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(一)二手房市场及金融介入现状
随着住宅制度改革的不断深化,我国城市居民住房消费已步入商品化,社会化、市场化转产。当大最存量住房进入市场后,市场主体受消费、投资意图支配,客观上要求,市场实现存量住房二、三级交易。以武汉市为例,截至2000年底,武汉市全部可售公房已基本出售完毕,预计有6,000多万平方米存量住房可进入三级市场交易,满足不同层面消费者对住房的多层次需要。那么,为二手房交易提供通道和金融支持,是进一步推动住房商品流通,全面开放、搞活住房市场,完善住房市场体系的重要环节。
但现实中,二手房交易量远小于增量房交易量,二手房交易雷声大,雨点小,且交易达成以一次性付清购房款为主,借助贷款融资手段购房的少之又少。据统计,到2000年底,武汉市个人住房贷款余额达28.5亿元,其中商业性住房贷款仅有数笔涉及二手房交易,而2万多户住房公积金政策性贷款,也大部分发生在住房二级市场,仅有不到80户住房贷款是用于购买二手房的。原因何在?
(二)二手房贷款发展迟缓的原因
1.二手房贷款需求不旺。二手房交易不旺,是二手房贷款需求不足的重要原因。主要表现在:一是实施住房货币化分配后,大多中低收入家庭通过购买房改房,拥有一套现住房,虽然设施、结陈旧些,但位于市区,交通便利,配套完善,生活方便,他们对换购房交易持观望态度;二是城镇医疗、社保、教育等各种体制改革,使家庭未来各种消费支出预期增长,而家庭防范各种风险预期支出上升,使潜在的改善现住房需求不能转变为即时需求;三是交易税费仍偏高,交易门槛难跨,也是买卖不易成交的原因之一。因此,近期内,二手房交易不旺,贷款需求量有限。但随着时间推移,愿意购买二手房的群体呈发展扩大趋势,这一群体集中在:一是刚参加工作的年轻人,成家时手头积蓄有限,愿意买二手房过渡,以后有积累了再考虑买新房;二是为了孩子上学方便、离工作地点近些等原因,部分家庭愿意购买交通便利的二手房;三是随着人口流动性增强,外来找工者到城市居住,有购二手房需求;四是投资二手房,用于获得收益回报。住房梯级消费需求的逐步形成将带动二手房交易的繁荣。
2.二手房交易程序、贷款手续复杂。相对于增量住房,二手房交易程序相对复杂。尽管各城市都设立了房屋交易中心,但房地产管理部门整体服务意识、管理自动化技术尚未完全到位,办理一笔二手房交易要经过提出上市申请、勘查评估、上市交易、办理立契过户、办理土地出让、办理产权登记等六个环节,每个环节中又有许多具体的程序,需要到分布各处的不同的部门审批、画押,导致市场交易效率较低。若买房者申请所购房抵押贷款,则需完成贷款申请手续,与银行签订《借款合同》、《抵押合同》到保险部门办理房屋财产保险,到房地产部门办理抵押登记手续、办理《房屋他项权证》,最近还要到土地行政管理部门办理国有土地使用权变更登记和《国有土地使用权他项权利证明》。完成一笔交易,要往返于房地产评估机构、交易中心、产权管理部门、土地管理部门、银行、政策性贷款机构等多个部门,办理时间短则2~3个月,长则4~5个月才能完成,繁杂的手续使买卖双方望而生畏。
3.成交不易,贷款难展开。二手房抵押贷款要求借款人(买方)所购房产权列其名下,并办理抵押手续,而此时卖方也才能获得全部售房收入。但现实中,卖方往往在未获得全部房款时,不愿把房屋先行过户给买方,让其完成申贷、办理所购房抵押过程再获得房款,否则卖方要承担房子过户给买方、而买方放弃以贷款伏房款的巨大信用风险,这使买双方处于尴尬境地。买方通过抵押贷款购房的愿望受到交易行为的限制。为购二手房,买方要么一次性付款,要么想出变通办法,先私人借钱凑足全部房款付给卖方,办理完过户手续后,再申请住房抵押贷款还借款,这使住房抵押贷款推动了在借款人买房时及时给予贷款支持的作用,贷款性质转变为一般性的房屋抵押获得贷款,而贷款的用途是还借钱。为了贷款,买方不仅要花精力在交易过户和申请贷款上,而且还要筹钱一次性付给卖方,住房抵押贷款并没有发挥其为缺钱购房人及时提供贷款资金融通的功能,因此,在实践中,住房抵押贷款在二手房交易的哪一个环节介入,以保证在约定时间内卖房人能获得房款、买房人能获得贷款、银行能获贷款抵押权呢?
