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一、宁夏住宅建设发展现状
改革开放以来,宁夏经济的快速发展和住宅与房地产业的兴起,为宁夏城镇住宅建设奠定了良好基础。进入九十年代以后,自治区人民政府加大基础设施及住宅建设投资力度,坚持“发挥国家、地方、企业和个人积极性”原则,积极推行住房制度改革,大力发展住宅产业,使城镇住宅建设速度和质量得到提高,极大地改善了居民的居住条件和生活质量。“八五”期间,宁夏住宅投资45.01亿元,比“七五”时期增长了5.3倍。住宅竣工面积比“七五”时期增加了5.5倍。特别是“九五”以来,宁夏住宅建设进入了快速发展阶段,住宅产业作为宁夏国民经济支柱产业的地位已逐步确立,并呈上升趋势。
1、住宅建设投资
住宅建设作为固定资产投资的一个重要组成部分,在国民经济中占据着重要的地位。正是鉴于住宅业对经济发展潜在的较大影响力,同全国各省一样,自治区人民政府抓住住宅建设发展有利时机,在住房投资、分配、建设体制等领域实施了一系列的改革,加快了住房建设步伐,引导城镇居民消费向住房消费的高层次转变,进而促进宁夏住宅投资大幅增长。调查资料显示:1996-2000年,住宅累计投资112.2亿元,年均增长19.0%,占同期全社会固定资产投资的20%,仅2000年一年住宅建设投资就达32.7亿元,比1995年增加1.4倍。在鼓励、引导住房消费的同时,积极推行住房制度改革,停止城镇住房实物分配,实行住房商品化,建立起了面向广大中低收入者的以经济实用住房为主体多层次住房供应体系。“九五”期间,宁夏经济适用住房累计投资6.66亿元,年均增长41.2%。
2、住宅施工、竣工面积
随着市场经济体制的建立,多种经济成份的形成和发展促进了经济的繁荣,也加快了城市化的进程。保持一定的住房建设规模,提供更多的住房供新增居民使用,以满足城市化发展的需要和西部大开发的需要,满足居民改善、提高居住水平的需求,是当前及今后一定时期宁夏房地产业主要发展方向。1996年-2000年,宁夏住宅累计施工面积3158.6万平方米,年均增长11.3%;累计竣工面积2325.8万平方米,年均增长14.1%。2000年,住宅施工面积688.7万平方米,竣工面积587.1万平方米,与1990年相比,施工面积和竣工面积分别增长了64%和69%。
3、人均居住面积
近年来,全区各市、县人民政府加大对旧城改造步伐,提高了住房功能、环境和服务质量,使广大城镇居民的居住面积不断增加,住房条件得到较大改善。人均居住面积从1978年的3.6平方米,增加到2000年的10.01平方米,个人住房自有率达到了72%,达到全国平均水平,住房困难户比重逐年减少,保障了居民安居乐业。
4、商品住宅发展状况
宁夏商品住宅的开发与建设开始于八十年代末,由于商品住宅市场意识不够明确,商品住宅投资单一,未能形成规模投资,一定程度上制约了商品住宅的发展。进入“九五”时期后,商品住宅以及住房制度改革深化后体制逐渐形成多元化格局,特别是私营开发企业的大量介入,个人购房能力的增强,商品住宅建设发展速度加快。1996-2000年商品住宅建设投资31.84亿元,占城镇住宅完成投资43.9%,销售额达30.3亿元。2000年商品住宅建设完成投资9.14亿元,与1990年相比,增长了1.6倍,开发销售商品住宅面积90.61万平方米,比1995年增长了2.7倍,个人购买商品住宅79.83万平方米,占88%。商品住宅成为宁夏今后住宅建设的主要发展方向。