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基础设施的建设通常都会对房地产开发产生积极影响,同时,也会对用家产生强烈影响。
一个企业要能够产生较高的效益,除了其自身的产品成本外,其所在地必须能够使其成本、交易费用最小化,这就需要其所在地应具备这样一些条件:运输距离最短,运输时间、运输成本最小;市场容量及其发展潜力大;住处资源利用方便;便于先进管理经验和科学技术的吸收;谈判交易方便等。
选择写字楼时应遵循三个原则
交通易达原则作为商业性物业,写字楼对交通条件要求很高。交通条件一方面是指与外界的交通,可以用最小空间距离和最短时间距离来衡量;另一方面指物业本身的静态交通组织,特别是出入口交通和停车问题。
接近CBD原则对写字楼来说,靠近商务活动繁华度高的地区能够得到筹资融资、信息收集和专业人才汇集等方面的好处,并能获得更多居住、出行、采购、娱乐等的便利条件。但是随着新经济的到来,有越来越多的写字楼根据自己的业务特点在更有特色的地区选址。
良好的景观环境原则写字楼是供公司企业及行政事业单位进行商务、办公活动的建筑,因此,在租买办公楼的时候,不仅注意该写字楼自身的形象特点,还要求与其周边建筑景观及环境景观相配合。
商务区对写字楼档次的影响
主要商务区小型写字楼少量零星分布在这些地区。因为,由于各项基础设施都较为完善,使得这些区域土地价格也是最高的,因此,小型写字楼在这些区域中数量极少。例如, CBD区域内小型写字楼数量大约占 7.8%,中档写字楼约占 20%,高档写字楼约为 70%。但相对中高档写字楼来说,小型写字楼租金普遍较低,租售率也不错。
次级商务区小型写字楼数量较多,比例也较大。在崇文门、广安门、西直门、公主坟、安定门、中关村等区域分布较多的小型写字楼。这些区域虽然商业繁华度比主要商务区差,但传统次级商务区,或某些设施条件较突出,小型写字楼在这些区域中所占比例也较大,一般在 40%~70%。
初级商务区这类区域往往分布于城郊结合处,基础设施条件较差,没有成熟的道路系统或道路等级低、通达性差,几乎没有大型公建和商业配套,写字楼总量很少,以小型写字楼为主,但其本身数量也不多。(尹卫红)