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今年以来,在国家扩大内需的宏观经济政策的持续作用下,我国的房地产业持续升温。但同时,空置房已突破亿平方米大关,而且一些地段优越、交通便捷、环境美观、户型先进、配套齐全的中高档住宅也加入空置行列,并且数量还在不断增加。
中高档住宅的空置量加大,根源在于开发定位过高与消费水平相对较低之间的矛盾突出所致。
目前房市出现的这种开发定位过高与消费水平相对较低的矛盾不是一个偶然的、个别的、孤立的现象,而是建立在许多开发商这样下列认识基础上的必然产物。
一是对当地经济发展水平了解不够,估计过高。任何一个地区的消费水平都是受该地区经济发展水平和相应的人均可支配收入制约的。内地的许多城市,由于长期计划经济的影响、产业结构不尽合理,生产力水平较低、市场竞争机制尚未健全,历史遗留包袱沉重,因此许多企业举步维艰,失业人数剧增,离退休人员比重过大,整体经济发展水平在我国多属中下水平,远不及沿海发达地区,居民家庭收入增长缓慢甚至有的下降。2000年我国城镇居民可支配的收入为6280元,内地绝大多数城市则不足6000元,消费水准也属中下水准。每个城市有自己的市情,脱离了这个市情,自然定不准位,也就必然导致开发与消费的矛盾。
二是对住宅消费的主流趋势把握不准,忽略价格需求弹性系数的实际应用。所谓价格需求弹性系数,是指商品需求量的变化相对于价格变化反应的敏感程度。价格需求弹性系数越大,说明该商品的价格对其需求量影响越大,反之则影响很小。住宅消费呈金字塔状,越往塔尖靠近,价格需求弹性越小,甚至变为刚性。越往下部靠近、价格需求弹性越大,价格竞争就越激烈。住宅消费水平的高低是受当地居民实际购买能力制约的,首先要考虑的是老百姓买得起的住房。按照世界银行的标准,合理的房价应当等于居民家庭年收入的3至6倍,去年内地大多城市人均可支配收入不足6000元,按平均每户3.5人计算,平均每户年人均收入不足2万元,合理房价的区间应在6至12万元之间。考虑到按揭对付款压力的减轻、合理房价的区间可提高到10至15万元是适宜的。而现在内地许多开发商把房价定在20万元以上,显然没有考虑价格需求弹性系数的合理应用。
三是对目前房价上扬持过份乐观态度。今年以来全国大多数城市房价上扬,这无疑给一些开发商打了强心针,产生了利好的盲目乐观情绪。今年初建设部公布了全国商品房指导价格,许多内地城市的实际销售价低于这个指导价,因此这就成了一些开发商的致幻剂,误以为所在地区的房价上扬空间尚大,故对开发定位中高档住宅乐此不疲。实际上房价上扬是受国家一系列扩大内需政策,包括金融政策对房地产业的强力支持,这些政策不可能是永久的,有些政策措施的负面效应如金融支持政策已在调整之中,当前房价上扬只是一个阶段性的表现。从中长期来看,房价回调是必然的,特别是中国“入世”之后,受外资外企大举登陆的冲击,房价下调的幅度可能还不小。
四是对住宅消费的超前性估计过高。许多开发商都这样认为,买房是一个家庭最大的置业,多数会一步到位,开发要有超前性。开发要有前瞻性是对的,但对超前性把握的尺度是有限的,不能脱离消费水平所允许的范围。人们对住宅消费的需求当然是无止境的,但到了掏钱的时候,家家都很冷静很理性。特别是将近70%的安居型消费者,绝大多数也是走分步到位的路,因为一步到位毕竟需要高额的支付能力。还有一些开发商认为,现在八成30年、七成20年按揭,对支付能力是个大解放,因此一步到位问题不大。殊不知由于人们对未来生活的担忧以及中国人传统的消费心理,再加之高额长期按揭还本付息的压力,绝大多数的消费者还是非常谨慎地对待购房这样的大事。开发商不要对超前消费过高估计。
五是对品牌效应的狭隘理解。许多开发商认为开发中高档住宅才能做出水平做出品牌。许多内地开发商学习沿海楼市经验后,更是将做品牌定位在做中高档楼盘上。加之这几年许多权威部门搞的“十佳楼盘”“经典楼盘”,绝大多数都是均价较高、面积较大的中高档楼盘,于是不上档次就做不成品牌似乎成了一个定律,诸多开发商都往这条路上挤。结果成了中高档楼盘越做越精细,普通型住宅越做越马虎。
六是经济利益驱动理论。许多开发商都认为,做中高档住宅的利润空间明显大于普通型住宅。因此,做中高档住宅的积极性自然大于做普通住宅。客观地讲,前者的利润空间肯定大于后者。但大家都考虑自身经济效益,谁又来考虑社会效益呢?一个地区的住宅开发应根据当地的消费水平,普通住宅、康居住宅、豪华住宅这几部分要形成科学合理的比例,既要解决住得好,又要解决住得下。