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天气刚刚冷下来,但天津商品房市场似乎提前进入了“冬眠期”,交易量下降,大多数售楼处门庭冷落。业界人士对此进行了各种分析,总结起来不外乎是两个“量”的制约,即开发量和需求量的问题。
下半年新开工项目减少
据建委部门统计,今年1-9月全市累计新开工面积384万平方米,比去年同期减少47万平方米,同比下降10.9%,全市批准上市商品住宅381.3万建筑平方米,同比下降24.3%。今年三季度外环线内土地供应量为48.6万平方米,只相当于去年同期188万平方米土地供应量的1/4,可见土地量和新项目开工量不足。
需求量减小
需求量减小是最重要原因,但是需求不足是从两方面来看的,一方面是“硬”不足,记者从建委了解到,前三季度商品房销售良好,除房改、金融以及正常危改拆迁等因素外,很大程度上还得益于景观改造和学校改造所带来的拆迁安置。据统计,今年景观改造共拆迁房屋55.8万平方米,占全市拆迁总量的43.9%,初步测算仅这一项就直接拉动商品房销售70万平方米左右,而临近年末这些需求已基本消化。
另一方面是“软”不足,据本报房交会期间进行的问卷调查以及“戴德梁行”的购房意向调查显示,有近70%的居民选择总面积80—100平方米的两室住宅,很多购房者都有这样的经历,花了许多精力,看了许多楼盘,包括一些豪宅,也包括一些普通住宅,但始终找不到合适自己的住房。对于景观好户型大的豪宅,不是普通购房者所能负担得起的,而普通住宅从环境、户型、配套等方面看,始终有不尽人意之处。这种普通购房者常有的经历反映了目前房地产市场一方面许多房屋空置,同时又有许多普通购房者找不到自己满意的住宅,无效供给与有效需求错位。而本市目前购房以内需为主体的格局,更使这种需求呈现不足之态。
开发企业进入整合期
开发企业优胜劣汰时机已到,政府部门对企业资质审批严格,零星插建项目逐渐被挡在门外,而大型企业如万科、顺驰等企业也进入了开发理念更新和项目定位的调整时期,在面对加入WTO以及天津城市规划长远布局的形势下,开发商需要利用一段时间进行“修炼”。虽然一些企业拥有土地储备,但是对新开工项目也是慎之又慎,这也是近期房地产市场沉默的原因之一。(王哲)