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今年一季度,京城楼市势头不减,推出接近40个新盘,有统计的为32个住宅项目和2 个联体别墅项目(见表)。中原物业对本季度新盘做了总体分析。
新盘南部最多、北部最少
从项目分布数量看,东、西、南方向的新盘要多于北部,南部最多为10个,约占总数的 1/3,西部9个,东部9个,北部最少仅为6个;从具体项目的分布看,越来越集中在少数几个区域,延续了去年下半年出现的新盘“扎堆儿”现象。因为,从今年起,北京将真正进入个人购房时代。人们对地段的理解是以工作、生活方便与否为标准,因而东、西、南部存在着大量需求。这也与东部CBD概念的推出、西部的中关村题材和南城改造分不开。
从具体项目的分布看,东部包括东四环沿线、亦庄经济技术开发区和望京地区等在内的泛CBD区;西边的万柳地区、紫竹桥地区、以世纪城为代表的西四环地区;南边的东南三环路和南四路环路沿线;北边的亚运村都是新盘聚集的地方。
新开项目什么类型都有
普通住宅占新开盘项目总数的79%,并出现了一定数量的商住公寓和TOWNHOUSE(联体别墅)。内销公寓4个,外销公寓1个,其中当代青云、时代之光·名苑、世纪豪景等均定位为商住公寓;去年底在京城掀起“TOWNHOUSE”热潮,也在本年初露面,如占地100万平方米的康城和九龙花园的三期——顶天立地。
新项目突出“变形板楼”
从项目设计情况看,多数项目继续去年流行的板式住宅。有一半以上项目采用了塔板结合的设计,不过,更多的项目采用了变了形的板楼结构。这是因为,板楼虽有户户朝阳、南北通风等优点,但这种结构的房子一般面积偏大,总价偏高。而随着个人购房时代的到来,总价偏高意味着竞争优势降低,为了保证总价在市场承受力之内,只能把板楼变变形,既让购房人住着舒服,又保证总价能往低走。
小项目占绝对优势
在新项目中,总建筑面积30万平方米以下的项目有26个占总数的78%,30万至100 万平方米的占总数的22%百万平方米以上的项目没有。小规模项目构成了本季度市场的主体。
这些项目大多依傍商业中心或成熟社区,不追求完善的配套和高绿化率,利用外面的配套,不仅节省了土地,也节省了成本,从而降低了房价。不需要太大投入就能速战速决的中小项目,对于那些小型开发公司、新入足房地产行业的公司来说,无疑是个最佳选择。不过,对于购房者来说,购买时要仔细挑选。因为,有些小项目的发展商可能缺乏资金、缺乏经验,会对你买房造成不利。
大盘主要集中在华远、万科、珠江、金地、万通、万达等少数大型知名房地产公司手中,受客观条件限制,一些大盘项目可能会在接近年中的时候才能推出。
发展商标低价“聚人气”
中档价位的项目占相当比例。新项目均价在4000~6000元/平方米之间的项目20个,占总数的59%,4000元/平方米以下的6个,占18%。中低档价位项目占到了差不多八成。但也不排除大多数项目的开发商以“低价入市”吸引购买者注意力的因素。因为不少新盘的开盘价,甚至比同地段去年的新盘开盘价还要低。但从这些项目的均价看,却都普遍比去年同地段的新盘的均价要略高。
另外,“低开高走”入市策略也有不同:同地区的项目,起价比去年甚至还要低;突出了总价概念,几乎每个项目都理性地用预定目标客户群所能承受的总价来限定户型的大小。(中原物业)