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在中国房地产界屡屡掀起风暴的邓智仁先生10月18日召集他的各方朋友们透露了他参与金融街房地产开发的最新动态:信达行已经与金融街控股股份有限公司合作,参与金融街核心区的开发运作。金融街核心区是由金融街控股股份有限公司独立开发的金融街最重要的区域。总建筑面积达120万平方米,总投资额高达100个亿。
邓智仁在中国地产界是一位充满传奇色彩的人物,在与他见面之前就得知他张狂的个性很是了得,原以为他这个人不好打交道,但在沙龙会众多的人群中,他是第一个与记者打招呼的人,穿着紫红色的衬衣,系着鲜红的领带,一副成功中年男人的典型形象。沙龙会上,他开口便笑,语出惊人,但并不哗众取宠,他的惹目在于他独到的见解。这种独到被房地产界的许多人看作是 狂 ,比如申奥成功,都说房价会涨,他却说肯定会跌;人们建议买期房,他直接告诉你,买房一定买现房。人说北京房地产发展健康有序,而他却说北京的房地产正在上小学。 运筹帷幄,点石成金。 赫然印在他和他手下员工的名片,天天鼓励自己。 我从来不生病,没有请过一天病假 他为记者要给他策划 邓智仁病了 的社会新闻而耿耿于怀。 我每天睡得非常好,从来没做过噩梦 尽管他并没有显得心宽体胖。
邓智仁打拼内地房地产市场,可谓大悲大喜,发财破产,数度起落。按他的话说,发达时仅个人就拥有两部劳斯莱斯和一部奔驰跑车,落魄时坐过北京的出租车;拥有过港岛价值2000万元的别墅,也住过北京亚运村70平米的小屋。1995年仅一个万通新世界广场,他赚进将近1亿元的佣金;几年间,经他手卖出的外销房,销售额达100多亿元。他是全国第一个外销项目--深圳金田别墅的策划人,上海第一个外销项目--浦东世界广场的销售策划人,北京第一个外销项目--玫瑰园的策划人。
去年8月8日,邓智仁创办 北京环宇信达行 重出江湖。当时接的单子排到了两年后,这一是由于他的名气,二是由于他从不言败,不屈不挠的精神,金融街的开发商幕名而来。与金融街的接触也便从此开始。
当时邓智仁对金融街的印象并不是很好,看着金融街不温不火的几年,总感到它并不是在走很市场化的路子,在他的猜测中,认为似乎经营金融街的人是一群国企的老朽,暮气沉沉,一接触才知道,都是一群年轻人。说着他指着金融街控股股份有限公司的女副总说,多年轻、漂亮的副总。的确,在记者看来,她不过二十七、八岁的模样。
去年8月,金融街控股股份有限公司就开始寻找有实力的房地产代理公司,当时找到了环宇信达行的总裁邓智仁,一了解才知道邓先生在做的项目并不以房地产代理为主,而是一个为16个房地产项目提供全程顾问服务的房地产开发服务商。按邓先生的话说是接触到了今年的5月,双方对彼此的认识才开始清晰起来。信达行也才正式成为金融街控股股份有限公司的房地产总顾问。
邓智仁的公司已经开始参与金融街的整体运作,融资进度比想象得要快。一个如此大规模的房地产开发项目由一家房地产公司经营,这在中国是第一次。对邓智仁来讲,这也是他参与的最大的也是最具挑战性的项目。
10月18日,邓智仁和他的策划推广部、销售部的员工们一起探讨着金融街的前途,分析着它面临的机遇与挑战,这样的大脑风暴 是这些必须 运筹帷幄、点石为金 的公司经常举行的活动,每个部们的市场研究人员都在积极地发言,由于时间被控制在两个小时左右,最后只有20分钟了,邓智仁告诉他的手下, 留点时间给我,你的发言时间长了,我一讲话就刹不住,我还有很多很多话要讲,只有捡几个说了。
邓智仁是一个能把感情融进观点中去的人,常常是有感而发,有理有据,很明显的感受是,在听别人的宏论时,感到头晕脑涨,而听他的观点和看法感到很轻松、很明白。
邓智仁选择了金融街
邓智仁对金融街的分析大多是乐观的。
现在的问题是,从已知的甲级写字楼的供应量看,未来几年将达到1500多万平方米。情况的确很可怕。那么在这样严重供过于求的情况下,做写字楼开发还能不能有前途呢。对于这个问题我不担心。以广州为例,广州各类物业的空置率前几年曾占到全国的50%。可是广州仍然有许多开发商赚到了钱。这说明市场竞争尽管很激烈,但起决定作用的还是我们怎样做。实际上这几年中国的市场从来都没有让人兴奋过,供过于求几乎涵盖了所有行业。我曾说过,中国除了人才供不应求外,其他都供过于求。因此,我们可以不用考虑供过于求这个问题。许多事情都是这样,当你认为它已经走到底了,实际上已经开始向上走了。规律就是这样。
从目前的声势上来讲,CBD很热闹。媒体上炒得也很火。许多有实力的开发商都在CBD圈了地。加上已经形成的客户群,大家都认为CBD的优势很大。但我的看法与大家有些不同。
