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写字楼市场回顾
一、市场供应:西部地区供应量放大是整个楼市供应放大的主要源泉
1、市场供应量相对于1999年逐步放大。
1999年以前北京市写字楼面积呈现出供过于求的局面,1999年北京市写字楼供应量是67.9万平方米(建筑面积,以下如无特别指出同),2000年整个写字楼的供应量为82.76万平方米,虽赶不上1997年、1998年的高峰,但比上年增加14.86万平方米,市场对此供应量的反应不是延续前些年跌势,而是全盘吸收,呈现上升态势。写字楼市场的供应量目前处于一种初步放大趋势。
2、市场供应板块特征明显,供应分布主要地区有转移趋势,燕莎商圈市场活跃。
2000年北京市82.76万平方米的写字楼供应量,主要集中在朝阳区、海淀区、西城区,其中位于CBD地区的甲级写字楼有28万平方米,占全年总供应量的34.4%,中关村地区有20.9万平方米的供应量,占总供应量的26%,金融街地区在2000年有14万平方米的写字楼入伙,占总供应量的17.2%(见表2)。
表2 2000年北京市各行政区写字楼供应比例图
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区域 比例
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朝阳区 44.9%
西城区 16.9%
海淀区 25.3%
东城区 12.0%
崇文区 0.8%
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朝阳区尤其是CBD地区是北京市甲级写字楼市场的主要供应地区,但在2000年写字楼供应市场中的份额有所下降,1999年朝阳区写字楼供应量为52.2万平方米,占北京市总供应量的76.9%,而2000年度朝阳区供应量为37.2万平方米,占总供应量的45%,下降近35个百分点;海淀区2000年供应量为20.9万平方米,占26%,比1999年增加11.2个百分点;西城区占17.2%,比1999年增加近9个百分点。西部地区(包括中关村地区和金融街在内)的总供应量为34.9万平方米,占2000年整个北京市供应总量的42.2%。
从表3、表4中可以看出,西部概念板块区在2000年的供应市场中占据重要地位,大有迎头赶上CBD地区的趋势。
值得关注的是,2000年燕莎商圈推出现代盛世大厦、鹏润大厦、第一上海中心等优质楼盘,面积约17.1万平方米,超过以国贸为中心的CBD地区8.2万平方米的供应量,占2000年北京市写字楼面积供应量的21%。燕莎商圈甲级写字楼供应量持续增加,优质写字楼总计61.2万平方米。燕莎商圈新增的大量优质楼盘将使其成为朝阳区的另一个亮点。
3、市场供应季节分布不均,主要集中在第四季度。
其中2000年第一季度远洋大厦的10万平方米入伙,第二季度仅有东方广场的9.96万平方米,第三季度的新增供应9万平方米的鹏润大厦和1.3万平方米的第一上海中心,前三季度供应量仅占全年供应总量的36%,其余51万平方米的供应量都集中在第四季度交付使用。这种供应季节分布不均的情况导致大量企业在前三个季度无法找到合适办公地点,也是2000年上半年直至第三季度写字楼市场迅速
回升的原因之一。
表3 1999/2000年北京市各区写字楼供应量比较
单位:万平方米
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区域 1999年供应量 2000年供应量
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朝阳 41.6 37.2
海淀 10 20.9
西城 5.7 14
崇文 0 0.7
东城 10.6 9.96
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表4 1999/2000年各概念板块写字楼供应量比较
单位:万平方米
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区域 1999年供应量 2000年供应量
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CBD 17.8 8.2
中关村 7.1 17.7
亚运村 3.8 11.9
金融街 5.7 14
