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如果把20年前的改革开放喻为在封闭的墙上开一扇窗户,那么加入WTO则是把墙都推倒了,实为中国的“第二次改革开放”。
今天,在全球经济普遍低迷的情况下,中国经济“一枝独秀”,又适逢中国房地产业发展最强劲的时期,国际资本、特别是房地产基金十分看好投资这一领域。应当说,行业目前的综合实力还不够强,国际资本大潮的涌入自然会引发竞争,甚至是残酷的竞争。但是,这又是荡涤庸懒伪诈之气、提高企业素质与规模效应、加快产品创新与制度创新的良好条件。是主动出手还是被动就降,不仅在于实力,更在于思想能否及时转变、行动是否迅速得当。因此,相比许多人把入世喻为“狼来了”的说法,我更愿理解为“潮来了”。
当发展的方向与路线确定之后,人才就是具有决定意义的要素。目前业内“小学生与博士后同台唱戏”的现象亟待改变。中国房协将在人才培养方面更多地为业界服务,一是要大力培养房地产服务业中的各类人才,包括经纪人、咨询师等;二是合作培养当前业界迫切需要的“国际制造”的房地产专家;三是促进培养房地产职业经理人。
寻求跨越发展
建设部科学技术委员会副主任聂梅生
“入世”意味着中国房地产业不可避免地要加入经济全球化的大潮,毫无疑问,如何发挥我们的优势,尽快减少差距是当务之急。以下三个问题值得研究:之一:我国住宅产业虽然已得到快速发展,目前大约占GDP的7%左右,但和发达国家相比仍然有10%左右的差距,主要原因是我国的住宅产业是以劳动者密集型为特征,而发达国家则是以工业化方式生产的技术密集型产业,前者的发展受到粗放型经济的制约,发展到一定程序就会停滞。
之二:住宅产业是世界上资源消耗量最大的产业,而我国在土地资源、水资源、能源等方面的人均占有量均大大低于世界平均值,在节能、节水、节地方面又大大落后于发达国家,住宅每平方米能耗为相同气候条件下发达国家的3倍。这种状况若不改变,住宅建设将成为无米之炊。
之三:和其他产业一样,住宅产业也不可避免地要转变管理模式,即从以往计划经济体制下以政府为中心,转变为市场经济体制下以企业为中心的企业、政府和中介机构的新关系,这无疑是一个严峻的挑战。目前全国27,000多家开发企业实在是过分分散,我们应当抓住机会寻求跨越式的发展。
宏观政策先行
北大不动产研究鉴定中心主任冯长春
加入WTO,我们必须下力气做好以下几个方面工作:1.政府主管部门应在规范市场方面下功夫,创造良好的公平竞争的房地产宏观市场环境。对外国投资者和外国资本进入中国房地产市场,应简化程序,提高办事效率。房地产市场尤其是土地市场,应步入公开竞标获取土地和开发项目的轨道;建立房地产市场宏观调控体系和预警预报体系。2.房地产开发商要提高服务、质量意识,必须建立良好的企业法人治理结构,加强人力资源的培养,提高业务素质和决策水平;利用自身天时地利人和的优势做好与国外投资商的合作及国外资本的嫁接,增强竞争力。3.入世以后,金融机构面临的挑战将更大,因此,金融机构要进一步提高服务水平,建立为房地产开发商和广大消费者全面服务的“服务链”,尽快建立个人信用体系,发展住房抵押证券化等全方位业务。
要解决入世后房地产业发展面临的诸多挑战,宏观政策、资本运作、决策理论和操作程序等必须先行。
凭实力生存
北京太合地产公司常务副总裁李长山
外商进入必然引起中国房地产市场竞争加剧,这将使中国的房地产市场成为公平竞争的平台,给有市场运作实力的中国房地产开发企业提供了发展的良好机遇,同时也会使“机会型开发企业”和“保护型开发企业”逐渐退出市场。一些缺乏成本控制能力的中国房地产开发企业将会面临巨大的投资风险。
中国的房地产开发企业要努力建立起符合国际惯例和中国国情的企业市场运作机制。这包括:1.研究土地使用的合理、可持续发展的经济模式,适应中国土地使用制度改革的下一步发展,学会在土地租赁制、城市土地有偿使用全覆盖、土地使用权交易规范化的市场环境中生存与发展。2.要研究和把握中国住房制度改革的进程,学会在住房资源市场化配置和住房分配货币化改革的过程中获得发展机会,要了解世界各国不同住房政策的通常做法和利弊得失,以及对本国房地产业的影响,借以摆正企业的发展方向。
竞争出英雄
华润置地(北京)股份有限公司总经理郭钧
WTO关注更多的是国家间的自由贸易,因而更多地对政府行为加以规范和限制。中国房地产商适应市场化的转型,市场中最活跃的分子大都没有政府背景,他们完全面向零散的个人消费者,没有任何行业性的专营或垄断因素来支持。WTO将给中国发展商带来更宽松的环境。
WTO当然也会带来竞争。由于房地产的地缘特征,土地资源的利用受到多重限制,不可能无限度提供供应以使发展商之间有条件进行过度竞争。而且土地资源分散在不同人群手里,也使本土发展商更容易获得廉价的土地资源。本土发展商既有土地的优势,又有设计、咨询、服务等各项专业资源,在设备、建材等先进技术应用上也享有更多选择、支持,这对改善及提高房地产的产品品质是相当有利的。
WTO使发展商在技术、服务、理念等诸方面与国际接轨,对消费者享受更好的产品和服务是一个大好的消息。房地产将进入一个崭新的时代!
