响就是使买房人扬长而去。所以,以减少分摊、提高使用率吸引买房人的做法越来越大行其道。不少项目甚至宁可把应该分摊的会所、物业用房等自己背起来,也要亮出高使用率的卖点。
四、使用率不可不信也不可全信
一般来说,多层板楼使用率约在80%左右,高层塔楼因为涉及到设备层、电梯间、过道等,分摊面积较多,故使用率要在75%左右。近来不少项目以高使用率为卖点打出广告,高层塔楼的使用率很多达到80%以上,令买家将信将疑。
因为使用率一般要写入合同,和使用率有关的套内建筑面积、分摊面积也都会在合同中写明,这些面积都是经测绘机构严格测算出的,因此,使用率有一定的可信度。况且,不少项目还在楼书中将复杂的使用率明确化,即把买房人需交钱的面积写明,比如100平方米,再将每套房的建筑面积标明(甚至标出每个房间墙体中心线间的距离),购房者可清楚算出房屋的建筑面积,如80平方米,则此房的使用率为80%,另20平方米为分摊面积。
但同时,购房人也不可盲目相信使用率,因为不少开发商并未将使用率摆在桌面上,而个人考证使用率目前是较困难的。
由于各种面积的测量与计算较为专业,计算使用率所涉及的各种数据不是一般人都能算清的,需专业测绘机构精确测算。拿比较好算的套内使用面积来说,也不是卷尺量量房间长、宽完事,需在房间内设定若干个测量点,用测距仪取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值,读数精确到0.001m。如果房间是异型、墙面有装饰,则更复杂。套内墙体面积就不是一般人可以测算的了,阳台面积则更麻烦,封闭式阳台、挑阳台(底阳台)、凹阳台、半挑半凹阳台,都有不同算法。
再说分摊面积,即使合同上明确标出了分摊部位,你能一一测量设备层、电梯井吗?如果真要较真儿,想请专业机构验证,花费不菲不说,测绘队也未必能请得来,请来的话测量结果也要面临一番较量。
既然使用率是个不可考证的词,购房人想少吃亏还得是以下几条老生常谈:
1.倚靠合同。在销(预)售合同或含补充协议中,应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及分摊的部位。
2.掌握政策。比如公用建筑面积分摊原则,为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。有的开发商将会所全部分摊给一期业主,买房人就要向其讨说法了。3.考察开发商的诚信度。负责和讲究信誉的开发商,较少在使用率上坑蒙消费者,甚至会自己吃亏,免除部分分摊,让利给买房人。
4.等待市场化的“公正中心”成立。