燕莎商圈 6.7 17.1
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二、市场需求:新经济极大刺激对写字楼市场的需求
2000年北京市写字楼总供应量虽比1999年增加13.4万平方米,却并未延续1999年的下滑趋势,而是走出完全相反的行情,呈现供不应求、量价齐升的“牛市”格局。最直接的原因就是以网络、IT等高科技概念为核心的新经济对写字楼市场产生极大的需求。
1、互联网作为朝阳产业促进了国内信息产业的急剧膨胀性发展,导致对写字楼的强烈需求,直接激活写字楼市场。
根据信达行统计,在2000年上半年的北京市主要租赁案例中,网络公司的租赁占据45%以上,其中几乎95%以上集中发生在2000年上半年,而2000年上半年市场供给量极小,远洋大厦和东方广场虽然号称有近20万平方米的写字楼入伙,但可租面积十分有限,供不应求且形成极大反差,直接导致租金的大幅上扬。
2000年上半年网络公司由于风险资金的投入扩张迅猛,在租赁写字楼时动辄上千平方米,极大刺激楼市的活跃,在形成网络经济泡沫成份的同时也形成了写字楼市场一定的泡沫成份。下半年网络行业出现阶段性调整,网络公司扩张减慢甚至萎缩,写字楼市场的活跃程度也出现大幅收敛。
2、IT、高科技、保险、金融机构成为写字楼市场需求的主力。
网络公司扩张是2000年写字楼市场回升的直接导火线,资讯、高科技、金融、保险及咨询类公司则成为写字楼市场需求的主力。据统计,上半年近40%的租赁案例发生在IT、高科技公司,并占据总租赁成交面积的25%,诺基亚在盈科中心租用了2万平方米的写字楼,IBM、Comq等有同样精彩的大手笔。许多内资金融机构也在京拓展业务,纷纷加入北京市甲级写字楼需求者的行列中,增加了对写字楼市场的需求。
3、中资机构成为市场的需求主力,外资企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力。
从需求结构上看,许多实力雄厚的中资机构在2000年市场上扮演了主要角色,占据2000年租赁市场成交60%左右的份额,其中上市公司或金融机构成为需求主体。外资机构则占据40%左右的市场份额。随着中国经济的发展,加入世贸将成为事实,中外企业在其他领域的表现同样将会在写字楼市场得以精彩演绎。
4、需求的地域表现方式各异。
在金融街地区,租赁和购买平分秋色;而中关村地区尤以中关村西区成为网络、IT或其他高科技企业的“理想国”,许多高科技企业由于在中关村无法租赁或购买到满意的写字楼转而投向条件更好的CBD地区,而在CBD地区,由于甲级写字楼所剩可供出售面积不多,而发展商又惜售,所以只能租写字间,并直接带动了CBD地区写字楼市场的极大活跃和租金的迅速上扬。
三、市场价格:租金上升迅猛,投资市场有价无市。
1、租赁市场活跃,租金大幅上扬。
2000年写字楼租赁市场交投活跃,表现不俗。其中,国贸二期的报价已达到$68/平方米·月(按使用面积计算,以下均按建筑面积),比去年同期竟有将近1倍多的涨幅,闹过租金事件的东方广场租金报价也由去年的$20/平方米·月涨至目前的$38/平方米·月,各甲级写字楼在租金大幅上扬的情况下入住率都高达90%或以上。据初步统计,到目前为止,北京市甲级写字楼租金报价平均为$28.4/平方米·月,较1999年底上涨近40%,到2000年下半年,虽然网络公司部分退出租赁领域,市场所受影响并非十分明显,价格仍持续上扬。第四季度虽有大面积写字楼集中上市,但由于其中绝大部分甲已被提前消化,可供客户选择的甲级写字楼并不多。因此,2000年写字楼市场供不应求的总体格局不变,租金报价并无多大回落或调整的空间。全年租金价格走势如表5。
表5 2000年北京市写字楼租金价格走势
租金($/平方米/月)
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时间 租金报价
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第一季度 17.7
第二季度 20.7
第三季度 31.3
第四季度 28.4
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2、销售市场有价无市,成交主要集中在中关村地区。
北京市写字楼租金的上涨直接影响到销售价格的调整。受国内买家大量购买写字楼的影响,写字楼买卖市场逐渐相应活跃。到目前为止,甲级写字楼平均售价报价在$2100-2300/平方米之间,而实际成交的价格可能在$1700-1800/平方米左右。
