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在远郊圈一大片土地,建设住宅小区、围墙内住宅、公园、商业、会所、诊所、学校一应俱全;一条“私家路”连接市政公路,发展商提供穿梭巴士把居民送往市中心。目前广州市房地产开发中最普遍使用的这种小而全的封闭方式,其缺陷日益显露。
广州市城市规划局总工程师史小予指出,这类房地产项目用地规模大而广,一般在1000亩以上,用地划拨缺乏统一规划和整体上的协调。开发商只注重内部环境的培育,而周边的环境得不到改善,向公众开放的公共绿地严重缺乏,市政基础设施的配套建设也各自为政,封闭式的物业管理,破坏了城市生活的多样性,对城市景观、环境和城市空间结构造成很大影响。
广州目前的热门大型郊区楼盘,都是一个个“大观园”,大墙内花红柳绿,一草一木精心雕琢,保安严密监视,服务周全;大墙外脏乱差,荒凉冷僻,城不像城乡不像乡,各式各样的乡镇企业夹杂其中。居民封闭在开发商修筑的大墙内。区域内是一个个独立的老死不相往来的楼盘,不能形成区域中心。每个区域却没有大商场。楼盘配套建设了幼儿园、学校,但由于它们都属于民办性质,收费昂贵,年收费都在两三千元以上,最高的达到1.8万元。但居民如果不在社区内就读,要么长途跋涉回广州老城区,要么屈就附近农村学校。因此,居民实际上没有选择余地。每一个楼盘配置的都只是一小小诊所,大病、住院就要回到遥远的广州老城区。
为了能达到规模效应,降低配套设施建设和运营成本,开发商圈地面积越来越大,资金占压越来越大,经营风险也越来越大。居民对开发商的依赖程度极高,被动地与开发商的经营成败捆绑在一起。在大规模入住以前,配套设施无法投入使用,一二期居民不得不长时间忍受种种生活不便。万一开发遇到困难出现停顿,购房时发展商承诺的种种配套建设不能兑现,先期入住的居民将陷入“呼天不应唤地不灵”的狼狈境地。比如,发展商专线班车取消,居民就无法出行;配套学校不能如期开学,孩子们就求学无门。
为此,广州市新修订的城市发展总体战略规划,要求有效控制快速城市化时期城乡建设的这种无序状态,规范和引导市场经济条件下自下而上的开发建设行为,统筹考虑,将整个片区当作整体,进行全覆盖式的规划。