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Town House(联排别墅)的起源、在北京的现状与展望
TOWN HOUSE 的概念
在美国,住宅类物业分Single House、Town House、Apartment。Town House是欧美国家对城市联排别墅的一种称谓,这种联排别墅是相对于乡村的独立住宅而出现在城里的。Town House到北京后,由于北京的城市规划和土地情况,不适合在城内大面积推广,所以一般被译为排屋、联排别墅或者经济性别墅,关于Town House的概念,建设部建筑设计院副院长崔恺先生这样描述:
Town House由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150~200平方米左右,有自己的院落——“有天有地”,院子一般不超过50平方米,另外,还要有专用车位或车库。
Town House 在形式上比较接近3-4层的低层住宅与别墅,与低层住宅的区别是:Town House在一个垂直层面只有一户,而低层住宅在一个垂直层面有多户,且在同一单元的同一层有2-3户不等;另外,Town House每户都有私家花园,而低层住宅只有首层住户才可能有私家花园;与别墅的区别是:Town House不是独立成栋,而是由多套住宅并联在一起。
结合崔恺先生对Town House的描述和北京市的具体情况,我们认为Town House在形式上应该基本满足以下几个特点
1、各户之间交通无交叉;
2、保证各户“有天有地”;
3、在一个垂直层面只有一套户型;
4、由多栋并联在一起;
5、每户有私家花园和至少一个车位。
TOWN HOUSE的起源及在北京的发展状况
Town House这种住宅类型最早出现在20世纪四五十年代的英国伦敦,是城市化加速发展的一种住宅类型。最典型的代表建筑是位于唐宁街4号的首相府,由于城市土地太贵且是临街建筑,所以当时的Town House前面没有院子。后来流传到欧美一些国家,Town House在建筑形式上得到进一步的发展和完善。现在这种建筑在经济较发达的欧美国家比较普遍,而在我国,Town House相对起步较晚,只是在上海、深圳、广州、天津等城市有一定的发展。
北京在20世纪90年代初,有一些联体别墅伴随着独栋别墅一起推向市场,当时,发展商为了扩大客户层面,降低风险,在大规模的别墅区里建了一些双拼和联排别墅,这就是现在所谓的Town House的雏形了,但由于市场需求不足,没有得到较快的发展。可以说,北京Town House是与别墅相伴发展的,其发展历程可分以下三个阶段。
1992年-1993年,北京别墅市场起步期,由于这一阶段,投资回报率较高吸引众多海外投资商掀起高档别墅开发狂热,当时Town House已经出现,但未引起关注。
早期的别墅主要分布在北部的远郊区,集中在机场路、亚北-昌平一带,主要是高档外销别墅,如香江花园、京润水上花园、名都园等,客户主要是外国使馆工作人员,驻华机构、三资企业高级管理人员等,对价格不很介意,当时的别墅价格在每平米3000美元左右。这一时期,Town House只是作为独栋别墅的点缀出现在市场上,如亚北地区的紫玉山庄、机场路沿线的香江花园、名都园都有少量的Town House,由于供应量少且没有明显的特色,所以并没有引起市场的关注。
第二阶段,1994年-1999年,别墅市场进入盘整消化期别墅市场疲软,Town House也没有获得发展。
这个时期只有少量项目入市,由于亚洲金融危机和前两年客户的提前预支,使别墅市场需求不足,处于疲软状态,Town House也没有获得发展,这一时期主要是消化前几年的存量。
第三阶段别墅市场反弹回暖期,2000年别墅市场经过一段时期的消化盘整和需求积累开始反弹,市场对品质好的别墅有了一定量的需求,进入回暖期Town House方兴未艾.从伟业远郊区别墅指数的走势上可以明显看出别墅市场从以前的跌荡起伏慢慢平稳到2000年下半年开始有小幅的微升.
