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朝阳、海淀一直是京城物业项目最集中的两个行政区,2000年中关村和CBD被炒得火热,朝阳、海淀区更成为京城楼市关注的焦点。两区实力究竟如何,2001年京城楼市究竟谁主沉浮?
朝阳一度领先海淀
朝阳区各类物业无论价格还是品质都曾一度领先海淀区,对比1999年两区各类物业的平均价格(租金)即可窥见一斑。1999年朝阳区各类物业平均价格(租金)都高于海淀区,除普通住宅外,其余各类物业的价差都在10%以上,尤其别墅类物业平均价格更相差80%以上。
朝阳、海淀各具优势
随着中关村信息产业的崛起,海淀区开始迎头赶上。2000年海淀区普通住宅平均价格已反超朝阳区,其他类物业朝阳区依旧保持优势,但两区各类物业的价格差却有所变化,公寓价格和写字楼售价的差距在缩小,而别墅价格和写字楼租金的差距进一步拉大了。(见图2)由于京城写字楼主要以出租市场为主,因此写字楼租金对于写字楼市场而言更具代表性。由此可见,目前海淀区在普通住宅上具有一定优势,而朝阳区在写字楼、城近郊别墅市场上具有绝对优势,公寓市场上两区之间尚处于激烈竞争阶段。
海淀区增长势头更强
通过各类物业价格(租金)的涨跌幅度也可看出海淀区较之朝阳区表现出更强的增长势头。2000年四季度朝阳、海淀两区在普通住宅和写字楼(包括销售、出租)市场上呈现出相反走势。较之上季度,朝阳区普通住宅价格微跌0.38%,写字楼售价、租金分别下跌3.13%和1.36%,而海淀区的普通住宅、写字楼售价和租金则分别上涨0.55%、1.01%和1.33%。两区公寓、别墅两市场走势相同,但海淀区涨幅要高于朝阳区,海淀区公寓和别墅价格分别上涨5.90%和5.53%,朝阳区的增长幅度分别为1.09%和0.30%。
较之1999年四季度各类物业的价格(租金),朝阳区除写字楼租金上涨外,其余各类物业价格(租金)均有不同幅度地下滑,其中,普通住宅、别墅和写字楼售价下跌幅度较大,跌幅分别为9.08%、18.83%和8.43%;海淀区除写字楼售价和租金有一定幅度地下滑外,其他三个物业价格呈现上升之势,其中尤以别墅、公寓上升最快,涨幅分别为16.14%和4.32%。上述数字也表明海淀区物业市场较之朝阳区呈现出更强的增长势头。
朝阳、海淀将会比翼双飞
2001年随着中关村西区的全面启动,海淀区的写字楼数量和品质将有大幅提升,虽然朝阳区国际CBD规划亦不容忽视,但总体而言,两区写字楼物业的差距将相对缩小,海淀区将成为朝阳区最有力的竞争者。同时,海淀区写字楼市场的繁荣亦将带动其他类物业需求量和品质的提升。预计2001年海淀、朝阳两区物业市场将形成比翼双飞的局面。(伟业顾问)