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从表面上看,业主与发展商是互不相干的两个独立体,但实际上,从双方当事人签订购房合同那一刻起,买房人与发展商便结下了不解之缘,或者说双方的共同利益通过一纸合同被绑在了一起。近来连续发生的各种买房纠纷不断上演着“升级版”,仿佛一瞬间,每个人都有一肚子的委屈,每个人都开始变得易怒易暴、情绪不稳,京城楼市显现出越来越频繁的“不理智”。试问,多一点理智的生活难道很难吗?
到底是谁惹的祸?
从深圳、上海、广州等地市场的发展看,业主投诉的情况也曾有发生,但远未有北京这般激烈和集中,究其原因,主要有以下几点:
■“概念”惹的祸
“京城楼市概念多”是全国闻名的,概念是好东西,是可以迅速帮你完成原始积累的经济学,北京房地产界的精英很多,都是靠概念帮助他们完成从“奴隶”到“将军”的飞跃。然而除地域原因外,传统的消费习惯决定了只要有神奇的概念,就有盲目追随者,几年来卖概念比卖品质来得快,于是乎所有开盘的项目都有一个似是而非的概念。这些概念不但使消费者一头雾水,有些就连发展商自己也真的不明白,于是,发展商老总一个说法,建筑设计师一个观点,而营销部门又是另外一种解释。购房人楼书看了一遍又一遍,现场考察了七七四十九天,最终签下了一个不清晰的合同。由此,美轮美奂的梦便朝夕相伴,随着时间的推移,楼盘越接近竣工,原来的那个“概念”就越模糊,而不尽如人意的地方越发显现出来。当入住通知下来之时,就是美梦惊醒的时刻——原来的绿地变小了,欧美式生活环境变了,分摊面积增加了,私家花园没影了……原来,概念与现实竟有如此大的差距,你说你上当受骗了,有没有搞错,明明是你理解错了,都是概念惹的祸。
■市场惹的祸
在北京做房地产好赚钱,是众所周知的事,剔除“全国最有钱的人几乎都在北京”的理论推断外,北京房地产市场不成熟,由此导致发展商粗犷经营,缺乏创新意识,无论盖出的房子是什么样,总会有人买。有资料显示:从1998年到2000年,北京房地产销售量和销售收入分别为:1998年409.1万平方米、216亿元,1999年554.4万平方米、307.5亿元,2000年956.9万平方米、470.7亿元。数据表明三年中增长呈持续加速态势,平均年递增率分别为54%和67%。北京房地产市场启动之快,发展之迅猛均走在全国前面,这种无竞争的市场到2001年以后才算有了新的转机。使那些设计落后、配套不齐、粗制滥造的楼盘捉襟见肘,麻烦不断。
市场不成熟包括两个方面的原因:一是发展商是供方的不成熟,当然这里面也包括一些客观条件的不成熟,硬件、软件方面的,同时还有一点就是消费者这方面的不成熟,需求方面的不成熟,缺乏市场意识,发展商不精雕细琢,“萝卜快了不洗泥”,你说项目毛病多,他说可以无理由退房,都是市场惹的祸。
■消费者自己惹的祸
在一个不成熟的市场,概念满天飞的大环境中消费者难免头脑会发热。
业主在购买期房的时候,往往期望值过高,但是在入住后却发现现实与理想不符。此外,发展商为赶时间交房,仓促完工留下工程质量问题。这边买房人办理完各项购房手续后期望值与日俱增,随着时间的推移,不稳定的心态随之发生变化,总觉得自己上错了船,而那边发展商由于种种原因,工程越做越觉得成本加大,随之而来的是粗制滥造、加大容积率甚至偷梁换柱。入住期到,业主入住时对应交纳的各种税费准备不足,或许当初售楼小姐专业水平差,没有说清楚,或许当初售楼小姐为尽快成交,压根就不想让业主知道。“惨”、“苦”、“上当”呼之欲出,都是自己惹的祸。
解决纠纷理智为先
既然已经发生了种种不愉快,这也绝非发展商一家之过错。怎么办?还是中国那句老话——“和为贵”,以事实为依据,以法律为准绳,市场经济条件下只有通过法律手段来维护双方的权和利,“惨”、“苦”、“上当”等法律不予支持。大骂、大吵解决不了根本问题,真正把发展商弄破产了,别忘了国家有破产保护法,到时候非但应该赔偿的得不到赔偿,最大的受害者仍然是业主。
发展商应该认真反思,放下架子,找出解决问题的有效方法。中国有句老话:“买的没有卖的精”,如果发展商不制造概念,实实在在地做品质,在建筑结构、施工技术及社区配套上下功夫,按照市场经济规律办事,说到做到,就会减少不必要的纠纷;如果发展商在交房前提前成立由施工单位、物业公司和业主代表共同参加的交房办公室,逐户、逐项检查施工质量或装修质量,工程变更情况及个别客户提出的一些特殊要求完成情况,并做记录,如遇问题填写返修单,由交房办公室组成返修队,按工种分别返修,再由客户代表或业主确认,直至达标为止,这样将入住期间难免的问题提前解决圆满,岂不是双赢?(杨国明)