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虽然当今购房者购房的用途已趋向多样化,尤其是二次置业和港人购房的需求已出现增长的势头。但据调查,居民购房用于改善居住环境的比重依然占65%。居民中的高收入人群毕竟只占极少数,所以住宅的开发建设,其根据目的还是为了广大群众改善居住条件,现阶段住宅的开发主流应是建设高品质的康居住宅。
康居住宅比原业的小康型住宅提高了一步。购买康居与购买豪宅的区别在于:前者对住宅的关注条件首先是楼价,价格的变化会引起较大的需求变化,价高则需求量趋降,价低则需求量上升。高品质的小康住宅就是在价格能被广大群众接受的情况下,建设出功能优良、配套齐全、环境优美的性能价格比高的住宅,使居住其间的居民有住在高尚的住宅区的感受。
怎样根据大众的购房心理,顺应潮流建设高尚化的普遍康居住宅呢?
第一,住宅的设计布局要合理
1、套型合理,有资料表明,选择60至80平方米的住房面积的购房者的比例为37.2%,80至100平方米的面积需求为29%,100至120平方米的住房需求仅为7.4%,说明购房者目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因,是近年二次置业者增多,这些二次置业者并非都是高收入富裕阶层,大多数还是中产阶级和普遍老百姓,选购80至100平方米的住房面积,既可以承受得起,又改善和提高了生活素质,这也表明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望。
康居住宅区的设计,套型面积应以60至80平方米和80至100平方米为主。有调查资料表明,购房者选择二房二厅或二房一厅的比例共占50%,比一、两年前的比例有所下降,说明他们在改善生活环境时更倾向于购买面积不大但多间隔的住房。选择三房二厅的比例为36%,较以前增加了,也同样说明这个问题。
2、住区空间布局合理。应根据各种使用的性质与不同功能要求,创造良好的空间环境,功能划分有层次,居民在各个空间各得其的,互相交往但不受干扰,使他们过着安静、和谐的生活。小区公共场所是全体业主的共享空间,有公共交通干道和集中绿地或游园场地等,人人可以使用;组团内空间是住宅组团内居民共用的,是组团邻里交往、游憩的主要场地,设计应有一定围蔽感,汽车与人流不能随意穿行。住宅楼的布局,需要精心处理,形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空间如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等,可以由居民种植花卉,增加绿化景观,丰富建筑物立面景观。
3、室内空间应有超前意识。客厅和饭厅的使用面积多于20平方米,主卧室使用面积多于12平方米,其余卧室使用面积不要低于9平方米,厨房最好能有6平方米,卫生间6平方米。高品位的康居住宅小区应设小门厅让人进门有个缓冲。三房以上的套间应设主卧室卫生间。有条件的套间可以增设储物室。应合理安排各功能行为空间,实现公私分离、食寝分离、居寝分离、洁污分离。根据炊事行为合理设置成套厨房设备,改善排除油烟与通风效果,按厨房的工艺流程及人体工艺学配置设备。另外还要注意几个方面:客厅开门不宜多,过道面积不要太小;阳台深度大一些,实用一些;楼梯(电梯)服务户数不宜过多,一梯四户以下;最好是明厨明厕,通风采光好;套型设计合理,重视自然通风,尽量避免朝向不佳的居室;尽量不使用屋顶水池二次供水,应使用变频恒压供水设备;注意住户之间的隔墙楼板厚度,以使隔间效果好;管道集中隐蔽,水、电、煤气三表户外计量。
第二,尽量满足购房者渴望生态绿色回归自然的心理
高尚化的康居小区先决条件是环境优美、安全方便、清洁卫生。而其中环境优美则是把人工艺术与自然景观融合一体,空间组织有层次,相互渗透、开合得体,园景配置有韵律感。首先,小区绿化率不应低于30%,尽可能充分利用空间增大绿地。比如利用楼宇架空层搞绿化和园艺工程等,广州市的翠湖山庄和盈翠华庭将这一做法表现得很好。其次,充分利用原有自然环境、地势条件,使人工环境与自然环境相融合。如广州市机场路与广花四路交界处正在建设的新盘百顺台小区,便是利用台地地势设计园林景致:第一级前庭花园上一米多高处有泳池,通过叠水潺潺流下到花园的锦鲤池;第二级是二期楼宇通过架空层园艺与前庭花园相连并与中庭花园相连,其园林环境设计有独到之处。
人们在获得优美的居住环境之后,还希望自己居住的空间是一个有品位、文明和健康的场所,能给自己带来一种自我满足感,因此,有独特的个性和社区文化的园林小区会更有吸引力。
第三,高品质的物业管理质素
高品位住宅区能否真正体现高品位,最终要看物业管理能否到位。诸如“身份的象征”,“和谐的生活”等承诺,主要是靠日后的物业管理来兑现,物业本身的保值和升值也和物业管理直接相关。物业管理是一项项实在的服务,它是经过多年的实际经营,日积月累起来的,人们对物业管理的要求,无非是务实、细致、专业和负责任。对于高品位康居住宅小区,物业管理的定位要明确,明确收费标准要大众,服务内容有针对性(日常管理、有偿服务分清),且其物业管理水平要上等级。物业管理公司摆正自己的位置至关重要。在高品位的小区,住户不应感觉自己受到管制,管理公司不应感觉自己受到管制,管理公司不应以为自己是权力机构。物业管理除了具有部分高技术含量的技术外,日常工作都是些“婆婆妈妈”的事情,像清洁卫生,绿化保养,电梯管理,车场管理,保安巡逻还有处理业主投诉等,以及一些有偿服务,事情虽然琐碎,但又马虎不得,繁杂事接连不断,管理人员每天工作机构重复,这就要求物业管理人员始终保持工作热情,并且其工作效率应得到严密监督。