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经过15年漫漫征途,中国终于融入世贸大家庭。这意味着列入衣食住行的居住消费,将最终走向国际化。于是视线再一次聚焦———入世后在全球经济一体化的格局下,房价走势如何———升乎?降乎?
平乎?这恐怕是老百姓最为关注的焦点之一。纵现1988年至今近14年来房价运动轨迹,统计数据显示房价年平均涨幅为12.7%;而众人关注的所谓房价高涨期的今年1至7月,全国平均房价同比增长10.9%;而近14年中,比今年1至7月涨幅更大的年份有8个。据此,业界和本报人士试从不同角度对入世后的房价进行预测,结论不尽一致,甚至截然相反,谨供读者参考。
房价稳中有升
入世后海外房产商会对国内房地产业带来冲击,但同时也是一种挑战。海外房产商具有资金和技术方面的优势,在新规则下,竞争会更趋激烈。大量海外房产商进入,必然会加大对土地供应的需求量,加剧土地一级市场的竞争,提高土地价格,从而导致房价上升。虽然入世后建筑成本会下降,短期内房价有下调的空间,但建筑成本费用不可能持续下降。从需求来看,境外购房者将大量增加,将会造成高档写字楼及公寓价格的上涨。因此房价上升趋势不会改变。
随着入世后产业化、规模化发展以及居民收入的提高,房地产业将成为一个更为成熟的产业,房价中不合理的因素也将逐步得以剔除,其中一个重要的衡量标准就是房价收入比将接近国际合理水平。目前国际上较通行的标准是房价为城市居民家庭平均年收入的3至6倍。诚然,目前我国几个大城市都远高于这一水平,如上海为9倍。随着居民收入的提高,房价与城市居民的收入比例将接近国际合理水平。
著名房产专家、东方房地产学院院长张永岳教授的看法颇具代表性:从长期看,房价遵循供求比例法则,不会出现突变或大起大落,从宏观上看,房价呈小幅、稳步上升的趋势。
房价会下降
国家为应对入世,宣布取消47项房地产税收后,有关部门又调整了不少政策,如推行土地供应市场化,新的《商品房销售管理办法》等出台,入世后进口建材,建筑设备的关税将最终下降三分之二,中国政府上周承诺,明年1月1日将实施首次关税减让。这一切为降低房价提供了广阔的空间。
再从另一个角度看,空置商品房面积目前仍在上升,尽管今年全国商品房销售面积同比增长预计有20%左右。这样的增幅与历年的积压商品房相比实在有点小巫见大巫。截至去年底,国家统计局发布的全国空置商品房面积已经远远突破1亿平方米,是自1995年国家统计局正式公布全国商品房空置面积以来的连续第6年出现上升。仅去年全国新增而未销售的商品房面积就达3811万平方米。这种上升态势今年仍未有停止的迹象。在供大于求,开发量有增无减的情况下,房价往哪里去涨?
另外,海外房产商对新型建筑材料、全新设计理念等的运用,将大幅减少国内房地产企业目前存在的叠床架屋般的成本。
持这一观点的代表性人物、万科集团的董事长王石前一时期曾大胆而具体地预言:入世可能使房价最大下调15%。尽管此见解招来很多人的质疑。
房价有升有降
房地产属于不动产,具有不可移动性的特点。外商在国内投资房地产,最终以社会财富的形式留下,不可能像其他商品那样出口。同时,房地产开发关联到城市基础设施的建设,外资的进入,将会改善我们建设资金短缺问题,加大城市建设力度。外商的介入,会带来新的理念、新的技术,满足国内不同层面消费者的居住需求。
一方面,入世后境外驻国内机构增多,需求趋旺,会促使房价上升。另一方面,外资包括华人资金对房地产领域投资增加,先进的设计、建材、技术、设备等投入,行业内国际性竞争的结果,又会对降低房价有所帮助。而本地的房产商则利用本土优势,深谙本地人的需求特点,进而建造质优价廉的房子,以获取更大的市场份额。因此,入世后房价会呈现两个走势:高档住宅随着品质的提高,以及境外人士和高级白领的需求大增,价格会一路攀升;而面向普通百姓的住房因原材料价格的下降和竞争形成的细分市场,房价有可能会下调。
房价会“守恒”
入世会影响商品房的成本构成,这是预测房价走势的客观因素。一方面,入世后国家将继续取消不合理收费,同时进口建筑材料、建筑设备的关税将从目前的30%下降到10%左右,并且将逐步取消若干非关税贸易保护措施,两者涉及进口木材、装饰材料、卫生洁具、保温材料以及电梯、电器、建筑机械等机电产品,于是国外产品通过大幅降低后的门槛进入,使房地产开发的成本随之降低,从而为房价下调打开了一定空间。但是另一方面,莫忘了房子是建在地面上的,土地也是房子的成本构成。入世后,将很快迎来一波“圈地”大潮,结果将提升地价。
一负一正,原材料成本降低和不合理收费取消带来的成本降低效应将因土地价格的上升相抵消。因此,入世对房价的波动将不会太大。房价仍会在某一价格平台上“守恒”一个时期:想涨想降都不易。
房价牵动众人心。诚然,我国加入世贸组织的承诺要到5年后才全部兑现,在5年的缓冲期内,房地产等服务业在非歧视的原则基础上,将逐步地放开。因而,入世对房价的影响也是渐进的。分析房价的走势,市场可变因素要考虑,要依据当时房地产市场的动态变化来判断。同时,不可忽视相关产业对房地产市场间接影响所产生的效应,例如汽车价格的下调有可能带来城市“空心化”,从而促使郊区商品房的走俏,引起房价上升。入世后这一系列变化目前尚难以一一罗列。但是,作为老百姓来说,住房消费国际化已指日可待,得到实惠是不容置疑的。(梁志超)