由于供应有限,目前写字楼市场可以出售的项目并不多,且可售面积越来越少。因为目前市场较好,许多业主转变策略以出租为主,以谋取更大的回报,多数甲级写字楼入住率达90%以上,因此就销售市场整体而言处于有价无市的状态。销售市场的成交主要集中在西城区金融街一带和中关村地区的一些期房或准现房,平均售价在$1800/平方米左右,购买者多为中资公司,海外投资者关注东部地区,但态度依然很谨慎。
写字楼市场展望
一、市场供应继续增加。
1、市场供应将延续2000年的调整放大趋势
2000年写字楼供应量为82.76万平方米,较1999年放大13.9万平方米。包括东方广场15万平方米在内的,预期2001年写字楼供应量应能达到100万平方米以上。其中中关村地区的供应量将有32万平方米左右。
2、市场供应分布板块特征将更加突出。
CBD地区供应蓄势待发,仅有约11万平方米的供应量,中关村地区的写字楼供给量将继续放大,并将成为以后几年北京市的写字楼主要供应地区。其中各个区域的项目情况如下表。
表6 2001年北京市写字楼供应状况(预期)
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区域 名称 面积(万平方米)
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海淀区 数码科技大厦 7
太平洋国际大厦 6
腾达大厦 9.1
大行基业 3
国兴大厦 4.8
联想科技大厦 2
朝阳区 中国国际科技会展中心 6
北京国际金融中心 6.9
瑞城中心 21
中国人寿大厦 1
数码01 3
迪阳大厦 3
名人广场 7
西城区 太运大厦 2
西单1号地 2
东城区 东方广场 15
总计 98.8
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3、入伙的楼盘虽然多,但有效供给量并未真正放大。
因为其中大部分楼盘在期房阶段已大面积售出,所以到了2001年真正可供客户选择的甲级写字楼仍然不多。
二、市场需求将继续放大
1、经济持续增长,加入世贸组织将对写字楼市场产生实质推动作用。
到目前为止,外资“抢滩”租购京城写字楼的情况并不如想像中那么明显,也看不出有太多受惠于加入世贸的中资企业争相租用写字楼的迹象,也就是说加入世贸组织的能量在北京市写字楼并未得以真正释放。2000年在京城大面积租买写字楼的中外公司,多属于我国基本已与世界接轨的计算机高科技行业,另外还有摩托罗拉和诺基亚这样即使不降低关税门槛也在中国市场上大行其道的国际电信巨头等。据统计,2000年诺基亚在盈科中心租用了20000平方米的写字楼,摩托罗拉在东方广场租用面积为9000平方米,思科在东方广场租用面积达15000平方米,飞利浦在现代盛世扩租面积近5400平方米,IBM、Oracle和朗讯等也分别租用有数千平方米的写字楼,微软、Compaq等都继续扩大在北京的办公面积。以上公司租赁写字楼的行为我们认为更多是这些公司在中国市场战略部署的需要。
世贸对写字楼市场影响的真正释放只能产生于加入世贸之后,届时将会有大量外资和内资企业涌入北京市写字楼市场并产生相当的需求,这种需求将是持续的和不可逆转的。
2、高新技术相关产业将会对写字楼市场产生较大的需求,新经济的力量不可忽视。
今年高新技术相关产业将会有很大发展,并将会对写字楼市场产生较大需求。且互联网经济在2000年下半年的低迷对楼市并未产生太大的影响。当新经济完成调整后所产生的需求可能不再具有2000年初的爆发性,但这种需求可能更稳定持久,更有利于写字楼市场的健康发展。
3、2000年银行开始对写字楼投资放贷,使写字楼交易中投资性购买具有政策上的支持。
在写字楼租金持续高企的情形下,银行对写字楼投资放贷会使一部分考虑租写字楼的中资公司转而投向投资市场,带动写字楼投资市场的活跃,并为租赁市场的活跃奠定价格基础。
4、申办2008年奥运会为写字楼市场创造潜在商机。
申办2008年奥运会可能出现的机会,会云集海内外的投资者,尤其是大量旅游公司包括旅游网站,增加对办公用房的潜在需求。
5、中资公司发展神速,对高档写字楼需求保持旺盛增长。
2001年中国证券市场二板市场可能设立,由于二板市场门槛较低,届时可能催生大量新的科技公司,像2000年网络公司一样,是投资基金关注的焦点。因此,二板市场的成立可能将对写字楼市场产生大量需求。