开创新天地
中房集团董事长孟晓苏
房地产业在世界各国都是优势产业,入世对我国房地产业更为有利。首先,降低关税有利于进口价廉质优的建材、部品,特别是中高档商品房所需进口材料设备,会直接降低房屋的建造成本;其次,开放服务贸易会促进写字楼、商场等商业房地产的租售;第三,入世可能带来民用房地产市场需求的较大增加和需求档次的提升。但现阶段房地产业的中介服务业和物业管理业还比较稚嫩,入世之初将面临较大冲击。从积极方面看这又是极好的机遇,可以化冲击力为动力,加速企业的改革与调整、促进行业素质的提高。
值得一提的是,即使外来资本对其他一些行业造成了激烈竞争,客观结果对房地产业依然有利,如:国外金融机构的进入会对国内金融业造成压力,但它有利于加快新型住房金融产品的推出与服务水平的提高;汽车关税降低将使国内企业陷入困境,但汽车加快进入家庭改善了居民的通勤条件,将会促进城乡结合部房地产的开发与增值;开放农业会造成大量农民进城,给社会带来压力,但同时也能有力促进我国的城市化进程。这都会为房地产业的发展创造新的有利条件。
房企要借势壮大
北京红石公司总经理潘石屹
入世后发达国家先进技术、先进工艺、高科技建材将大幅度缩短我国房地产业与之存在的差距,使我们的生产水平提高到一个新的高度,国外成熟的管理体制、规范的运作程序也会为我们的房地产企业提供学习的机会。同时外商投资房地产的规模和房地产融资渠道将扩大与有效拓宽,外资银行的介入会促进房地产融资多元化。
WTO成员国与中方谈判时也明确提出要求限制中国政府对经济生活积极参与,要求中国企业在商业基础、而非政府基础上运作,因而急需政府建立公开、公正、公平的办事秩序,管理水平上也有待提高。目前我国的房地产业开发企业平均资产规模普遍较低,管理水平不高也是一个通病,要想形成日后与外资房地产开发企业进行合理竞争的力量,房地产行业必须进行结构调整和资产重组,从而形成房地产业集约化经营。市场竞争规律就是优胜劣汰,国内开发商若想在规范的竞争中存活,必须引入规范的管理理念和运行模式,因为入世后国内开发商的比较优势绝非像目前那样,体现在各种关系的协调和处理上,而不是企业内部管理与制度的规范。
急需“引水冲沙”
国际注册商业投资师协会主任梁蓓
加入WTO对中国房地产业的影响主要表现在:1.按照其他贸易伙伴缔结的服务贸易协定条款,房地产行业的政策必须提高透明度。目前国内房地产行业立法尚不健全,法律条款没有涵盖的方面还很多,表现出来就是行业竞争混乱,存在许多“暗箱”操作,没有一套标准统一的各企业公司严格遵守的制度。2.房地产中介行业必须加速发展与规范。中介在房地产行业的地位将更加突出,而与此相关的中介业立法急需尽快提上日程,21世纪不动产这样的国外企业是不会忽视中国这样巨大的潜在市场。如果我们自己的中介业不能抵挡住“尖兵利炮”的进攻,那只能沦为国外企业的附属。中介业的蓬勃兴旺有序发展已经是势在必行。3.行业培训认证制度的也要加速发展。国内目前存在的房地产评估师,房地产统一估价师认证制度,远远不能满足市场需求,没有一套全面的认证培训制度,许多企业经理人都是半路出家,急需接受商业房地产知识的培训。应运而生的各种房地产培训机构必将随着入世锤声的敲定,找到自己的一席之地。