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北京的CBD、中关村、亚运村是京城房地产的 三家村 。CBD国际商务中心,将是商务精英荟萃之地;中关村是国人的 硅谷 ,IT人士的理想家园;亚运村曾经是身份的象征,目前依然是高档社区的代名词。这些地方的房地产开发如火如荼,成为媒体报道的焦点,吸引眼球的中心。唯独金融街,这个最有 钱 途的地方,似乎没有 波浪 ,也许是最平静的地方也是最有新闻的地方。通过负责金融街房地产开发的金融街控股股份有限公司副总经理高靓女士的一席话,记者感到京城房地产实际上不是 三家村 ,而是 四大名旦 。
政策支持发展空间巨大
记者:作为政府部门支持规划开发的金融街,可以说是北京的 黄金口岸 ,政府在开发方面有哪些支持?给投资者哪些优惠?
高:政府对开发的支持我认为有以下几个方面:一是规划设计方面。1993年在规划金融街时就定位要把这里建设成为国家级银行和非银行金融机构总部的一个国家级的金融管理中心。有了这个定位,才有金融街的发展。二是从那时年开始,无论从前期的规划、拆迁以及市政配套方面,市、区政府部门都给予很大支持。三是给入住的企业很大的优惠空间,2001年8月29日,北京市西城区人民政府印发《关于促进税源发展和鼓励吸引资金试行办法的通知》,对入住的企业和中介咨询类公司给予一些优惠政策,例如新注册登记的企业免交工商注册费用,给予贡献较大的企业法定代表人以奖励,并授予 突出贡献企业 荣誉称号,并从资金上给与支持;房地产开发企业或其他房屋产权单位,将空置房出让或出租给能形成新税源的企业,给予奖励和补偿;单位和个人为吸引具有一定规模的企业和较大规模的资金提供中介服务,予以多种形式的奖励。四是为了更好的开发金融街,开发方向国际著名设计公司(事务所)间征集设计方案,此项活动得到了北京市规划委员会的指导和支持,现已从应征设计单位中选择了四家进行规划设计,分别是日本矶崎新设计室、德国冯、格康-玛格及合作者建筑咨询有限公司、美国SOM国际建筑设计有限公司、加拿大宝佳国际建筑有限公司。政府部门这些支持,不但有利于金融街的房地产开发,更有利于资金的集中,为创造国际一流的金融中心打下了基础。
300余家金融机构入住金融街
记者:经过这几年的发展,金融街的发展规模如何?有哪些国家级企业进入了金融街?
高:经过8年建设,北京金融街已成为金融业投资进驻的热土,基本形成全国金融中心的雏型。现在金融街发展的范围西起西二环东侧,南达长安街,北抵阜城门内大街。在未来5年内,北京市还将实施金融街由南向北、由西向东依次推进的金融街中心区工程,继续建设金融国际会展中心、证券大厦和富凯大厦等近10幢大型建筑。10多幢现代化的办公大厦拔地而起。目前进驻的金融机构已达300余家。其中包括中国证监会、中国保监会、国家外汇储备局、中国证券登记结算中心、中央国债登记结算中心等为代表的国家金融管理机构;以中国人民银行、中国银行、中国建设银行、中国工商银行总行,交通银行、民生银行、北京市商业银行、上海浦发银行、中信实业银行、招商银行等为代表的11家国内银行,以及道亨银行、丰业银行等为代表的国外银行北京代表处;以中国人保(集团)公司、平安保险公司、华泰保险等为代表的4家保险公司;以北京控股、中商股份、金融街控股为代表的5家知名上市公司;以中国银河证券公司为代表的7家证券公司。北京金融街C区已成功建成数座高档写字楼,引来了众多金融及非金融机构进驻。还有不少实力雄厚的国内外高科技公司开始向金融街集中,该地区写字楼出租价格从1999底以来大幅上升。正在开发建设的中心区的富凯大厦,将给目前写字楼紧缺的市场提供一个选择的空间。
股票收益强化开发力度
记者:作为一个上市的房地产公司,在目前股票下跌的情况下,中期净利润如何?每股收益同比是下降了还是上升了?《财经时报》最近评出房地产上市公司前十名,作为一个控制金融街的发展商来说为何榜上无名?
高:国家这几年以房地产的发展带动经济的发展,这在上市公司报表中有了较明显的体现,2001年中报相继披露的两家绩优公司全是房地产公司,印证了房地产业的发展正处于年好的发展势头。拟增发新股的金融街(0402)公布了2001年中期报告,中报显示,2001年中期每股收益0.38元,扣除非经常性损益后每股收益0.27元,较去年同期的0.09元,增长了322.22%,净资产收益率达到19.2%。这一切均得益于土地开发方面形成的丰厚利润和收到的巨额所得税返还款,2001年中期净利润为4794万元。如今,公司的财务指标看好。除了每股经营活动产生的现金流为-0.50元及存货周转率美中不足之外,公司的其他指标均好。实际上对于这类大规模扩张的房地产公司,其现金流不足甚至为负数实属正常。因为必须获得高额的土地储备,存货必然大大增加,现金流自然不足。金融街2001中期主营收入2.18亿元。2001年公司将增发4000万A股,计划筹资额6.6亿元,投资于土地开发及房地产项目开发。这对于需要大量流动资金的公司而言,无疑是雪中送炭。
现在有的报社评出了上市的前10名地产公司,为什么没有金融街,或者是对我们了解不够,或者不适合他们的评比标准。不过这都是不重要的,重要的是如何求得更大的发展。
大师手笔 触及规划 灵魂
记者:据说金融街中心区将是整个金融街的 灵魂 ,而你们现在开发的富凯大厦也正在中心区,规划设计显得尤为非常重要,这里的规划设计方案具体操作情况如何?
