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中国入世对房地产业到底有没有影响?如果有影响,那么影响到底有多大?
可以说,有关这个问题,在房地产业界,已经有了很多的说法。
记者采访过的大多数业内人士普遍认为,入世对房地产业不会有太大的影响,支撑这种说法的根据是房地产业是个非常本土化的行业,只要老老实实地盖房子就行了,没必要大惊小怪。
“但是不管怎么说,房地产作为非常结合性的产业,从某种程度上说,肯定会受到这样或那样的影响,尤其是‘资本理念’的影响,将会在某种程度上对房地产行业进行优化组合”, 北京北辰置地有限公司副总经理曾劲在接受记者采访时如是说。
买房会有更“宽松”的环境
曾劲说,总体上来说,中国加入WTO对消费者是有利的。首先,房屋的品种和住宅的 品种会越来越丰富,价格将会趋近市场平均化水平,利润率也将会越来越向国际化靠扰。这 其中,很重要的一点是,外资进入中国将会更通畅,尤其是服务领域里的外资,虽然进入中国需要一个渐进的过程。那么,外资为什么要进入中国呢?因为中国人对房地产的需求还停留在发达国家五六十年代的水平,现在国外的房地产市场已经处于一个饱和的稳定期,而中国呢?正处于一个成长期,房屋的建设水平、建材的性能价格比和人们对房屋需求的成熟度等都是比较低层次的。在这种情况下,中国又刚刚进行了房改,政策、环境等又刺激着人们购房。因此,国外的大量资金,包括专项房地产基金等就一定会往房地产这样高利润性的行 业流动。如果中国不加入WTO,这些资金是不太容易进来的,但是,当中国市场逐步成熟的时候,比如金融环境、购房环境、政策法规等逐步完善的时候,这些资金肯定大踏步走进 来。结果是给老百姓提供了更好的购房环境,同时这也会促进加大供给量,供给的品种也会更多。这样,在现有的价格基础上,成本将会下降,房地产的利润率将不同程度的下降,价格自然会下降,在老百姓的收入逐步提高的情况下,势必会激发老百姓购房的积极性。
中小开发商难混日子了
曾劲指出,开发商作为供给者,入世后,当然会面临挑战和机遇。现实的情况是,开发商的数量太多了,而且绝大多数是中小公司,水平良莠不齐。现在房地产市场为何闹得沸沸扬扬?根本的原因就是,房地产公司的责任、履行义务的能力、水平、资质等都达不到要求, 所以将会有相当一部分开发商要被淘汰出去。就说北京吧,现在有3000多家开发商,这在 某种程度上说是很不正常的;而在香港,有能力做开发商的可谓屈指可数,就那么几大家,小公司只能去做代理商,做买卖房子的业务。真正的开发商是要投入大量的资本,从而为客 户提供大量好产品的,没有相当的资本实力是做不到的。当然,现在中国存在市场机制不健全、管理政策不到位的情况,房地产又是个高利润的行业,所以市场秩序有点混乱是很正常的。未来的趋势是,国内有实力的开发商必须通过与国外企业的竞争与合作来进一步壮大自己的实力。
国外的开发商如何来到中国呢?他不可能立马就渗透进来,因为房地产是个本土化很强 的行业,他必须与国内的企业进行合作,寻找合适的合作伙伴,简单说就是,他有资金,我们有资源,两者只有充分结合起来才能取得最好的结果。这样,有实力、有条件的开发商才能成为他选择的对象,逐渐的,没有实力的开发商将会逐步退出去,兼并的兼并、合并的合 并、破产的破产。房地产公司一下子就破产不是没有可能,但一般来说,将会通过兼并、收购、股东之间的放股、合股等诸多方式实现房地产企业的优化组合。
对国内的开发商来说,首先面临的是什么呢?加入WTO之后,国外先进的“资本理念” 将会长驱直入,那些没有实力的开发商将会难以适应,有实力的开发商就会被逐渐的带动起来,由此造成的结果是,由于先进的管理和理念的注入,可能会进一步刺激需求,造成需求量的加大,但是,供给量将会更大,竞争会更加激烈。
入世将从不同角度间接渗透房地产业
曾劲说,从现在来看,中国的房地产行业通过这么些年的努力,已经在逐步成熟,但相比之下,存在的问题很多:政策法规不健全,消费者的购房意识不成熟,金融手段不成熟…… 最大的问题是二级市场不发达,说到国外的房地产市场,主要指的是房屋的租赁市场,而中国却说的是房屋买卖市场,不是处于一个档次上。
加入WTO之后,将会迫使国内房地产业,无论是政府政策,包括金融政策,还是老百 姓的购房理念,都来一个彻头彻尾的“变革”。原来是我们自己约束自己,现在别人来约束你,不改变自己,要就出麻烦,就要出争端。尤其是国外大量的金融机构,一般是跟随房地产从开发到消费的全过程的;而国内呢,金融服务是相对脱节的。曾劲指出,在此之前,国外资本也不是没有进来过,但往往都是间接的,比如通过香港、台湾的中介机构,这就不是很顺畅;以后呢,资本进入中国肯定会非常通畅。资本进来之后具体如何表现,虽然目前还看不出来,但这一切势必构成“外力”对房地产业进行制约。
那么,加入WTO的影响是不是会马上就表现出来呢?曾劲认为,短期内是不会有影响的,因为从WTO本身来说,针对房地产的条款几乎是没有的,这是由房地产行业的特殊性决定的,房子是固定的和本地化的产品,不能进行国际间的流通。但是,房地产是个非常综合的产业,也是个链条非常长的产业,方方面面的因素都会影响到它,所以,从不同的角度间接地渗透必然也是个长期的过程。