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据伟业指数监控,2000年北京各区县开盘的项目共有204个,在这些项目中不乏有营销特色和设计出新的楼盘。
从价格上看,低开高走、各种降价手段掀起价格调整热
去年北京住宅类商品房的开复工面积比较大,比上年同期增长12.2%,在这种情况下,许多项目低开高走,吸引客户置业增值、保值,如风林绿洲、风格雅园等;而有些项目则利用各种促销手段变相地降价,让客户感到实惠,如紫竹花园送10万元家具,鹏润家园举办特大礼活动,直接让利近200万人民币,世纪村尾盘降价销售等。据伟业指数监控,2000年的上半年,北京住宅类物业价格走低,在3季度,随着项目工期进展、品质的上升,价格触低反弹,整个市场呈现供需两旺。
从区域上看,“中央商务区”、“中央智能区”、“中央居住区”分演主角戏。
楼盘项目的区域性很强,不同区域的文化、商贸氛围决定着这个区域项目的档次和客户构成。从去年初各区域对CBD(中央商务区)的纷争到落户国贸商圈,这个区域以齐全完善的商务、娱乐配套,浓厚的涉外氛围使区域内项目热销,发展商的投资回报率较高。中关村地区以集聚的高等院校、中科院和科技园区把本区域定位为CID(中央智能区),在上风上水、浓厚的人文气息、国家大力发展该区域基础设施等因素下,该区域的项目都取得不俗的销售业绩,如华清嘉园、太阳园、韦伯豪等。位于亚运村附近的风林绿洲首次提出了CLD(中央居住区)的概念,经过多年的发展,亚运村商贸、娱乐设施的不断健全,有了很强的居住氛围,国家为了申奥,拓宽这个区域的道路,交通的完善使这个区域越来越适合居住。
从风格上看,欧陆风格、新加坡风情、美国休闲乐园各领风骚
欧陆经典——万兴苑引导北京的欧陆风,成为当时市场上一道亮丽的风景,接着是许多楼盘吸收国外的一些建筑风格,如阳春光华家园的加拿大风格,陶然湖景的新加坡风格,双裕花园的德国现代风格,阳光曼哈顿的美国休闲风格,尤其是2000年底推出的橘郡是完全把风景迷人的“美国橘郡”空运到北京,让北京人感受美国最新潮的建筑艺术。
从楼型上看,多层带电梯、板式小高层抢分塔楼一杯羹
前两年发展商为了追求高利润,选择了香港式的高容积率点式住宅(即高层塔楼),如望京和方庄地区都是高塔林立。但随着购房主力军变成个人,一些发展商开始建设一些高品质的房子,选择了多层带电梯,如万泉新新家园。客户群主要是CEO阶层,由于客户量较小,进而市场上的板式小高层受宠,如风格雅园等,板式小高层以其户户朝阳、通风好等优点吸引着客户。
对于进深比较深的板式住宅,有关专家认为其长条空间不好利用,北向的房间终年不见阳光,而且板式住宅的抗震性引起了业内的注意。因此,塔楼和板式楼都各有利弊,关键是要在设计上趋利除弊。可以预测,北京市场仍是点式、板式并存的市场。
从户型上看,豪华大面积户型、精致小面积户型、可组合户型并存
前两年北京流行大面积户型,建筑面积大多在120平方米以上,原因是住腻了局促狭小、户型不太合理公房的北京人开始追求气派和大方。但随着市场的逐步成熟,购房客户在置业上更加理智,于是,市场上适中的户型(建筑面积在100平方米左右)越来越多,而小户型(建筑面积在80平方米以下)则开始走俏,目前市场小户型的代表有似海怡家、东环18等;今典花园二期蒙太奇——二代模糊了大小户型概念,以40平方米为基本住户单位,同时可以倍数组合成单身公寓、温馨住宅、豪华公寓等大小不同、功能齐备的空间,今典花园以其可以弹性组合的特性引起市场的关注,在房展会出现排队热销的场景。(杨丽涛)