2000年上半年,碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园热销,下半年,维也纳森林得到客户的认可,橘郡的抢购,使人们看好别墅市场,尤其是Town House这种新型产品,以其较高的品质、适中的价位和适中的距离,受到市场的欢迎。随着人们对生活品质要求的提高金融信贷的支持以及对未来预期收入的肯定城市新贵族的形成我们预测Town House将会成为市场的新宠.
TOWN HOUSE的特征
Town House这种低密度的建筑不适合在土地资源比较少的城内大面积开发,而远郊区比较适合开发容积率更低、品质更好的独栋别墅,而城区与远郊之间的适中地段,为Townouse 的发展提供了广阔的空间。Town House是介于公寓和别墅之间的一种新型住宅,这种产品最明显的特点是适中性、均好性、有新意。
1、离城区距离适中性
Town House对周围环境、交通和基础设施的依赖程度较高,所以离城区不能像郊区别墅那么远,另外,对绿化、景观也有相当的需求,所以Town House一般选择在离城区适中的位置。在北京比较适合Town House的区域是四环路至公路一环甚至更远的景观比较好的区域,以及高速路沿线,这些区位出行方便、绿化率高、土地成本相对较低,适宜于开发Town House这种较高品质的住宅。
2、价格的适中性
Town House的地价较低,品质较高,综合成本适中,随着市场的逐步成熟和规范,价格也一定有其合理的适中性。据专家估计,北京一套普通Town House加一辆私家车的价格应该和三环边上一套高档公寓价格相当。从2000年4季度伟业指数监控的城区住宅、Town House、别墅的平均总价可以看出,Town House在总价上有明显的适中性。
3、兼顾别墅的舒适和公寓的邻里亲情
Town House 一般选择在环境好的近郊区,这种得天独厚的绿化环境净化了空气,提高了生活质量,更有些Town House依山傍水,环境怡人,还有独门独户、私家花园都能给主人带来很好的舒适性和私密性;另外,Town House 也避免了独栋别墅区的常住居民比较少,整个小区比较空旷,没有生活气息的弊端,可以享受到住在公寓里的邻里亲情,孩子可以找到同龄玩伴,这些都是很利于孩子健康成长的。
4、产品设计出新
Town House的楼型在平面和立面上富有变化,不同于普通低层住宅方正呆板的设计,也有别于独栋别墅纵横成排的设计;在户型设计上也充分考虑实用性和舒适性,采用错层、共享大厅、落地窗、外飘窗、退台等设计手段,强调采光、景观、通风和私密性等优点;在庭院设计上,不同单位之间有些错落和式样上的区别,有些项目在小区甚至庭院里引入水景,这些都大大提高了产品的竞争力。
TOWN HOUSE的现状和展望
早期的联排别墅主要是作为别墅的点缀在别墅区推出的,不可避免地在区位和客户定位上存在一些问题,基本上不能满足客户白天上班晚上居住的要求,所以Town House在北京的真正叫响是以2000年底橘郡的推出为标志。
从供应来看,虽然可预期的供应量比较大,但目前供应量比较少,主要有位于顺义县潮白河畔马坡乡的维也纳森林、怀柔的龙山新新家园、亚北16公里的橘郡和大兴县玉泉营环岛南4.5公里顶天立地;从规模上看,供应量不到30万平方米;从位置上看,橘郡离市区比较远,做别墅比Town House更合适,发展商可能会利用Town House打出品牌后,再建一些别墅以适应比较理智的客户和成熟的市场,顶天立地位于南部的大兴县,距城区远近比较合理,而龙山新新家园和维也纳森林则超过了Town House客户理想中的距离;从交通上看,这几个项目分别在京顺路、京汤路和京开路沿线,交通方便,在一定程度上模糊了距离的概念。