4.贷款机构的顾之忧。贷款机构对二手房抵押贷款存在后顾之忧。表现在:一是二手房多为旧房,房屋结构较差,住房升值潜力明显较新建住房小,变现相对困难,二手房抵押贷款风险相对较大。二是随着个人就业流动性增强,许多借款人无固定工作,借款人的食用度较难把握,金融机构因而难以对借款人资信情况作出准确判断,对借款人收入情况进行持续有效的监督,对二手房贷款持谨慎态度。三是银行在注重贷款安全的同时,更追求经济效益,二手房是零星的散户,银行为每笔数额不大的贷款调查要耗费大量人力、物力,经办业务的成本相对较大。
5.抵押贷款品种单一,进入三级市场交易购房者,买房动机多样,有居家自住的,有用于投资、投权的。购房者多数是中低收入者、外来打工者及无房的年轻人。目前推出的二手房抵押贷款品种单一,仅限于购房时资金不足给予贷款,且在利率、还款方式上不灵活,还不能根据不同收入、没同年龄段,不同消费层次的需要为购房者提供具有特色的住房抵押贷款服务。
6.中介服务相对滞后。办理住房交易、抵押贷款涉及评估、交易、权证办理、清算等多方面的知识和一系列服务,普通百姓在交易、申贷过程中常常找不着北,跑了许多冤枉路。让懂得相关专业知识的专业人士为借款人提供代办服务,不仅方便了借款人、贷款机构,还活跃了交易市场。但目前的中介机构所提供服务的种类也不全,只有少数和企业在尝试为二手房交易提供交易、公积金贷款全程代理服务。
(三)发展二手房贷款的有效措施
对普通老百姓来说,住宅毕竟是投资大、价值高的商品,若没有资金融通、住房信贷的有力支持,成交将会大打折扣,市场的发展也将受到一定程度的制约。要满足消费者以旧换新、以小换大、以远换近的住房梯级消费需要,还得靠发展二手房贷款来帮忙。政府应营造良好的市场交易软硬环境,在调整住房市场准入、土地出让金、房地产交易税收、个人售房所得税以及收益分配等政策的同时,推动金融服务创新,拓宽金融服务领域。有必要从以下几个方面采取有效措施:
1.增强服务功能、改善信用环境
随着个人住房消费成为房地产交易市场的主体,房地产交易、权证、市场管理部门要树立主动服务观念,理顺交易、办证程序,实行产权、交易管理一体化,继续完善交件、缴费、领证一门式,一次性收费、一条龙服务,以大大缩短购房者申请购房抵押贷款所需权证办理时间,提高贷款服务时效。要进一步简化二手房交易手续,公示办证程序、公平收费标准,改善交易环境。政府还应重视信用制度建设,包括个人信用制度建设和中介机构交易信用制度建设,为贷款发放提供良好的信用环境。特别是中介机构,要建立相关制度,规范交易代理行为,提高市场中介的公信度。此外,还要进一步扩大中介服务范围,除了提供房屋典当、拍卖、信息服务外,还可以开展为购房者代理购房交易、申请贷款的全程服务,使购房者免去四处奔波的辛苦。
2.找准金融业务参与住房交易的切入点
要解决借款人需要借助抵押贷款才能完成房屋交易、实现产权变更,而贷款机构需要依据变更后的产权抵押才能放款之间互为因果的矛盾,实现二手房交易程序与贷款程序的有效对接,需要调整贷款具体操作程序,理顺权证登记与申贷具体操作流程,使买房人借款行为发生在买房之时,而不是买房之后。房屋交易中心、产权登记管理部门及贷款机构必须达成默契(信用),形成一定的互相制约关系,才能保证二手房贷款的成功。为了在贷款购房过程中维护买卖双方的权益,房屋交易中心开设代理申办贷款窗口的同时应可申请抵押贷款;卖方向房屋交易中心提供所售房产两证原件及其在银行开立的个人储蓄帐户及存折复印件,房屋交易中心根据与贷款机构达成的协议,对借款买房人所购房屋产权变更标识拟抵押产权性质,等待借款买房人办理贷款手续。