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11月9日,我市出台重大土地出让政策、支持大型商贸公建项目建设的消息在本报刊发后,立即引起了广大读者的关注。一位打来电话的读者问到,是不是我们的天津也会象上海的浦东那样高楼林立,拥有大都市的风范呢?这项赶在入世前公布的重大土地出让措施,其背景在哪?业内人士又如何看待?未来的天津城区能否圆读者的梦想呢?
据了解,该办法在几个月之前就已经酝酿出台,之所以赶在入世大门向中国敞开的瞬间前公布,有着政府部门的良苦用心。市规划局的侯部长介绍,在全国的一些大城市中,比如上海、北京、深圳,甚至一些中等城市中的住宅总量面积与公建设施的面积比率平均在10:2。也就是说100平方米的建筑中,应该有20平方米的写字楼等商贸设施布列其中。在深圳,一块50平方公里的城区内,就有将近300座高层建筑。而在天津,这个比例仅为10:1,公建面积的偏小,无论对城市景观的合理布局,城市功能的体现、甚至对吸引外来资金的注入都是不匹配的。无论从拉动天津整体的经济水平、扩大物流和信息流,提高城市载体功能的角度,还是从应对世界经济角度来讲,都是很有必要来完善我市城区高低错落的建筑曲线的。
地价降了,楼变高了
据介绍,该项目出台的主要优惠措施包括土地出让金及市政基础设施配套费的优惠。这里的土地出让金就是我们常说的“买地钱”。其中今后一年内,在我市中心城区范围内兴建的大型公建项目的土地出让金将参照商品房土地出让标准收取,并可以按照协议方式办理土地使用权出让手续。当地块容积率超出8时,超出部分的建筑面积减半计收土地出让金。这些专业的术语变成我们的理解又是一个什莫概念呢?为此,有的开发商形象的算了一笔帐。以1000平方米的基础面积为核算单位,满足容积率在8以上时,楼层至少要超过32层。有的开发商戏言,看来我们的楼只有往高处盖了。也许在该办法的鼓励下,远洋大厦将可能不再是我市最高的建筑了。
另外, 从市规划部门获悉,商品房土地出让价格与商用房的土地评估价格悬殊是很大的,两者的价格比例至少是1:2的关系。这项鼓励办法的出台,对开发企业来讲是绝对有吸引力的。而且随着我市路网结构的不断完善,城市景观工程力度的加强,各类商贸公建、写字楼宇的经营利润已经不同以往,升值潜力可谓巨大。
新办法催生中央商务区
不久前,我市正式公布了关于中央商务区的具体规划,在这不久后又出台了这项优惠办法,那末这两者之间又有哪些联系呢?有关人士指出,当城市发展到一定规模后,圈定一处地块来做为城市的中央商务区(CBD)已经成为国际上的普遍作法。而该办法最有吸引的地段仍然在CBD地区,这足以证明了天津的中央商务区建设已经正式启动。
以六纬路、曲阜道、南京路、十一经路等地合围而成的1.8平方公里的中央商务区,目前已经雏形初现,但从规模上来讲仍远远达不到要求。天津戴德梁行的崔晶雪总经理指出,一个城市成熟的CBD应该至少有10—15家甲级写字楼,存量至少在100万平方米,而在这个区内天津的甲级写字楼包括已建和在建的也只有七八家。规模上是远远不够的。该办法的出台,对于集约开发建设天津的中央商务区,是绝对的利好消息。
英雄将不再断臂
可能是由于新办法刚刚出台的原因,或是出于商业机密的考虑,一些知名开发企业都不愿透露利用该办法的开发意向。但在采访中开发商们普遍认为,这项土地出让优惠政策的出台,对于城市建设与开发犹如一针“强心剂”,是不无益处的。同时,该办法本身要求开发商的实力也是绝对雄厚的,首先商贸及写字楼的建设是一项长期投资,利润回报不会那么及时,对于做惯了住宅项目的开发商来讲是个挑战。
可能是由于商人犀利的商业眼光,开发商对于市场回报则更为关心。有的开发商指出,目前市场的供应能否让这些商贸楼宇吃得饱,会不会再上演几年前业界流传的,由于投资商用楼宇而出现的“英雄断臂”。天津戴德梁行的崔总举例分析目前我市写字楼的现状,我市写字楼的空置率在逐年下降,绝对的需求已经明显上升,加之加入WTO后服务行业的骤增,这部分写字楼的主体客户的增多将会证明写字楼的市场前景不会那么悲观。(张桐)