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签《商品房买卖合同》时不签《物业管理合同》,就好比买了冰箱,没有保修维护一样,这对于任何一个消费者来说都是不可能的,也是不公平的。
物业管理在工程竣工前就介入,才有利于提高物业的质量和日后的物业管理。那么,《物业管理合同》签与不签都不影响《商品房买卖合同》的签订,开发商哪会有积极性提前请物业公司,更何谈请物业管理公司提前介入呢?
《商品房销售管理办法》于今年6月1日起开始实施,作为一种行业管理规章,为购房者争取了不少权益。然而购房者渐渐发现他们将面临一个新问题———在《商品房销售管理办法》中,对物业管理问题提及不多,没有专门的条款是针对物业管理行为的,提及到的地方也没有对物业管理行为做出实质性的规定,这不能不说是一种疏漏,为开发商回避责任留下一个空当,更留下了消费者利益受损的隐患。
1.《商品房销售管理办法》中,没有关于期房招聘物业管理公司的情况下,购房者物业管理方面的权益如何界定和保护的规定,大量买期房签了《商品房买卖合同》却签不了《物业管理协议》购房者的物业管理方面的权益便悬空了。
当购房者签合同时,必然要关心到物业管理方面的问题,开发商一般有三种应对态度:一是告诉购房者,这是与物业管理公司签约时再具体协商的问题,与开发商无关。二是告诉购房者,正在招聘物业管理公司,但是具体事项还没定下来。三是告诉购房者,可以有各种各样的优惠,如物业管理费不超过多少多少、免收电梯运营费等。但这些条件不能写进《商品房买卖合同》里,而应写在《物业管理协议》里。
这三种情况,不论是待定、承诺各种优惠还是事不关己,都似乎是合理的,因为《商品房销售管理办法》中,仅有的两处提及物业管理的地方都是针对现房销售。可见《商品房销售管理办法》中没有提及期房销售时,开发商还没有选聘物业管理企业时,购房人这方面的权益遵守什么规定。应遵守哪一个规定才是?既然《商品房销售管理办法》中没有规定,预售期房又未定物业管理公司的情况应怎么办,那么,当购房者与开发商签《商品房买卖合同》(即非预售合同)时,这部分权益显然就悬空了。这部分权益,既不能写进《商品房买卖合同》里,又没有《物业管理合同》可签。而对这种失落的权益,开发商和物业管理公司两方都可以合理合法地一笑了之。
现在广泛地存在期房预售的情况,而开发商选聘物业管理公司与否都不影响《商品房买卖合同》的签订,所以期房预售又无《物业管理合同》可签的情况也不在少数。那么,这部分购房者的物业管理方面的权益没有相应的规章说明开发商和消费者应如何办,这显然是《商品房销售管理办法》中一个不小的漏洞。
2.《商品房销售管理办法》中,应不应该疏漏物业管理问题?显然购房人的物业管理方面的权益写进物业管理合同中,而不是写进《商品房买卖合同》中是合理的,因为这是购房人与不同当事人之间的关系。但是作为商品房销售行为管理的最高行业性规章,是不能把物业管理问题清描淡写的。道理很简单,物业管理相当于商品房销售的售后服务环节。这样高价值的商品的售后服务好坏,是购房人在购房时不得不重视,且关系到每个购房人的切身利益的大问题,签《商品房买卖合同》时不能签《物业管理合同》,就好比买了冰箱,不买保修维护一样,这对于任何一个消费者来说都是不可能的,也是不公平的。
3.《商品房销售管理办法》中,没有规定期房待定物业公司的情况下,物业管理方面的权益应如何规定,开发商怎样做都是合理的。更何况签不签物业协议都不影响签《商品房买卖合同》,开发商又何苦劳神非要在购房人签《商品房买卖合同》之前选聘一个物业管理公司呢?如果物业管理公司在签《商品房买卖合同》之前确定不下来,消费者就只能在不能确定物业管理权益的情况下签《商品房买卖合同》,这不是给购房人留下一大损失和隐患吗?很多人都知道,物业管理最好在工程竣工前就界入,才有利于提高物业的质量和日后的物业管理。那么,《物业管理合同》签与不签都不影响《商品房买卖合同》的签订,开发商哪会有积极性提前请物业公司,更何谈请物业管理公司提前介入呢?如果在业主委员会成立之前,开发商不选聘物业管理公司,购房者该怎么办呢?
4.应尽快出台有关物业管理的管理办法,保证期房购房者在物业管理方面的权益。期房购买者,在签《商品房买卖合同》时不能同时签《物业管理合同》这种情况,在现实生活中不在少数,针对这种情况应尽快作出相应的规定,让期房购买者的权益得到保障。同时也要尽快出台有关物业管理的管理办法和《物业管理合同》的示范文本,让它与《商品房买卖合同》一样成为保护商品房交易当事人的权益,规范商品房交易行为的有力工具。(伟业顾问 郑华)