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上市一直是房地产企业的追求,但随着国家土地及金融政策的连续出台,房地产上市公司的竞争格局也日益严峻起来。
实行土地招标和拍卖政策后,资金实力将成为企业竞拍成功的首要因素。在房地产上市公司中,可以看到参加土地竞拍的多数是实力雄厚的绩优公司,如招商局以5.83亿元竞得8.54万平方米土地,深万科以4.0599亿元成功投得26.8万平方米的土地。相反,亏损公司或资产规模较小的房地产公司无法与这些优势企业竞争购得土地,最终结果可能是土地资源逐步集中在大的房地产开发公司手中。土地市场的竞争将加速房地产企业优胜劣汰的过程,大批资质低下的项目公司或“空壳”公司将逐步被淘汰出局,房地产行业的市场集中度将逐步提高。
今年6月,中国人民银行发布了《关于规范住宅金融业务的通知》,这一政策出台无疑对开发商的资金实力和融资提出了更高的要求。按照以前的规定,多数城市的开发商只要投入房地产项目总投资的25%,就可以取得预售许可证,而现在需要完成总投资的2/3。同样的项目,按现有规定,开发商投入的资金必须是以前的一倍以上,开发商的资金压力加大。
目前40余家上市房地产企业中,按照现有的配股和增发规定,只有深万科、深振业、中远发展等部分公司具有融资资格,多数公司还只能依靠银行贷款。目前房地产上市公司资产负债率偏高,达到50%以上,扩大银行贷款将使其产生偿还风险,影响企业的长远发展。
从房地产上市公司的业绩可以看出,我国房地产行业虽出现上升趋势,不少上市公司也纷纷转向房地产开发,而房地产上市公司却整体业绩平平。在36家房地产类上市公司中有17家2001年中期每股收益同比下降,其主要原因,一是业绩增长的速度赶不上股本扩张的速度,如天鸿宝业、北京城建、金地集团等。二是由于重组进入房地产行业不久,项目开发正在进行,房屋销售及收入结算等工作延后,从而影响当期收益的实现,如北京城建、光彩建设、天宸股份、阳光股份等。三是由于房地产行业的区域性特征非常明显,当地经济的发展速度可能也影响到房地产上市公司的经营业绩,如琼能源、亚泰集团、渝开发等。四是缺少非经常性损益作“贡献”以后,其经营业绩露出了“庐山真目面”,如中远发展。五是公司经营管理能力欠佳,或者当期出现了较大的滑坡,如深万山A、兴业房产、深深房A、新黄浦、ST中福、天鸿宝业等。特别是天鸿宝业,作为中国证监会解除房地产上市“禁令”后第一家募股上市的公司,而且地处房地产行业比较发达的北京,其中期业绩不佳有些出乎意料。
另外,房地产上市公司的结构性失衡也是导致其业绩不佳的原因。
入世之后随着大批外资企业进入我国房地产领域,特别是一些境外金融机构的进入,房地产市公司的融资能力将不再是优势,而一些未上市公司的专业性和实力正在不断壮大,并纷纷开始寻求买壳上市的途径,特别是一些上市公司也开始介入房地产开发,使目前的房地产上市公司的生存空间受到挤压,因此,今后一段时间,房地产上市公司的日子也不一定好过。(鲁铭)