商品住宅建设规模扩大,投资快速增长的主要原因一是自治区人民政府为拉动经济增长,实施积极的财政政策,扩大投资需求,促进了住宅业投资的快速增长;二是随着住房分配货币化方案的出台与实施,住房二级市场的逐步开放,住房信贷政策的逐步到位,调动了个人购心的积极性,商品房销售稳步增长;三是由于住宅开发、销售形势看好,金融机构加大了对房地产开发企业的支持力度,仅2000年宁夏房地产开发贷款规模3.63亿元,比上年增长11%;四是房地产开发企业经营理念的整体提升、把握市场动态的能力和管理水平的不断提高,房地产开发资金来源中定金及预收款大量增加,企业开发资金紧张的矛盾得以缓解。2000年房地产开发企业到位资金15.85亿元,其中:定金及预收款5.18亿元占总开发资金32.7%,比上年增长18%,1996-2000年定金及预收款年均增长15.9%。五是房地产开发企业经营效益提高。1996-2000年间,房地产开发企业经营收入以年均31.9%的速度递增,其中:商品房屋收入年均增长34.1%。实现利润年均增长57.2%,企业净资产年增长47.5%,经济效益的提高,使开发企业自身用于开发投资的资金五年间年均增33.2%,自我积累、自我发展能力不断增强。
5、居住环境和质量
多年来,宁夏加强住宅小区建设,注重以科技为先导,提高住宅的功能质量,改善居住环境。九十年代中期,宁夏有两个小区被国家科委、建设部列入国家级科技推广示范项目--中国2000年科技住宅小区示范工程,在实施过程中,政府各管理部门从小区规划设计、房屋的室内设计、施工过程和物业管理等各个环节加以引导,改革住宅设计,开发应用新技术、新材料、新产品,使房屋的安全性、耐久性、舒适性等诸功能不断提高。通过推广示点经验,涌现了一大批规划好、功能全、质量高、环境美、管理好的试点小区,如:银川市北安小区、北苑小区、海宝小区、石嘴山市朝阳小区、吴忠市的金星小区等等。这些优秀示范小区,为居民提供了有效和全面的社区服务,大大提高了居民的居住质量,改善了居民生活条件,实现了新建住宅小区整体质量的提升。
二、宁夏住宅建设与住宅产业发展潜力
据统计,城镇居民人均住房建筑面积超过20平方米,达到35平方米方可基本达到宽敞、舒适的标准。目前宁夏城镇家庭人口平均为3.12人,按照人均35平方米的标准,三口之家的居住空间以不小于100平方米为宜,按照目前的发展水平,达到这个标准需要15年左右的时间。可见,宁夏住宅建设存在很大的发展空间和潜在需求量。宁夏近十几年城镇人口和住宅建设正处于“双加速”发展期。截止2000年末,宁夏总人口为562万。其中,城镇人口为182万,占总人口的32%。预计到2005年城市化水平将从2000年末的32%提高到35-37%。按每年城镇人口4%的增长率计算,届时,全区城镇人口将达到218万,比2000年末的182万人净增36万。根据1998-2000年全区城镇住宅建设发展速度和城镇人口平均每人每年实际增加住房面积0.35平方米(折合建筑面积0.7平方米)的增长速度计算:
1、新增加的36万人口居住面积在2005年末达到人均11.75平方米,(折合建筑面积23.5平方米)则五年共需新建住宅建筑面积846万平方米,平均每年建房170万平方米。
2、到2005年末城镇182万居民人均居住面积提高到11.75平方米,即每人增加居住面积1.75平方米(折合建筑面积3.5平方米),则五年共需建房建筑面积637万平方米,平均每年建房127万平方米。
3、按年折旧折除旧房2.5%计算,则五年共需拆旧建新房建筑面积455万平方米,平均每年建房91万平方米。
以上三项相加,2001-2005年五年共需建房建筑面积1940万平方米,平均每年建房388万平方米。预计到2005年宁夏城镇存量住房将达到5583万平方米,人均居住面积达到11.75-12.5平方米。
