|
||||
一、房改房上市对消费观念和住房供求的影响
2000年8月,清远市出台《清远市区已购公房住房上市暂行规定》。为房改房上市流通打开了大门。
房改房上市后,住房成了物质形态上的不动产,使用形态上的动产。人们在生活的不同阶段,随着经济实力、家庭人口的变化,对居住条件的需求也将有所不同,不同阶段的居住条件需求可以通过房屋的买卖来满足。通过卖旧房,买新房,有意识地更换住房,将成为房改房上市后住房消费观念的一大转变。住房交易和更换意识的增强,就会带来市场的繁荣和市场范围的扩大。
同时,住房消费观念将得到升级。在过去公房实物分配体制下,人们对所要居住的住房的选择范围受到很大限制,基本上处于被动地位。房改房上市后,居住者在选择住房时将会有更广阔空间。人们在选择住房时将更多地进行比较和思考,从自身的生活情趣和生活品位进行选择,对不满足自己要求的旧房将被出售,优秀的商品房将会被买入,引导人们的居住消费观念提高到一个新的水平。随着房地产观念的更新,房地产一、二手市场有望连动起来。据介绍,清远市市区10年房改共出售公有住房14078套(含清城区和清新县太和镇)。许多早期购买房改房的干部职工迫切期望改善现有住房条件。据调查,该市房改房中约有33%打算出售,有25%户主表示在出售房改房后购买商品房。以市区14078套房改房、平均每套85平方米计算,33%就是4646套住房、39.5万平方米进入房地产二级市场,若25%房改房户主在出售房改房后又以每户85平方米面积购入新房,则新楼的需求就会达到29.9万平方米,加上部分户主“卖小买大”,促使市场需求量增大。
二、对房价的影响
过去,清远市房地产市场价格格局是在实物分房和商品房交易共存的体制下形成的。由于房改房上市流通较难,因而市场中流通的基本上是新建商品房。这些住房由于在同一时期建设,住宅的户型、质量、社区环境、物业服务等基本相同。差别较大的因素就是区位和交通条件,最终形成了基本上以区位定价格的房价格局。如旧城南门街、北门街一带的商品房价格在每平方米1200元左右,新市北江二、三路临江的商品房价格在每平方米1800元左右,购房者想在新市北江二、三路临江面的商品房中买到每平方米800元的住宅几乎是不可能的。
住宅市场供给的单一性带来的最大问题就是房价偏高。由于市场中流通的基本上是新建商品房,与旧房相比,新房的建造成本、功能配套、户型设计标准都反映着最近时期的物价水平和较先进的居住观念,相应的投入也较大。而旧房的情况则不同,其中既有五六十年代砖木结构的老房,又有七八十年代混合结构或框架结构的旧房,还有九十年代“以人为本”的思想指导下规划设计较好的新住区。这些住房由于建造成本、新旧程度、房屋品质等方面不同,价格上也会有很大差异。因此,房改房上市后最重要的影响就是打破了住房现有市场供给的单一状况,使现有房地产市场价格格局发生了较大变化。在不同区位,不再只有一个大致相同的价格水平,而是产生了一个价格梯度。比如南门街、北门街一带的房价不再是简单的每平方米1200元左右,而可能是每平方米800-1500元的住房都会有,甚至有的房屋会由于功能上过于陈旧,根本无人问津。
三、对房地产开发商的影响
房改房上市带来市场的供求变化,必然会对开发商提出新的要求。从供给方面看,同一区位中旧房的价格优势将对该区位中开发商新建商品房的市场销售带来影响;从需求方面看,购房者的有效居住需求更加复杂,开发商对市场的把握也将更加困难。因而在这种多样化、差异化的市场供求形势下,市场竞争无疑会更加激烈。为此,建立竞争优势,提高产品品质,开发名牌产品将是未来开发商实现企业发展的重要途径。
首先,开发商要切实做好产品定位,在客观上存在价格梯度的情况下,尽量开发有特色的产品,实现差异化生产和经营。在规划设计上要追求项目的超前性,在工程施工上,要严格质量管理,尽量采用新技术、新材料;在物业管理上,要追求费用合理,管理到位。
其次,开发商在项目营销运作上,要力求实现品牌化。尤其是对于较大的项目而言,更是如此。大项目由于房屋数量多,要想迅速完成销售,就必须要取得一定的市场占有率,而高市场占有率又是与市场品牌紧密相连的。清远第一城、国泰广场、新世纪大厦等房地产项目是创市场品牌比较成功的范例。对于大的房地产开发企业还要力求实现项目品牌与企业品牌的互动。项目的生命周期是短暂的,其品牌也只能存在一段时间,而企业则是长期经营的,如果能将项目品牌投射到企业,那么在项目结束后,企业还将会继续享有项目品牌带来的宝贵市场财富,从而大大有利于下一个项目品牌的建立。适应新的房地产格局,顺应新的住房消费理念,开发特色产品,走品牌化道路,将是未来市场中开发商生存发展的必由之路。(李举烈)