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伟业顾问公布了对2001年北京房地产市场的预测报告,预计北京的房地产市场将呈现以下趋势:
1、宏观经济趋好,商品房市场需求有望持续快速增长。市场供给会进一步释放,预计供给会进一步释放,预计供给增长要快于需求增长,今年下半年市场竞争形势趋于严竣。由于前期开发成本呈刚性,今年商品住宅市场供给的产品仍将以总价80-120万的房子为主,与市场主流房客的需求——总价30-50万的住宅不匹配,这个矛盾将持续较长时间方能解决。导致市场出现两极分化,豪宅、低总价房趋热,低价房比例上升,使商品房加权平均价格下降。
据对北京3年来入市项目价格结构的分析表明:商品住宅供求结构一直不匹配,在开发商相对倾向于取向消费金字塔塔尖、获取高额利润,而下层的消费群体难于在短时间内发生质变的大背景下,住宅细分市场上就会呈现出一个层面上的残酷竞争,另一个层面上的有效供给不足。
2、融资成本、土地成本有望下降,房地产综合成本将出现一定的下降空间。2001年引致房地产综合成本下降的因素主要体现在土地供应量的相对宽松以及开发资金的相对充补充这两个方面。同时,房地产投资渠道呈现多元化,投资量将有所上涨。新增投资将主要来自外地投资、其它行业游资、外商投资和上市融资等多个渠道。
3、经济适用房开发面积缩小,价格上涨。
根据抽样调查,北京市民中42%的购房人可承受总价20万元的房子,27%的购房人可承受总价20万元至30万元的房子。而经济适用房项目的政府最高限价在每平方米2350元至4450元之间,每套总价30万元左右,正好满足这些人的需求,市场潜在需求极大。可以说,经济适用房供不应求是不争的事实,受供求关系的影响,尽管国家对经济适用房有明确限价,但经济适用房价格仍存在上涨动力。
4、写字楼市场租、售两旺,租务市场更加乐观。
据监测,自2000年2季度开始,写字楼销售市场需求量上升,写字楼售价有所回落,标志着销售市场有价无市的局面得到扭转,写字楼出租市场则触底反弹,租金慢慢爬升。从指数的走势来看,2001年写字楼租金指数有望继续上扬,写字楼收益率增加,从而带动销售市场需求上涨,价格上扬。
5、二手房市场将结束前两年的徘徊局面,成交量有望显著提升。
1999年11月15日,北京市住房二级市场正式启动,但截止2000年9月底,仅成交二手房960余套。通过对北京、上海市二手房市场对比,可更清晰地看出北京市二手房市场不畅的原因。北京市二手房交易卖方按照成交价格的3%交纳土地出让金,而上海市的标准是1%;为促成交易,上海市推出退税等优惠政策,规定卖方在交易日前后6个月内购买新房的,可以返还卖房款中用于购买新房的那部分金额的5%,北京市不但没有优惠政策,反而规定成交单价在4000-5000元的部分上缴20%,超过5000元的部分上缴50%;上海人只要加10多万就能改善住房条件,北京由于房价较高,需再增加20到30万才能买到一手房。
基于二手房市场存在的上述瓶颈,建设部住宅与房地产业司谢家瑾司长强调开放住房二级市场要切实解决办事程序繁琐,收益分配政策不合理,中介服务跟不上等问题,使二手房买卖尽快活跃起来,带动一手房的销售。
6、京城三大板块,公路沿线趋热。泛中关村地区、泛亚运村地区、泛CBD地区市场继续看好,京沈高速、京开高速、京津塘高速、公路一环绿化隔离带三线一环沿线将成为新的热点地区。
7、今年将有一些超大规模项目出现,容积率呈下降趋势,客户偏向低层板式住宅。
伟业顾问认为,整个小区的总建筑面积在100万平方米以上为超大规模项目。从北京现状来看,在市区出现超大规模项目已不可能。从城市的发展规律和北京的情况来看,住宅布局向外延伸是必然的。在政策的支持下,会在南城、绿化隔离带、中关村万柳地区等地区有更多更大规模土地出让,使大规模项目的出现成为可能;与此同时,全市的容积率呈现下降趋势。
从需求来看,客户从偏好朝阳、通风好的板式住宅,据伟业客户需求调查表明:客户对楼型偏好依次为多层带电梯、多层、小高层、高塔,可见,客户比较偏好低层板式住宅。另外,由于北京风沙侵蚀严重,客户对绿化的关注就多一些,这就对小区里绿化提出了更高的要求,低层板楼和高绿化率都会使整个小区的容积率降低。
从供应来看,今年的项目多集中在四环和绿化隔离带,这些区域的项目多为多层、小高层甚至三、四层项目。(伟业顾问)