高:金融街大致分三部分:南区就是目前已建成的长安街与广宁伯街之间的区域;北区是在建的武定侯街与阜成门大街之间的区域;此次邀请国际大腕进行设计的是其中心区,位于广宁伯街与武定侯街之间,金融街的标志性建筑将诞生在这里。建成后,这里将成为外国金融机构聚集的地方,由国际金融会展中心以及国外银行和其他非银行金融机构、跨国企业办公楼及其配套的高级商务酒店、商业、公寓和娱乐休闲设施构成。随着我们富凯大厦的开工,金融街二期暨中心区的建设就全面启动了。来自日本、德国、美国、加拿大的国际顶级设计公司,分别为占地32万平方米的金融街中心区设计了规划方案。 整个中心区的工程预计耗资120亿到150亿元人民币左右,2005年将基本完工。在参加投标的四个规划方案中,日本矶崎新设计室、美国SOM国际建筑设计有限公司的方案分别获得一、二等奖。
寸土寸金 投资回报有多大?
记者:如今房地产竞争进入了白热化阶段,每个区域的开发商都在谈自己区域的投资具有升值性,在金融街这个这寸土寸金的中心区域,投资地产到底还有多大空间?
高:北京金融街总建筑面积超过200万平方米,全部工程完工后,将建成亚洲及世界的重要金融中心之一。我们金融街控股股份有限公司拥有金融街的独家开发权,目前金融街的中心区域可开发面积在100万平方米以上,可以保证5一8年的房地产开发需要。北京金融街日益受到国内及国际著名金融企业的青睐,其特殊位置决定了土地资源具备长期升值潜力。 同时,北京市已经确定未来五年基本完成市区危旧房改造工程,为此将采取新的拆迁安置政策和开发方式,公司主要经营的北京金融街也是在旧城改造的基础上建设新区。随着相关政策和措施的实施,预计旧城改造工作的土地开发周期有望缩短,土地开发成本有望降低。随着我国入世步伐的加快,国家将逐步加大金融服务业对外开放的领域和深度,给金融街的发展带来了机遇,有利的地理位置也给公司主导产品-------房地产业带来新的市场需求。中国走向世界才刚刚开始,在世界的舞台上最活跃的就是金融,以金融业为主的金融街将有无法预料的发展空间。
规划设计 营造人性世界
记者:你们有雄厚的资金,又有政府的支持和国际顶尖设计师的规划设计,你认为未来的金融街将以什么样的方式,来体现国际化大都市金融中心的概念?
高:通过这些设计方案可以看到,未来的金融街将具有以下特点:1、营造人与环境的城市公共空间。在金融街区域内城市干路沿线增加了大面积的中央绿地、广场,在中心区将打造一个能够与北京城市肌理完美结合的开放空间。同时在各建筑群内设计与中央绿地广场连通的庭院空间,连通各建筑单体与车流完全分离的步行平台及廊桥、柱廊等,将城市空间延伸至每个建筑个体中,使金融街办公氛围与北京都市文化紧密结合起来,成为在北京的天空下自由呼吸的细胞。建筑布局采取了鳞次栉比、疏密有致的设计手法,达到了城市景观与人文活动的协调一致。2、体现建筑的人性化设计,使生态环境回归清新自然。在所有办公人群经过的地方,大面积运用自然光、绿化设计,使植物自由生长,将自然引入身边。3、科学解决人车之间的矛盾。通过中心区人流、车流合理分离的廊桥,实现人车分流,保证区域内人、车流的畅通无阻,同时在单体设计上实现了商业人流、办公人流、会展人流、后勤人流与车流的分离,辅之完全连通的地下交通空间,创造了人的自由流动空间。4、创造环保金融社区,最大限度地节约能源和提升城市环境品质,充分利用人工湖面调节区域温度,利用室内绿化调节空气,利用地热、水冷、太阳能等清洁能源,实现能源的高效和自给自足,减少了大体量建筑群对城市环境和市政的压力。5、突出 金融办公 的城市功能,配套相关服务设施。一方面强化金融街 金融管理中心 的城市功能,设置了大面积的金融办公楼,另一方面,也设置了相应的国际金融会展中心、高级商务酒店、服务性公寓、文化娱乐设施,充分满足人们对工作、生活的综合需求。可以这么说,在新世纪,北京金融街将以其优越的位置、宏大的气势、便捷的交通、优美的环境、完善的服务和先进的管理,不仅使其成为国际一流、国内领先的国际金融商务区,也是象征21世纪北京的勃勃生机与无限活力的标志。