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中关村强势上涨 亚运村持续走低 京城写字楼市场各向高低
在伟业顾问对写字楼市场的监测中,京城2000年四季度各写字楼集聚区,指数变化幅度较大的是东北三环、中关村和亚运村三个区域。较之上季度,东北三环写字楼租金走跌,售价上涨;中关村写字楼租金、售价双双上涨;亚运村写字楼租金、售价则继之上季度继续下滑。写字楼租金变化幅度为东北三环、亚运村分别下跌4.09%和5.22%,前者价格下跌主要是由于大量低价项目入市,而后者则是由于部分项目租金下调,如亚非大厦等;中关村写字楼租金上涨4.11%,低价项目如开源商务中心等退出市场是主要因素。写字楼售价东北三环、中关村分别上涨8.22%和2.37%,主要影响因素是低价项目退出市场,如朝阳园等;亚运村由于阳光广场等退出市场导致指数下跌12.96%。
从租金指数曲线的走势来看,总体而言,东北三环写字楼租金呈现上升势头,中关村相对比较平稳,而亚运村则持续下滑。1999年二季度,三个写字楼集聚区的租金指数基本相同,皆为55点左右,其后两个季度租金指数走势比较平稳,进入2000年以后,三区租金指数曲线开始分道扬镳,东北三环指数攀升,中关村比较平稳,而亚运村则一路下滑。四季度东北三环写字楼租金下跌,中关村上涨,使两集聚区租金呈现出趋于一致的迹象。从写字楼售价指数来看,东北三环和中关村售价指数曲线走势比较平稳,亚运村售价指数曲线波动较大。东北三环和中关村售价指数一直分别波动于100点和75点左右,指数差保持在25点左右;亚运村售价指数1999年与中关村相当,而2000年前两个季度则一度超过了东北三环,跃居110点左右,后两个季度再度下滑,售价指数又与中关村趋于一致。
纵向来看,东北三环、亚运村两个区域的写字楼售价、租金指数走势比较一致,而中关村写字楼售价、租金指数差异较大。东北三环两项指数一直保持在高位,亚运村则位于低位;中关村售价指数与亚运村处于同一水平,而租金指数则与东北三环相当。这主要是由于中关村地区原有写字楼档次较低,租金、售价一直保持在低价位。随着IT产业的崛起,中关村成为高科技企业的集聚区,原有的写字楼无论从数量上还是从品质上都无法满足要求,一批高档次的写字楼拔地而起,中国即将加入WTO的利好消息使中关村地区高档写字楼的经营者对未来产生良好预期,为等待时机赚取更高的收益,高档写字楼基本以出租为主,从而带动写字楼租金指数上扬;而一些小写字楼则趁机纷纷售出套现,因此写字楼售价指数不高。
展望2001年京城物业市场,尽管申奥攻势极大,但由于缺少产业支撑,亚运村写字楼市场仍难以与中关村和京东地区匹敌。但随着申奥活动的开展,亚运村的居住环境将得到进一步改善,便捷的交通、大面积的绿化和亚运村、奥体公园,早已成为开发商炒做的对象,在不少购房者心中,亚运村也已成为理想的居住之地,因此申奥活动的真正受益者将是居住类物业。(伟业顾问)