三、价格方面:有效供给不足,供不应求的市场局面决定北京市写字楼市场后市继续向上。
1、2001年的写字楼市场供应有限,需求可能继续放大,供求失衡的局面可能仍将持续,租金将继续2000年以来整体上扬的趋势,而销售市场的成交仍将集中在期房上面。
2、租金平稳上升,幅度不会太大。根据北京市统一规划,CBD和中关村地区这几年将有大量的外销物业上市,供应量将继续扩大,需求量较大的中关村地区可能出现一些与高校合作兴建的楼盘,吸引部分实力不足的中小企业,减轻需求对供给造成的压力,加上东方广场累计100万平方米的供应量,对写字楼行情上行有一定的阻力,快速上升不易。但仅就2001年而言,目前的这种供不应求的状态又将支撑租金的上行。因此写字楼市场的租金将表现出平稳上升的姿态。
3、售价方面,市场将趋于活跃,以中资公司尤其是上市公司和政府机构为主的投资者将更多考虑投资市场,会优先考虑购买写字楼,从而带动整个楼市的繁荣。
四、谨慎而乐观地看待北京市写字楼市场
回顾北京市写字楼市场2000年的精彩表现,展望2001年写字楼的发展,我们可能会为写字楼市场出现的转机感到欣喜,但写字楼市场是否就从此一路走好了呢?我们认为不可盲目乐观。目前写字楼市场的供不应求只是一种暂时现象,由于CBD和中关村地区将有大量写字楼在几年内集中上市,亚运村地区的世界贸易大厦在今后几年内列入日程,也可能存在较大的供应量,加上其它地区写字楼的供应,写字楼市场在几年后很可能还会出现供过于求的局面。是供远大于求还是供略大于求,将决定写字楼市场是否景气。
我们期待北京写字楼市场目前的景气是长期而温和的,暴涨暴跌暴炒的景气只可能导致写字楼市场迅速的衰落。我们期待写字楼市场的理性发展,我们期待写字楼的长期景气与繁荣。
住宅市场
据信达行市场调研部不完全统计,截止到2000年底,北京住宅市场共推出新项目199个,加上1999年推出的约120个项目和前几年推出但未被市场消化的项目,在2000年住宅市场上活跃的项目不下400个,其竞争的激烈程度可见一斑。开发商纷纷使出看家本领,概念炒做大行其道,CBD、奥运区域热潮紧跟其后,国外建筑师来京献技,小户型备受关注,新技术新材料大量使用,环保与节能更加受到关注。总之,北京住宅市场在走过了纷乱的一年之后,又带着希望迈进了新世纪。
一、市场供应
1、供应量继续增加
据北京市统计局相关统计数据显示,截止到2000年11月底,北京市住宅当年开复工面积合计3662.2万平方米,与1999年同期3389.9万平方米相比,增长8.0%;新开工面积877.1万平方米,同比增长39.2%;住宅竣工面积532.1万平方米,同比增长139.8%。
自1999年3月北京市政府陆续批准首批19个对外公开发售的经济适用房项目以后,截止到2000年年底,共有29个经济适用住房项目面市,且已全部开工建设。承诺总建筑面积600多万平方米,目前已竣工180万平方米。那些价格较低、交通便利、配套设施良好、户型设计合理的项目大都已经售罄。
2、中小规模项目占主导
2000年北京市场上的住宅项目仍然是中小规模占据绝对主导地位,仅从新上市住宅项目的统计数据就可以清楚地看到这一点:建筑面积在10万平方米以下的100个,占总数的50.3%;10-30万平方米之间的项目68个,占总数的34.2%;30-100万平方米的项目26个;100万平方米以上的“巨无霸”7个。可见,10万平方米以下的小规模项目比例位居第一,10-30万平方米也不在少数,两者合计占项目总量的84.5%。小规模项目可挖掘潜力较小,只要开发商踏踏实实盖好房子、做好户型就好,望京地区的风格雅园就是小规模项目发展的典型。中等规模项目作为市场的主流,是市场的重要支撑,目前北京住宅市场上的主体就是30万平方米左右的项目,银枫家园、凤凰城、万科星园、恋日嘉园、美丽园等是其中的代表,他们的表现如何将在很大程度上决定北京市房地产市场的发展。大项目由于规模优势明显,可以引领市场潮流,充当市场先锋,如世纪城等。
3、区域分布失衡,东部北部明显偏多
据不完全统计,2000年北京住宅市场共有199个新项目上市,其中,东部推出新项目64个,西部26个,南部46个,北部63个(见表7)。可见,东部推出新盘最多,但仅超过北部1个,CBD地区、中关村地区是市场关注的焦点;南部发展势头强劲,新项目增加速度较快,且发展潜力巨大;同其他区域相比,西部住宅由于受到中关村整体发展规划的影响,其开发速度明显放缓,只有26个新盘面市,还不及东部和北部的一半。新项目纷纷上市,老项目不甘落后,2000年住宅市场竞争激烈,北京住宅市场好不热闹。
