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地价和房价作为反映房地产市场状况的两个重要指标,其水平高低对房地产市场的正常有序发展影响显著。近一段时间以来,业内很多人士开始关注地价与房价的关系问题,那么,地价是不是造成目前房价高的关键所在呢?
地价不是决定房价高低的关键因素
从商品住宅的价格构成来看,房价主要是由出让金、基础设施配套费、拆迁平整费、建筑安装费、税费、利息、利润等项构成。其中出让金是国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用费。对于国家而言,真正在土地上收取的费用只是出让金,而完全的市场地价应是完成基础设施配套、拆迁平整(当有拆迁发生时)、办理出让手续后的地价,即所谓的熟地价。从具体量上来看,以北京市为例,政府收取的出让金一般只占普通商品住宅售价的10%左右,即使是熟地价,也平均只占房价的35%左右。
是否可以认定,房价高是因为地价高呢?显然不能。从商品生产的成本学说出发,商品的价格必然要考虑其生产成本,生产成本越高,其销售价格必然也会高;但反过来说就有问题,不能说销售价格高,是因为成本高,将销售价格高归于成本高。其实这是一种计划经济时代的定价方式,它不考虑市场供求状况,完全根据成本确定价格。随着市场经济的发展,商品定价的方式已逐渐由市场替代,市场供求往往是决定价格的主要因素。商家将价格高归于成本高,在很大程度上往往是一种促销手段而已,转移顾客对其高价的怀疑。作为商品的房屋也是这样。
地价与房价的高低应由市场来决定,并在市场上得以实现
地价与房价的高低是有评判标准的,即是与过去的价格、其他城市的价格或国外的价格比较而言的,这里我们在比较的同时,往往忽视另一个问题,即价格的市场形成机制。
毫无疑问,对于土地而言,由于土地的稀缺性,土地往往供不应求。随着我国土地管理工作的不断加强,目前在建设用地供应过程中,普遍推行了招标、拍卖等市场竞争方式,从而保证了土地价格按照市场机制来形成,并得以实现。对没有推行招标拍卖的城市,也通过集体决策、协议出让最低价制度等办法保证国有出让土地价格的合理性。如北京市在出让国有土地过程中,严格推行出让土地的“四步会审制”。确定出让土地价格时,除土地局外,城建、规划、计划、房管等部门都参与了土地价格的确过程,是集体决策的结果。地价基本上反映了市场状况。
对于商品房价格而言,目前主要由开发商根据市场状况来定价,那么这个价格能否实现呢?我们可以分析一下近几年来北京市商品住宅的销售情况。根据国家统计局资料,1998年全国商品住宅竣工面积为14125.8万平方米,销售面积为10827.3万平方米,占到1999年竣工面积为16194.6万平方米,销售面积为11878.9万平方米,占73%。其中北京市1998年销售面积只占竣工面积的64%,1999年这个比例仅为53%,也就是说,北京的近一半的商品住宅没有销售出去。相比较,上海1998年商品住宅销售面积占竣工面积的比例为85%,1999年则达到99.6%。从这里可以看出,尽管北京市房价比较高,但主要是高在开发商的定价高,并没有得到市场的普遍认可。对于开发商为何定价高,除了北京市的特殊市场环境外,开发商的炒作也是一个重要原因。从这个意义上讲,北京市的房价其实是“虚高”,并不是市场认可的“实高”。
正确处理地价与房价关系,推进市场协调发展
显然,无论是地价还是房价,价格过高、脱离正常市场水平都不利于市场的规范和稳定发展,在当前情况下,应正确处理地价与房价的关系,共同推行房地产市场和整个社会经济的协调发展。
第一,加强土地和房产管理,进一步建立健全有关管理制度,通过制度规范土地市场和房地产市场的有序发展。
第二,整顿和规范市场秩序,为房地产市场营造良好的外部环境。市场秩序混乱是影响房地产规范发展的重要因素,当前应从多方面、多渠道加强对房地产市场的整顿和规范力度,为房地产市场的顺利发展创造好的外部环境。
第三,地价和房价作为房地产市场中两个重要的指标,应通过协调和平衡,使地价与房价的水平和相互关系能够准确反映市场经济的发展状况、能够与城市社会经济的发水平保持协调一致,共同为建立一个稳定有序的房地产市场服务。