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随着北京市房地产市场发展渐入佳境,别墅市场也一改以往的萧条景象,自1999年底开始回暖,经过2000年的调整,目前已经进入稳步发展的阶段。
北京市东北部的温榆河畔地区和西北部的京昌高速路沿线是北京市高档别墅分布最为集中的两个区域,东北部地区一直以别墅档次高、项目多、价格贵而略领风骚,西北部地区虽然是北京最早的高档别墅之诞生地,但近年来由于种种原因发展缓慢,相对落后于东北部。
2000年以来,全球经济形势变化对国内经济产生了重大影响,上述两个区域政治、经济发展形势也产生了较大差异,在这种背景下,两个区域别墅市场开始表现出些许变化,本文试图从几个方面对这两个区域进行分析,寻找这些变化背后潜在的支配力量,并展望这种变化预示的两个区域别墅市场的发展前景。
一、东北部别墅市场
1、 最为成熟的区域环境
北京东北部别墅区北通首都机场,南抵北京东部传统的涉外商务使馆区,距离东北三环只有十几公里,办公、购物十分方便,地理位置较为优越。区内首都机场高速公路、京顺路两大交通干线,道路等级较高,提供了安全、便捷的交通条件。
目前,该区域绿化面积较大,种植的树木多已成林,是京城绿化环境最好的地区之一。温榆河、潮白河两大河流贯穿全境,构成了区域内独特的水面环境;且具有北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高档配套设施,是高档别墅开发的理想地区。
东北部地区是别墅开发最早的地区,九十年代初,顺义区政府在温榆河两岸规划出高档别墅区,并为别墅开发提供了一些便利条件,使得大量高档别墅借助优越的自然、人文环境及便利的交通条件纷纷进入市场,目前已经形成成熟的豪华外销别墅区。
该区域与东三环燕莎、国贸等涉外商务使馆区有着密不可分的联系,其市场的变化可以看做国际经济形势变化对跨国资本与涉外经济影响的晴雨表。
2、 需求增长减慢
该地区已经形成了较为浓厚的外籍人士居住氛围。最早来京的国外人士包括各国使馆官员和跨国公司驻京的高层管理人员多数定居在此地。随着改革开放和经济建设的进行,来京投资的港澳台富商也陆续入住于此,外销客户构成了本地区别墅市场需求的重要组成部分。
1995年以来,随着外销需求逐渐平稳,本地区别墅需求增长放缓,特别是2000年以来,受世界经济发展放慢和跨国公司员工本土化的影响,大型跨国公司纷纷减少在京外籍管理人员的数量,别墅等高档住宅的需求受到影响,东北部高档外销别墅首当其冲,需求呈现下降趋势。另一方面,外籍人士对别墅的需求层次不断上升,其他具有经济发展潜力区域的高档别墅的竞争已经开始分流本区的需求。可以预见,国际经济形势的变化与别墅市场总体水平的上升将使东北部地区外销别墅逐渐显现出需求不足的态势。
3、 市场供给趋于稳定
与前几年大规模的市场供应相比,近两年来,别墅供给比较稳定。1999年底以前,东北部8个主要外销别墅共有2800套左右的供应量;2000年区域内新增供应量是莱蒙湖别墅二期和丽斯花园二期的138套别墅单位。2000年重新入市的泉发花园和格林庄园是以前的烂尾项目,价格在¥4000-7000元/m2,属于本地人士购买的中档别墅。2001年尚无新别墅项目入市供应。预计近期内将不会有大量的高档外销别墅开发,整体的供求关系仍然是供大于求。随着政府对土地供应和规划等方面的控制,环境和品质良好的中档价位别墅供应量将明显增加。
4、 租售价格下降
较长时间供过于求的市场形势导致区域内别墅租售价格呈现下降趋势。丽京花园别墅的售价由$2500元/m2,下降到现在的$1000元/m2;丽斯花园一期别墅售价$1400元/m2,二期别墅售价下降到¥9600元/m2;欧陆苑别墅由原来以出租为主,变为现在的以出售为主,售价也由原来$2200元/m2下降到$2000元/m2。区域内8个高档别墅均采取了 租售并举 的营销模式,租金呈明显下降趋势。
东北部别墅租金变化趋势图
二、西北部别墅市场
1、 最具发展潜力的区域条件
北京西北部别墅区位于京城 上风上水 ,自然条件非常优越。该区域大面积绿地和林带正在建设,并且已经形成了良好的绿化环境,从京昌高速公路放眼望去,无垠的绿色让人心旷神怡。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊,自动调节着区域的小气候。区域内常年空气质量优于二级,小汤山温泉的水质良好,享有得天独厚的居住条件。
中关村地区学院路一带,高校林立,具有京城最好的高等教育氛围。中关村西区、上地信息产业基地和昌平高科技园区是IT、金融和贸易界精英施展才华、创造商机、大有 钱 图的主战场。颐和园、圆明园、八达岭长城、十三陵等文物古迹每天吸引着成千上万的当海内外游客;国际高尔夫俱乐部、华彬高尔夫俱乐部、北方射击场和西山国家森林公园等高档娱乐场所更是令有经济实力的高品位人士心驰神往的地方。