表7 新项目区位分布
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区位 比例
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北部 31.7%
西部 13.1%
南部 23.1%
东部 32.2%
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4、小户型成为2000年市场亮点
随着货币化住房制度的实行、城市危旧房改造的加快以及人们住房投资理念的加强,北京的购房者对小户型的需求提上日程,具体表现为2000年对小户型需求的异常旺盛。而众多新项目也看准了这一市场,如西直门地区的今典花园、望京地区的嘉悦精英嘉园、广安门地区的似海怡家、南部角门地区的富卓苑、三元桥附近的国际港等都是其中的典型代表,且销售业绩不俗。但小户型本身存在的公共面积分摊过多、朝向不好等也是购房者不得不承受的附加条件。与小面积小户型的流行趋势背道而驰的是恋日嘉园、中国第一商城等项目的空中别墅,银枫家园更是推出一整栋单套面积在350-600平方米的复式楼中楼以满足市场需要。因此只要有市场需求,面积大小由之。
5、市场热点及点评
1)经济适用住房异常活跃,还需综合调控。
虽然位置较远,相关配套设施不很完善,但由于较低的价格和政府的信誉保障,经济适用住房始终是2000年北京楼市的热点。两个超级明星楼盘回龙观小区和天通苑小区的购房者更是车水马龙,其需求数量远远大于供给数量。在一定程度上,经济适用住房在打压过高的房价方面功不可没,但如何趋利避害,形成良性有序的商品房、经济适用住房与廉租房的市场体系才是关键。
2)中关村地区、CBD地区住宅市场火爆,还需名符其实。
随着政策利好的提前透支,中关村地区和CBD地区的住宅项目如鱼得水,各项目的热销在很大程度上得益于由政府出资做的信誉度绝佳的免费宣传,《北京晚报》评选的2000年十大明星楼盘中仅这两个地区就占了6席,预计供求两旺的势头还将继续。
3)南部地区项目品质提升较快,还需努力
南部地区的清芷园、恋日嘉园、珠江骏景是2000年人们津津乐道的好项目,这些项目一扫南城住宅“见不得人”的景象,使南城项目大大出了一口气。如此可见,位置的差异与综合品质比较起来是多么的微不足道。
4)整体品质的所提升,但进步不大。
随着开发商的逐渐成熟,2000年北京住宅项目有了一些进步,如风格的多样化、对景观设计的更加重视、户型设计的更加合理,特别是世纪城大规模的现房发售都在一定程度上减少了购房者的风险。但其他风险如大量期房上市销售、房屋质量问题、物业管理服务水平较低等都还是困扰项目综合品质的重要因素。
二、市场需求
1、客户构成
与住宅市场供应的大量快速增加相比,北京住宅市场的需求也在同样膨胀,改善居住面积、舒适居住已经成为许多人面对的首要问题。对经济适用住房与高档商品房的强烈需求构成了2000年住宅市场的需求格局。
要确定北京住宅市场的客户构成,首先要确定北京人的收入标准、家庭人口结构及居住情况。2000年住宅市场的客户构成是北京有史以来最为宽泛和复杂的一年,从最普通的拆迁居民到刚开始工作的年轻人,从想改善居住条件的城镇居民到追求更舒适生活的城市白领,从北京的高收入阶层到富有的外省甚至国外人士都是北京住宅市场需求的重要组成部分。
就目前市场发展状况而言,低档项目一般位于城市边缘或郊区,交通等市政配套条件不发达,生活配套不完善,但低廉的房价(3000元/平方米或更低)则中吸引城市拆迁家庭和中低收入家庭的主要原因。
随着经济的发展和人们思维模式的转换,北京开始出现中产阶级,且这一群体正在逐渐壮大。因此能满足他们需要的房子也就应运而生了。这些房屋一般靠近城市边缘或新兴商业区或居住区,生活配套及市政配套齐全,交通方便,舒适的居住是他们买房子的主要目的。
位于收入梯形顶层的众多人物一直支撑着北京的高档住宅市场,这一群体既包括当地和外省高收入阶层,也包括国外驻京人士,他们对住宅的要求与其他两个阶层不同,豪华、舒适、方便是他们衡量房屋的重要标准,高标准的物业管理也是他们非常重视的因素。
2、需求特点
1)对均好性要求更高
购房者除了对住宅质量、户型、会所、交通等方面继续保持关注之外,还将对新技术新材料的使用、节能、环保、智能化等多方面提出新的需求,特别是对社区景观和环境方面的要求更加强烈。均好性是衡量物业综合品质的重要标准。