到2010年,若宁夏城市化水平达到40%-42%,城镇人口将达到262万,比2005年的218万人口净增44万。预计2006-2010五年共需建房建筑面积2650万平方米,平均每年建房530万平方米,到2010年全区城镇存量住房将达到8233万平方米,人均居住面积达到13.5-15平方米。
到2015年宁夏全区城市化水平将达到45%-47%。城镇人口将达到315万(超过300万人),比2010年的262万人口净增53万。预计2010-2015年五年共需建房建筑面积3557万平方米,平均每年建房711万平方米,到2015年全区城镇存量住房将达到11800万平方米,人均居住面积达到15.25-18平方米。
从长远看,住宅业的发展空间和潜力主要是受经济发展水平的影响。据世界银行的统计分析,住宅投资随人均国民生产总值的增加而增加,只有当人均国民生产总值达8000-10000美元水平时,住宅投资才开始减少。而2000年人均国内生产总值为551美元,要达到人均8000美元的水平,尚需几十年的时间,这预示着住宅业的增长将持续相当长的时期,未来发展空间巨大,前景看好。
综上所述,今后十几年宁夏城镇人口和住房建设形势同全国一样,正处于快速发展时期,存在着巨大的住房需求。这也是自治区人民政府多次提出使住宅建设成为新的经济增长点的重要决策依据。如果说,改革开放前十几年促进宁夏城镇住宅建设快速发展的基本动力是投资体制的改革,是由政府统揽投向国家,地方、单位和个人四个方面积极性的变革,那么,跨世纪的今后几年乃至2010年以后,要保持住宅建设的持续发展,要将城镇居民的住房潜在需求变为有效需求,必须紧紧抓住西部大开发机遇,制定完善配套政策,以改革住房分配体制和供应体制为突破口,通过建立较为完善的住宅金融机制、住宅价格调控控制、住宅市场流通机制、住宅质量保障机制,使潜在的购买力释放出来,推动住宅业健康、持续、稳定发展。建立住宅建设发展的良性机制,宁夏城镇住宅建设一定会在西部大开发机遇中有一个大发展。
三、宁夏住宅建设与住宅产业发展政策
1、建立住房分配新制度,加快推进住房分配货币化
建立住房分配新制度,加快推进住房分配货币化,是建立住房新体制的核心环节,也是培育住房消费热点,促进住宅建设持续发展的根本出路。因此,自治区人民政府把落实住房分配货币化改革方案作为一项重要工作来抓好抓实,一方面,通过进一步完善有关配套政策和住房货币化分配制度,将以前财政和单位买房和建房资金转换为住房补贴,另一方面通过提高职工住房公积金缴交率和归集率,并按职工工资总额的一定比例对未购房、分房的职工逐月或一次性发给住房补贴等多种渠道,逐年提高职工买房支付能力,调动起更多职工买房和换房的积极性,以贯彻国家、单位、个人合理负担住房消费的方针,逐步推进住房商品化、社会化。
2、建立住房供应新体系,大力发展经济适用住房
建立住房供应新体系,是建立住房新体制的重要措施,也是培育住房消费热点,促进住宅建设持续发展的重要保证。自治区人民政府不断深化住房制度改革,停止城镇住房实物分配,并在建立和完善货币化分配制度的同时,根据社会上不同收入群体对住房的不同需求,建立以商品房、经济适用住房、廉租房为主要形式的多层次的住房供应体系,通过对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策,建立起多层次的城镇住房供应新体系。
3、发展住房金融,提高居民的购房贷款额度延长贷款期限
发展住房金融,扩大信贷规模,提高居民购房贷款额度和延长贷款期,是鼓励和刺激居民负债消费的重要资金来源渠道,也是培育住房消费热点,促进住宅建设持续发展的必要条件。宁夏实行住房分配货币化以后,城镇居民已逐渐成为住房投资和消费的主体,住房金融服务也由原来以面向住房开发建设企业,转向城镇居民为主,由原来的以住房生产贷款转向住房消费贷款。宁夏金融部门积极采取措施,加快推进住房消费贷款,推进对个人的公积金和商业性贷款相结合的进程,提高贷款额度,延长贷款期限,扩大贷款发放范围,改变和解决消费者信贷资金有效供给与有效需求双不足的局面,全面提高城镇职工住房公积金的覆盖率和使用率,允许利用住房公积金贷款购买商品住房和换购住房,使住房公积金最终成为解决职工住房问题和改善住房条件的根本途径。