贷款机构审核同意贷款时向卖房人开具贷款承诺书,并通知买房人到银行办理贷款合同、抵押合同。房屋交易中心随即办理房屋转让、产权变更登记及他项权证等手续,银行在收到抵押权证(他项权证)后将贷款由银行转帐划入交易中心帐户代转卖房人,而借款买房人从交易中心获得经抵押注记的房屋所有权证及土地使用权证。在房屋交易中心的参与下,借款买房人在卖房人获得房款时拿到房地产两证,而贷款机构同时获得房地产抵押权证(他项权证)。交易中心在其中起到联系买卖双方、借贷双方的桥梁作用。
3.丰富住房抵押贷款品种。
住房金融服务对象应覆盖二级市场潜在的住房消费个体,根据不同消费层次、不同年龄段、消费者收入变化、还款能力变化设计多种住房抵押贷款类型,以适应不同支付能力的消费者需要,改善抵押贷款品种单一的现状。可从利率、还款额度、还款方式、抵押物设定上进行金融服务创新。
从利率上考虑,目前住房抵押贷款是一种可设利率抵押贷款,贷款利率随着国家利率波动、通货膨胀事业的收益受损。但对借款方来说,利率调高时要付更多的贷款利息。为帮助借款人规避利率风险,达到借贷双方双赢效果,可设计一种利率可转换抵押贷款,即在一定的贷款时间内(一般为贷款的前3~5年),允许借款人申请将可调利率改变为以某一固定利率还款,减少长期贷款的利率风险。
从还款额度上考虑,目前住房抵押贷款仅采取等额还款方式,不能适应不同收入、不同年龄段消费者的需要,针对处于创业期的年轻人收入较低,但又需要住房,预期收入会逐渐增加的实际情况,设计还款渐增式抵押贷款,贷款的前几年还款额较低,随后按约定比例增加还款额,在固定利率下有利于银行抵御通胀引起的利率风险;对有一定经济实力的消费者,可设计还款递减式抵押贷款,贷款前几年还款额较大,随贷款时间的减少,还款额度逐年降低,如等本不等息还款方式,本金递减还款方式。
从还款方式上考虑,应极大地方便借款人还款,允许借款人在银行储蓄网点办理还款储蓄卡,按规定时间自动扣划;允许借款人视家庭经济状况,一次性提前还款,部分分期提前还款,加快资金流动速度。
从抵押物设定上,目前住房贷款业务多数是以所购房为信用资源,房贷所提供的金融服务只限于买“新”房(包括购买二手房)的过程中,大量的现住房实际上被排斥在房贷扩展的信用资源之外,对于买新房和卖旧房,人们经常需要先买而后卖。开辟以现住房为抵押物,拓展抵押物范围,不仅动员存量资产作为可抵押的信用资源,而且实际上也是一种解决人们在购房过程中资金周转不开的有效方法。
4.发展住房担保机构,化解贷款风险
个人住房贷款是长期贷款,在个人信用制度不健全的现状下,为降低贷款风险,贷款机构不得不对借款人设定限制,美国在住房抵押贷款发展初期,个人与贷款机构发生借贷交易,往往要求私人保险机构提供保险服务,为贷款担保,随着抵押贷款业务对象的扩大和发展,美国联邦住房管理局(FHA)向中低收入家庭提供购房贷款信用保险,凡FHA担保的抵押贷款,由FHA承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任。退伍军人管理局(VA)则为退伍军人购房提供担保,使住房抵押贷款扩大到中低收入家庭,抵押贷款业务蓬勃发展。去年上半年我国出台了《住房置业担保管理试行办法》,鼓励各地成立以分担购房信贷风险、降低个人贷款限制,推动房地产二、三级市场发展为目标的担保机构。借鉴国外经验建立符合我国国情的住房担保体系十分必要,它包括建立由政府扶持的、针对中低收入者的置业担保公司和发展以保险公司提供的商业性房屋综合保险担保。通过担保,贷款机构贷款风险得到转移、文化,从而有利于大规模推动住房抵押贷款的发展。