2)居住更加舒适方便,更加人性
主要体现为方便实用的配套设施、优良的户型设计、专业的物业管理等,以及与人的生理和心理相协调的各个方面。
3)物业管理“物有所值”
物业管理是房屋的售后服务,也是购房者入住后最为关心的问题。对于目前众多项目入住后存在的物业管理水平不达标、超标收费、不合理收费等相关问题,都是购房者买房时必须面对的棘手问题。如何使物业管理的服务水平与业主的实际需要密切结合起来,使其物有所值,是开发商和物业管理公司应该重点关注的环节。
4)住房需求年龄结构明显
据对北京个人购房者的一项调查显示,年龄在25-39岁之间的人群为主力购房者,这部分就业群体出生于60年代至70年代,拥有较高的学历与收入,且随着福利分房的取消和货币化住房制度的实施,其购房愿望非常强烈。
5)消费需求大于投资需求
一方面,由于目前北京商品房价格普遍较高,只能处于改善居住条件的阶段,用于投资购房的比例较小;另一方面,大多数居民住房投资意识不强,而对未来房市供大于求的预测,也让他们对投资住宅失去信心。
三、价格及市场交投
1、价格持续下调,中档价位项目占主导。
据统计,北京市1995年至1999年商品住宅每平方米平均售价分别为3505元、3869元、5478元、4769元、4787元,2000年上半年为3793元。
2000年新上市住宅项目中4000元/平方米以下的共36个,除了丰益城市花园、富卓苑位于三环附近外,其它项目都位于通州区、石景山区、大兴县、昌平区等城市边缘地区。4000-6000元/平方米的中档价位项目共81个,6000-8000元/平方米的新项目共45个,8000-10000元/平方米24个,10000元/平方米以上13个。4000-8000元/平方米的项目是市场的主流,这些项目基本位于市区或五环左右。
2、市场交投活跃
据北京市统计局统计数据显示,截止2000年11月底,北京市住宅共成交519.3万平方米,与上年同期196.9万平方米相比,增长163.8%,其中销售给个人455.8万平方米,同比增长261.6%,增幅明显。
别墅市场回顾
一、市场供应
1、别墅市场供应数量明显增加
从1997年至1999年底,由于没有新的别墅项目立项,别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升,房地产市场逐步升温,2000年新开发别墅项目明显增加。据不完全统计,2000年新开盘别墅项目有13个,原别墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目14个,新增别墅现房供应量约为120万平方米,4000套别墅单位。其他在售楼盘,仍有相当数量的空置约50万平方米,1700套别墅单位。潜在供应量约有40万平方米(不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量),包括烂尾别墅项目有7个和未正式推出的岛上别墅。2001年别墅市场供过于求的局面将进一步加剧。
2、别墅区域分布不均衡。
据不完全统计,到目前为止北京市共有别墅项目约122个,总建筑面积约900多万平方米,3万多套别墅单位。北京市别墅主要集中分布于东北部、北部、西北部,这三个区域占北京市别墅供应的60%以上,东部及东南部地区,南部及西部地区别墅分布零散且相对较少(见表8)。
表8 北京市别墅项目区位分布
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区位 个数 比例
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西北部 27 22%
北部 17 14%
南部西南部 8 7%
市区 4 3%
东北部 34 28%
东部东南部 32 26%
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东北部地区是别墅建设最早,开发规模最大的地区。配套设施齐全,环境和设计档次较高,京顺路和首都机场高速路连接使馆区和东部CBD,别墅以外销为主。另外,一些新盘如泉发花园、铁营花园新村等,在知名度较高的成熟别墅区周边开发,既可以保证其良好环境景观,又节省了大量的区外环境开发成本。
西北部占据“上风上水”的优势,别墅开发的规模仅次于东北部地区,早期开发的别墅以高档外销别墅为主,如玫瑰园、朝凤山庄、龙城花园等。
