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我并不认为非减价方式的竞争可长期奏效。今年春以来,香港发展商不再以减价作为竞争的主要模式,改为以非价格性质的方式来竞争。他们联合银行一道,推出二按首三年免息免供,以至现金回赠等,以减低入场的门槛,希望令用户感到买楼比租楼更有吸引力。
事实证明,非价格性竞争确有一定的功效,不少多时都不见反应的尾盘都因而好销起来。原因是这种非价格性的优惠对购者一样有实利,而且当竞争不以减价战方式进行时,对市场气氛所做成的破坏可因而减少。即使发展商自己亦受非价格性竞争麻痹,在提供这类优惠时比较爽手。然而,我并不认为这种非减价方式的竞争可以长期奏效。因为,房地产市场不只得一个一手市场,还有一个更加庞大的二手市场。在二手市场上,小业主根本没有能力与银行一道提供非价格性质的优惠付款办法。当他们发觉他们欲出售的物业没有能力与发展商的新盘竞争时,他们没有其他出路,唯一的方法就是减价。
6月份地产代理的佣金虽然大丰收,但增长的部分主要来自一手市场,二手市场的交投实际上却因一手市场的蓬勃而受到削弱。小业主们对市场的敏感度可能比不上发展商,他们没有跟随发展商推出优惠时立即减价,但如果他们发觉自己的单位越来越少人问津,一连多个礼拜都没有人看楼,这时他们就会重新厘定他们的要价。
这种情况在7月已陆续出现,二手市场的楼价无可避免地进一步下调。当二手市场的价格与 一手盘的定价有明显的差异时,发展商将不得不在价格上与小业主进行竞争。届时,单靠优惠付款办法将不足以有竞争力。因此,我并不认为非价格性竞争方式可以长期奏效。
6月楼市已见高位,7月楼市将开始下调,但由于有减息的利好影响,下调的幅度将不会太明显,三五个百分比可能已经足够。(香港中原物业董事长 施永青)