西北部地区的交通设施正在迅速全面地得到改善。目前,从京昌高速公路的市区起点马甸桥或健翔桥到达东部CBD或使馆区、金融街和中关村西区都不过三十分钟的车程,北四环路已经修通,白颐路、学清路等将陆续得到改造,地铁五号线、轻轨铁路和从西直门到北四环城市快速公路的已经动工建设,公路一环联结京昌高速与机场高速段即将在年内竣工,这些工程将使西北部道路畅通,内外交通条件大大改观,成为北京周边地区交通最为优良的区域。
2、 市场供应稳步发展
由于经济、政府政策和需求等方面的原因,西北部别墅供应发展相对滞后。本区居住环境良好,交通便利,曾经在93、94年出现了以玫瑰园为代表的高档别墅,但由于政策方面的原因,本区内的别墅发展一直未能全面施展,仅有玫瑰园、翠湖、碧水庄园等几个高档项目。近几年来随着地方政府的支持与开发政策的完善,加上别墅市场整体回暖,本区供应量稳定增长,1999年底以前别墅供应主要是碧水庄园一期、翠湖别墅和龙城花园,共约500套别墅。2000年西北部地区别墅主要供应量有玫瑰园一和二期、碧水庄园一期和二期、翠湖别墅和龙城花园四个项目800多套别墅单位。2001年新增碧水庄园三期、玫瑰园三期以及翠湖别墅和龙城花园的后期开发别墅,供应量将会有较快增长。新增别墅供应量中以风景优美、景观独特的高档别墅为主,如碧水庄园二期二十余套环湖别墅和玫瑰园二期、三期的高品质别墅。
3、 需求迅速增长、销售情况转好
西北部地区在地理区位上与中关村科技园关系密切,随着政府对IT产业和新经济的倾力支持,地区经济迅速发展,中关村科技园区中的海淀园和昌平园经济的迅速发展,造就了一批依靠知识技能快速积累了财富的精英。据有关部门统计, 2000年新注册企业达到2461家,比1999年增长一倍多。1999年企业总收入超过一亿元人民币的企业121家,2000年中关村科技园区技工贸总收入1540.3亿元,比1999年增长46.8%。这部分迅速致富的人群给区域内的墅市场提供了巨大的市场需求,并且这种需求正在加速发展之中。
西北部京昌高速路沿线优美清新的自然环境、良好的人文教育环境和便利的交通条件,使西北部别墅区有条件成为这些精英们的后花园。本区别墅的需求以中关村科技园区自住客户需求为主,兼有外籍人士和部分投资客户的需求格局正在逐步形成。
由于西北部别墅客户需求向高学历、高层次和年轻化的方向发展,对别墅也有更高的要求,那些真正适合目标客户需求的别墅产品才畅销。玫瑰园二期
高品质别墅,100套尚未全部建成就已售出大半,而一期现房由于建成年代较早,还有较大数量剩余;碧水庄园二期品质和景色均好的别墅,106套在2000年5月开盘不久就销售过半,特别是20多套环湖别墅,短短一、两个月内全部售出。
4、 销售价格上扬
由于别墅有效供给不足而需求发展较快,西北部别墅价格普遍上涨。翠湖别墅于1998年建成,当时市场需求不足、销售不利;经过包装后,2000年8月重新开盘,销售均价由原来的¥8500元/m2上涨到目前的¥9600元/m2,销售率也已经达到60%以上。玫瑰园一期现房$1200/m2,而二期环湖别墅$2750/m2,不环湖别墅$2000/m2;碧水庄园一期均价$1400/ m2,而二期环湖别墅$2500/m2,不环湖别墅$2000/m2;由此看出价格上升的幅度不小。
西北部别墅价格变化趋势图
三、两区域优劣势比较及发展预测
东北部别墅市场
优势分析
1、已形成高档外销别墅聚集区,具备吸引客户购买的心理优势
2、与使馆区、燕莎商圈和CBD核心商务区之间交通联系便利,快捷。
3、自然环境和人文环境优越
4、现有客户层次较高,集中于外籍、港澳台群体
劣势分析
1、现有高档别墅积压量较大,产品较陈旧,难以满足日益提高的客户需求
2、外销群体需求日渐萎缩,出现供大于求局面,售价与租金趋降
3、区内中低档别墅的大量出现分流了需求并降低了产品档次
西北部别墅市场
优势分析
1、与北京市重点发展的中关村高科技园区比邻
2、政府投资改造迅速提升区内市政条件,道路交通将更加通畅便利。
3、具备的优良自然条件,规划中的城市绿化将使别墅的发展条件更加完备
4、新兴的高科技产业催生的快速致富阶层,对高档别墅有很强的潜在需求
5、现有高档别墅供应有限,具备升值潜力及发展空间
6、需求刺激使得现有别墅销售情况看好,销售价格已经上升
劣势分析
1、尚未完全形成成熟的别墅聚集区
2、别墅市场发展相对缓慢,现有产品档次有待进一步提高
根据上述分析,我们可以看出,东北部与西北部两个区域的高档别墅市场正处在不同的发展阶段,东北部市场虽然发展较充分,但由于目前需求增长的乏力已经开始走向疲软;西北部由于原有高档别墅供给较少,目前需求快速上升带动市场的活跃,预计西北部地区有望成为北京市高档别墅市场最为活跃的地区。(信达行)