4、激活住房二级市场,启动和鼓励已购公有住房上市置换交易
近年来,自治区人民政府为从根本上解决城镇居民的住房问题,把从政策上扶持房地产开发企业开发建设一定规模数量的经济适用住房和普通商品住房投入市场供应,同时开放住房二级市场,实现存量与增量市场的联动作为主要任务,通过开展房屋置换交易,启动和鼓励已购公有住房上市出售,在满足二级市场需求的同时,实现一、二级市场联动,进而刺激和带动一级市场发展,建立住房市场的良性循环和梯度消费格局。坚持一手抓供应,一手抓市场的方针,将培育二级住房市场的重点放在降低入市“门坎”、清理交易税费、大幅度减税让利上,同时,积极组织和扶持房地产中介机构扩大业务范围,开展房屋置换交易,成立“房屋置换公司”,组织、持有资金实力和较高经营管理水平的房地产开发企业专营或兼营房屋置换交易,为促进宁夏住房市场繁荣和住宅建设的持续发展发挥了重要作用。
5、推进住宅产业现代化,全面提高住宅质量
近几年来,宁夏城镇住宅建设的快速发展,虽然为改善居民的居住条件,促进经济发展做出了贡献,但与发达地区相比,与人民日益增长的物质生活需求相比,还有很大的差距。主要是住宅建设起步较晚,发展不平衡,住宅建设的工业化程度低,科技进步对住宅产业的发展贡献率低。要从根本上解决上述问题,必须走住宅产业化道路,大力推进住宅产业化。推进住宅产业现代化,是提高住宅建设科技含量和住宅质量,实现住宅性能更新升级,刺激住房消费,促进住宅建设持续发展并迈上新台阶的必由之路。为此,自治区人民政府根据国务院办公厅推进住宅产业现代化的政策规定和要求,结合本区实际制定了“推进宁夏住宅产业现代化提高住宅质量的实施意见”。为从组织上确保住宅产业化工作的推进,拟成立相应工作机构负责此项工作,并明确提出跨世纪的住宅建设必须贯彻“以人为本”的思想,高起点规划、高标准设计、高质量施工、高水平管理。要建立商品住宅质量终身负责制和住宅质量损害保修制度,完善住宅质量保证书制度;要推广和应用住宅建筑新技术、新材料、新产品,提高住宅部品、部件的科技含量;提高住宅的节能标准,采用垃圾减量处理技术、节水技术、节能技术和天然气综合利用技术、住宅新能源技术和现代通信与智能化技术;大力推行住宅部品系列化开发、标准化设计、工厂化生产、商品化销售、社会化服务;从根本上提高住宅小区的绿地面积规模,改善居住环境,充分体现和展示城市住宅新区民族特色、时代风貌和现代化水平;逐步实现四季见了绿,三季有花,人口、资源、环境协调发展格局。同时,要大力推行优质住宅品牌,以带动住宅和住宅新区整体水平的提高。从2002年起,凡申请并批准为“国家康居示范工程”必须申请商品住宅性能认定,以此促进宁夏住宅建设从开发规模、工程质量到功能质量、环境质量和售后服务质量迈上新的台阶。
世纪之交,中国政府做出西部大开发战略决策,特别是把加快基础设施建设、小城镇建设和住宅建设作为战略重点和拉动经济增长的重大举措,必然为房地产业的大发展提供广阔的发展空间。我们相信,住宅建设和消费必将成为推动宁夏社会经济发展的重大动力。我们将紧紧抓住这一机遇,进一步解放思想,更新观念,调整思路、开拓创新,积极培育住房消费热点,依靠科技进步建设住宅。我们希望加强中日双方和兄弟省、区的合作与交流,共同研究住宅建设各个领域中的问题和发展前景,共同构筑二十一世纪宁夏住宅建设与住宅产业发展的新格局。