从客户群来讲,CBD的确得天独厚。世界500 强有1/3都已落户CBD了。问题就在这里,CBD是一个商贸区,许多行业在中国入关之前都已经进来了。因此,中国入关后,我想对CBD的影响是有限的。因为入关前该进的行业已经进来了,而入关后首先开放的行业是银行、证券、保险、电讯业,而这些并不是CBD传统的客户。再看看开发商。CBD云集了众多开发商。本身区域里的竞争就非常激烈。另外,我可以说目前在CBD的开发商没有真正有实力的。为什么?因为所谓的实力从来都是相对而言的。如果能有一亿元,你去开发三亿元的东西,可以说你有实力,但是如果你用这一亿元去开发十几亿甚至几十亿元的东西,那你肯定不是个有实力的开发商。目前在CBD,开发商准备开发的物业差不多都有几十万平方米,投资额都要在几十个亿乃至上百亿,我相信CBD这样有实力的开发商还很少。没有这样的实力,那么怎么开发,只好用售楼款了。这样危机就埋下来了。实际上,世界上没有一个CBD是用售楼款建成的。几乎无一例外地是用钱堆起来的。因此,CBD的开发商一旦销售受阻,极有可能出现烂尾情况。加上不同的开发商开发,彼此之间在开发顺序上不可能去调和,因此自身的竞争就有可能摧毁某些开发商。
再看看中关村。前几天我看到一份材料,中关村有80%的企业不在注册地办公。为什么?目前中关村写字楼租金偏高,这些企业承受不起。只好转向其他地区或者商住楼。从这点上我们也可以看到中关村目前的房地产开发与中关村的功能定位有些错位。
中关村是靠物流起家的。国家希望中关村成为中国的硅谷。不知大家了不了解硅谷。硅谷的企业基本上都是在仓库里诞生、发展的。为什么?因为硅谷的企业基本上是创新型企业。是正在创业的企业。正在创业的企业,它的资金都是非常紧张的。它不可能把有限的资金投到不动产上来。但是,目前中关村的房地产开发是在向国际一流商务区发展。目前正在大力开发甲级写字楼和国际甲级写字楼,这些写字楼建成后,中关村那些众多的正在创业的小公司该去哪里办公呢?所以中关村的写字楼开发真的很有风险。
金融街从吸引外商的角度看,好象不如CBD,但是如果认真分析,会发现,金融街目前的行业都是没有开放的行业。进入WTO以后,金融和电信行业是率先开放的行业,对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说,入关极有可能是非常利好的消息。 金融街目前正在开发的核心区是由金融街控股股份有限公司一个公司负责开发的。这个公司整个机构都很年轻,充满了活力。他们的员工包括领导人都很年轻,并且都受过高等教育,经受过市场的洗礼。
在中国做房地产人为因素占了80%,其它如资金等因素占20%而已,与国外刚好相反。
金融街开发商这种特点让我对金融街在竞争中占据有利位置充满信心。金融街的资金条件很好,人的因素也很有基础,只要在经验上再增加一些。做好开发过程的控制,使不同类型的物业开发达到合理的安排,我想金融街在竞争中会很有利。 这样的开发是CBD、中关村所不具备的。
我参与的楼盘没有一个不好卖。 这种自信能否在金融街项目上得到验证,没有人对邓智仁的信心表示怀疑。
从去年8月8号到现在,信达行除了接到金融街这个大项目外,还先后操作了16个项目,邓智仁说: 只是每个项目的特殊原因都是我们无法控制的,因为我们不是开发商。开发商本身遇到一些进展方面的问题,每个项目都不一样,所以我们开盘的时间都往后推了。但我们走的路线是对的,是为开发商服务,不是为大众服务。我们顾问行签的合同全部都是一年到三年,所以我们手上有16个盘,已经非常忙了。中国只有我们一家(这样的)公司。有一些工作我们认为不太愉快的话,我们就会提出解除合约,通常都是我们提出解除合同,不是开发商解除合同。 邓智仁对过去玫瑰园项目、现代城、中国第一商城等项目直到现在都坚持着自己的观点,认为自己是对的。他说,在北京,开发商的数量非常多,4000多家。但很多人,包括一些所谓专家,他们都不理解,房地产运作的模式是怎么回事。比如玫瑰园破产案,今天再回头看,是受害人得到补偿了。但当时,对我来讲明明做的是对的事,反而有很多批评。 我做很多事,别人看起来,都是独断独行,因为我有一个概念,就是根本不理别人怎么看我。就跟我84年以前一样,当时我很穷,经历了很多失败,但是我通过自己埋头苦干,还是成功了。那我还管别人怎么对我呢?我要用事实来说话,不用他们来说三道四。我做什么事都不会轻举妄动,都会好好考虑清楚。考虑清楚以后我就会按自己想的去做,根本不会管别人怎么议论我、怎么看我。这一直都是我的性格。
佛教理念给我一些启发。这种启发就是佛家讲的因果的问题。就是你用什么心对人,就会得到什么结果;还有就是你如果付出努力的话,就一定会有收获。可能就在这段时间,我改变了做事的方法,或者说做事的心情吧。在84年之前,我认为自己老是失败,我甚至开始想些歪念,就是怎么动脑筋想尽一切办法赚钱,怎么用最厉害的手段来对付人啊。但还是失败。佛教说,善有善报,恶有恶报;又说,放下屠刀,立地成佛。这是矛盾的,这个难题,佛教中人也解不开。但我相信勤奋,只要努力工作,就会有好回报。