北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线,由于亚北居住项目高密度聚集,交通条件受到一定限制,地势平坦,但高档配套设施较为缺乏,多数为经济型的内销别墅,环境质量和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅的热销,使得北部别墅市场整体销售情况转好。
东部及东南部别墅主要分布在通州区、北京经济技术开发区。最近燕郊开发一批新的别墅项目,如东邻华堂高尔夫俱乐部的圣得花园、和安名人录,在环境和设计方面独具特色,成为别墅市场新的亮点。
西部及西南部别墅项目最少,多数为早期开发项目。
市区内的东湖别墅、怡龙别墅、御京别墅等,虽名为别墅,但公寓占很大比例,且别墅价格昂贵,多为出租。
3、别墅产品体系逐步完善
2000年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面,经济型别墅占据了市场的主导地位。2000年13个新盘别墅中,均价在7000元/平方米以下的项目有11个,大大拉低了别墅价格与客户购买力的差距,成交情况逐渐活跃起来。1999年年底以前,多数人提起别墅还因其“天价”望而却步,2000年就有较多购房者选好了“物美价廉”的别墅。
2000年13个新盘别墅中,在四环和公路一环之间的别墅项目有竹溪园和京香花园,竹溪园为高档外销别墅,而京香花园为尚不具备合法产权经济型别墅。随着四环沿线大规模绿化带的建成,2001年将会有大量的TOWN HOUSE在该区域内建成销售。
沿首都机场高速路和京通快速路分别有泉发花园、铁营花园、格林庄园、圣得花园、和安名人录和东方比华利等新盘入市,这些别墅以独立式别墅为主。由于机场路附近的三个项目尚不具备合法产权,在环境和设计风格方面反而比不上京通路附近的三个项目。在此类区域,精品别墅将成为别墅开发主流。
远郊区县的新盘别墅有位于怀柔县的龙山新新家园。随着远郊区基础设施条件的改善,远郊特别是风景区的精品别墅将会在长期内逐渐畅销。
4、别墅区环境建设任重道远
别墅区的环境包括:别墅区外围环境、区内园林环境、别墅室内装修装饰环境。目前,别墅区的整体环境不尽人意,不仅无法与国外精品别墅相比,与深圳、广州、上海等南方城市的别墅也存在较大差距。多数别墅区外围环境较差,而业主或客户直接感受到外围环境,较差的外围环境直接影响业主对别墅的印象,从而降低客户对别墅的购买欲望。别墅区内园林环境与私家花园的景观布置不能很好地融合,虽然某些别墅具有大面积的中庭花园和湖光水色,但私家花园的布置与整体环境格格不入,植被和花木的养护不利,使区内园林景观大打折扣。别墅的室内装修装饰也差距较大,除少数高档别墅提供精装修外,其余别墅只提供初装修甚至是毛坯房,业主购买后轻则对别墅“抽筋扒皮”,重则“脱胎换骨”,给交易双方都带来巨大的经济损失。别墅在居住物业中具有最高价值形态的特怀,要求开发商为客户提供精装修住宅,客户的文化品位和个性爱好可以通过内部装饰设计得到体现。
二、市场需求
1、客户构成
随着居民收入的增加和别墅价格的下降,别墅的需求量逐渐增加。几年前还只能是富豪们享受的豪宅,已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前,别墅市场需求结构日趋合理,主要可以分为以下几个层次:
★由外资企业家、高层管理者、外交使馆人员等构成的国外购买需求,随着加入WTO的到来和经济更加开放,国外购买需求不断扩大。这部分买家倾向于北京市东北部高档豪华别墅区。
★从欧美留学归国创业人士。随着经济政策的调整和投资环境的改善,大批留学人员回国创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,回国人员不断增加,别墅的需求量也在增大。由于工作与居所交通条件的制约,此类别墅买家更热衷于北京市西北部及北部地区的精品别墅。
★财力雄厚的港、澳、台富商,由于在北京的经济社会关系,他们长时间滞留京城,形成对京城别墅较为稳定的需求。这类人士更青睐于近郊区商住两用的别墅。
★中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英,他们积累了大量财富,追求生活的品位与质量,改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅。
★薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子构成的城市“中产阶级”,二次置业时多会选择四环与公路一环之间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅。
近几年来,别墅外销需求不断发展,别墅内销需求更是增长迅猛,积压的大量的别墅面积得到了消化,别墅现房租售率明显回升,据不完全统计约为80%左右。随着新开发项目的价格走低,“中产阶级”日益成为别墅买家的主力,别墅总的购买需求将进一步增大。2000年开盘的橘郡别墅和圣得花园的买家绝大部分是这部分“中产阶级”,其他新盘别墅的客户主要也是此类人士。
2、客户对别墅需求的层次差异很大。
由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住观念的差异不同的别墅买家对别墅要求相差较大。别墅客户中的国外人士、海外归国人员及港、澳、台同胞对别墅环境质量和设计风格较为关注;国内买家则更关心别墅的面积、户型。因此,目前北京市的外销与内销别墅的档次就相差十分悬殊,外销精品别墅众多,而内销别墅能说好的寥寥无几。逐步发展起来的国内别墅客户应迅速改变旧的居住观念,追求更高的生活质量。
三、价格与交易情况
1、新开盘别墅价格回落
由于高档豪华别墅趋于售完而逐渐退出市场,新开盘别墅以中档为主,别墅市场价格有回落迹象,新盘别墅平均价格约为5800元/平方米。到目前为止,13个新盘中除圣得花园、竹溪园、橘郡别墅、和安名人录外,其他9个别墅项目尚无合法产权证明,这也间接影响到别墅价格。别墅开发的远郊化,使新盘别墅在环境、交通、配套服务设施的整体质量不如近郊别墅,这也对别墅价格有明显向下的拉动作用。
2、别墅成交趋于活跃
别墅需求的较快增长和开发商营销手段的迅速发展,使别墅市场成交日趋活跃。新盘别墅销售情况喜人,多数现房销售一半以上,圣得花园和橘郡别墅的期房也售出很多;原来较多销售不畅的别墅重新改造后入市,也取得了不错的销售业绩,翠湖花园和玫瑰园是几年前户型和外观较差的别墅,其销售也达到60%以上;一些成功别墅区开发的后期工程则更热销,东北部高档别墅区后期开发别墅单元基本售完。
3、非法别墅成为别墅市场健康发展的最大障碍
2000年入市销售的13个新盘中,不具备合法产权的别墅就有8个;存量别墅项目没有合法产权的约有30个。这些没有合法产权的别墅中,环境很差,区内绿化面积很小,配套设施缺乏的劣质别墅占绝大多数。由于别墅买家不成熟,这些别墅因为低价而畅销,给合法别墅的销售造成巨大竞争压力。这些别墅多数是盲目圈地、粗放式开发,在有限的土地甚至是耕地上建设备简陋的房子,不但破坏了建设用地的规划,而且浪费了宝贵的资源和环境。这种情况长期延续下去,将导致别墅市场的恶性竞争。
别墅市场展望
1、政府将加强对别墅市场的监管
面对别墅需求增长的现实,政府将可能恢复审批别墅项目的立项和建设,同时加强别墅建设用地的控制和别墅区环境建设的干预。面对别墅市场交易混乱的情况,将加强别墅产权管理,不仅要处理开发商,非法别墅买家也将受到惩罚。从长远来看,政府将更有注重别墅的开发环境和质量,规范和引导开发商建设更多的精品别墅。
2、远郊区别墅将逐步升温
从美、欧等发达国家的住宅市场发展过程来看,真正意义上的精品别墅不是在城市近郊,而是在风景优美的远郊区,特别是有山有水的风景区。这些地区的精品别墅与环境融为一体,给居住者带来巨大享受的同时,也为游人带来观赏价值。随着北京市道路等基础设施的加快建设,环境优美、配套设施齐全的远郊区精品别墅需求将明显增长,环境资源的价值将进一步得到体现。
3、空中别墅难成气候
从供给来看,市区内土地价格昂贵,而且市区内空气污染严重、交通拥挤、喧闹嘈杂,远没有别墅般清净洒脱的感觉;从需求来看,空中别墅的价格在500-600万元之间,最低售价也在200万元以上,处在财富金字塔顶层的家庭微乎其微,真正愿意购买空中别墅的客户则更少。
4、别墅开发环境建设潜力巨大
由于北京市的国内别墅买家长期居住在拥挤的市区,居住空间的狭小使他们充满了对大面积住房的渴望,超大面积住宅成了刚刚富裕起来人们的追求目标。与此相对应,别墅的面积越建越大,一般在300-400平方米,大面积有700-800平方米,甚至上千平方米。别墅的这种不当的开发模式,不但浪费了宝贵的土地、资源、环境和业主的钱财,而且减慢了销售的速度,影响开发目标的实现。在美国,家庭财富的标志不是住宅面积的大小,而是私家花园的大小和环境特色。随着北京市别墅买家的成熟,环境良好、风格设计鲜明的别墅才能有好的市场。(信达行)