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基础设施改造分为:点状改造、线状改造和面状改造。不同的改造会给物业投资带来不同的影响。因此,应该———
基础设施的建设无疑会对周边房地产项目产生积极的影响。为申办奥运做准备,北京市政府对于基础设施的建设力度明显加强。东、西、南、北加紧动作:东边,复八线已经试运行,一线地铁的贯通指日可待,东四环已顺利通车;南边,菜市口大街打通,丽泽路改扩建;西边,京城首条水上航线通航……城市基础设施可以看作是为房地产开发铺路,同时,也是房产投资人士在做投资决策时,最看重的一个要素。但基础设施建设到底会对房地产投资产生多大影响呢?
下面就以交通设施为主进行分析,并根据基础设施建设的不同形式,将其具体分为点状建设、线状建设和面状建设三种,分别来说明这三种形式对商品住宅的影响,由此来帮助我们判断投资住宅的方向。
点状基础设施建设对商品住宅价格影响不大
一座立交桥的修建,一个交叉路口的改建都可以称为点状交通设施的建设。我们以西直门立交桥的兴建为例,分析在立交桥建设的整个时期内对周边物业的影响。
西直门立交桥是在 1999年 3月~1999年 10月重新进行建设。我们对这一地区的 12 个商品住宅项目进行了价格分析,并综合考虑了各项目开盘时间、工程进度、项目形象以及个性差异后,发现西直门地区物业价格不仅没有因为立交桥的改建而上升,反而一路下降。这是否说明基础设施的修建对周边商品住宅无利好,反有害呢?
其实不然,价格的下降主要是因为宏观和区域整体市场作用所致。也就是说,当时全北京市的房地产价格全面下降,并且随着住宅布局的外移,原来价高的城区普通住宅所受影响更大。西直门地区的普通住宅就是受此影响。
通过分析可见,由于点状建设规模小、时间短,因此刺激商品住宅升值的作用不大。
线状基础建设对商品住宅影响期短、单期幅度大一条轨道的兴建,一条公路的改扩建等都可称作线状交通设施的建设。
以东四环路的建设为例。东四环路于 1997年中开始正式筹备,去年 9月正式通车,成 为京城四环路中最先通车的一段,也是一条真正的城市快速路,它使周边物业的交通便捷性 大大提高。与西直门地区分析方法一样,我们将东四环影响范围内的 15个商品住宅项目在1997年 1季度~1999年 4季度间的平均销售价格与同一时期北京其他普通住宅价格进 行了比较,发现东四环在筹备修建的各个季度内,物业均价持续上涨,且涨幅较大。只是在 去年最后的 2个季度,售价出现了轻微的下降。再考虑到这一时期北京普通住宅平均价格下 降的市场情况,可以得出,随着东四环的兴建,该区域物业价格出现较大提升。具体分析, 在筹备期和建设初期、中期,物业出现了明显的涨幅;在建设的后期及竣工期,项目价格依 然上升,但涨幅下降;竣工期后,项目的售价出现了微小的下滑,开始与整体市场的走势趋 于吻合。
因此,一项大型基础设施的修建,对于周边商品住宅确实能起到有利影响,特别是在其筹备期和建设期受利好预期的影响会更大。但这种利好的持续时间不会太长,在基础设施建设工程竣工后,这种影响逐渐消失。
面状建设对商品住宅价格产生小幅、持续影响
对某个区域进行大规模的市政改造或重新建设,都可称为面状开发。在北京典型的面状开发就是望京地区。
对于望京地区的开发最早是在 1989年,延续至 90年代中后期,现已初步成形,这一地区的规划在 2010年结束。望京地区已开发为一个市政基础设施完善、在京城具有代表性的新住宅区。
目前,这一地区中的项目共有 19个。与其他地区的物业进行比较分析分析,望京地区物业价格在一路上涨。从 1997年 2季度平均 4500元/平方米的价格,上涨到 1999年 4 季度的 5495元/平方米,上涨了近 1000元/平方米。这与望京地区的商品住宅近几年来越来越被大多数购房者所接受有直接关系。而购房者之所以接受,市政基础设施不断改善是其中的重要原因。
经过十多年的建设,望京地区的发展潜力日益展现在人们的面前。这表明,面状基础设施的发展带动了整个区域的发展。从价格看,虽然每一期的上升幅度不会太大,但却是长期性、持续性的,区域的发展潜力最终决定物业价格上升的幅度。
把握基础设施改造时机以期获得更大收益
从总体上看,基础设施的建设将带动周边物业的升值,因此投资商品住宅时,一定要密切关注项目周边基础设施的建设情况。通过上面的分析可以看到,不同类型的基础设施建设对其周边物业项目的影响不同。这里不考虑影响较小的点状基础设施开发。
线状基础设施改善,前期利好对物业价格正面影响大,但后期利好潜力不再。因此,投资商品住宅要抓住有利时机,得到改造信息就应提前介入,以获得由于利好消息带来的物业提前升值的巨大利益。
面状基础设施改善,对物业正面影响较缓和,但持续时间长。随着时间的推移,面状基础设施改善对于周边物业的影响潜能就会被充分地发掘出来。因此,在这样的地方投资适宜做长线。(伟业顾问 尹卫红 王迎)