北京的城市规划与建设也为开发Town House提供了有利条件,第一,北京有完善的城市快速路及高速路系统,京顺、京昌、京通、京沈、京津塘、京开、京石等高速路的畅通,四环路、公路一环的紧张施工并有部分完工,路网的延伸让人们的生活范围也随之扩展,给了人们更多的选择权利; 第二,按照城市总体规划,北京市拟建成240平方公里的绿化带,其中仅绿地面积就将达到100多平方公里,高绿化率提高了Town House的品质,分流了远郊区独栋别墅的客户; 第三,北京拥有私家车的人数居全国第一,这些有车族是购买高档住宅的潜在客户;第四,北京中等收入的居民所占比例已呈不断上升趋势。
从Town House的意向客户来看,主要以35-50岁、二次或三次置业的有车族为主。随着知识经济的来临,北京逐渐形成一个高素质、高收入的阶层,这个阶层年龄在35-50岁之间,学历在本科以上,从事高科技、房地产、金融证券等行业,在消费观念上领先,注重生活品质,大都经过购买公房,有的又买过商品房,目前居住在二房至四房的普通住宅,这个阶层属中产阶级的中上层,家中至少有一部车。随着经济能力的积累和对高生活品质的追求,二次置业或三次置业就摆在面前,Town House的总价适中、有安静优雅的生活空间、距离工作单位不太远这些特点,很容易受到这个理智、高智商群体的欢迎;
别墅作为最高档的住宅类物业,是许多成功人士的理想住宅,但其总价不菲且由于离市区比较远,一年住不了几次,所以也只能望而却步。而Town House,既具独幢别墅之产品魅力和居住享受,又在价格上具公寓的经济性,离市区距离比较适中,随着私家车的普及和交通设施的日益方便,这种经济性别墅无疑是许多人的理想选择,成为京城一道亮丽的风景线。
1、从区域上看,北公路一环附近、京津塘高速路、京开高速路、京通高速路沿线将成为Town House的热点区域。
在四环到公路一环之间有大量土地供应,这些区位的土地出让金比较低,有大片绿化隔离带,离城区比较近,这些都是建Town House的有利条件。而发展较快、离城区较近、交通好、景观不错的北公路一环附近、京津塘高速路、京开路、京通高速路沿线将受到发展商的青睐,成为Town House 的热点区域。
2、Town House 的单价集中在4000-6000元和8000-12000元两个区间
Town House 这种产品也象住宅和别墅一样有不同的档次,随着房地产市场的逐步成熟,只有严格地细分市场,并根据不同客户的需求,做出多样的、成熟的产品才能满足不同客户的需求。 普通Town House主要集中在北部的一些大社区里和南部一些配套相对较差的社区,单套面积比较小,面对的客户主要是高薪阶层;而高档Town House主要集中在北部一些配套较全,依山傍水,环境较好的小社区,单套面积较大,楼间距较大,有较大的私家花园,面对的客户主要是高层决策者。
3、Town House主力户型集中在150平方米到250平方米左右
从Town House这种产品来看,面积不会太小,小于150平方米就会使人感觉有局促的压抑感,只能让客户住出公寓的感觉,面积太大超过300平方米,会使进深比较长,有些房间的采光受到影响;从客户需求来看,面积过小,没有舒适大方感,不如选择城区公寓,而能承受大面积总价的客户可能更喜欢四面通透的别墅,而且Town House的客户是高科技、房地产、金融等行业的新贵,家庭成员以三口之家为主,200平方米左右的面积既能满足舒适要求也不至于显得空旷,所以Town House的主力户型集中在150-250平方米。
4、设计思路更加开阔
以前的联体别墅设计比较呆板,像军营一样排的整整齐齐,造型千篇一律,户型设计也比较单一,新推出的橘郡以时尚的设计理念,空运美国新潮、迷人“美国橘郡”到中国,掀起了人们的购买热情,今后的Town House会更加拓宽设计思路,在户型设计上更加合理化,在风格上也有多种并存如荷兰风格、西班牙风格、哥特风格等,在细节上也会营造出千姿百态的屋顶、画龙点睛的屋顶窗、灵活多变的窗户等。(伟业顾问)