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近日,北京调整了商品住房契税征收标准,很多购买期房的人发问,针对北京从期房为主的市场,征税基准日应为签订合同的日期,还是办理房屋产权立契的日期?对于期房契税的讨论在购房者及房地产专业人士中形成一个不小的热点。
以下是一位房地产律师对期房契税的一些看法,它对人们认识期房市场条件下的契税或许能够有所帮助。
近日,北京市财政局和北京市地方税务局联合发布调整购买商品房契税的规定:凡购买建筑面积超过120平方米的商品房,120平方米以上部分按2%的税率征收契税,120平方米以上的面积部分按4%的税率征收契税,新规定自2001年9月10日起开始执行。而此前购买120平方米以上商品房按照4%缴纳契税的,不再退税。诚然,本规定相对于此前凡购买120平方米以上面积商品房,一律按4%征收契税是一大进步。按此前的规定,购买119平方米的商品房,如果总价为60万元,须缴纳契税为1.2万元;而购买120平方米的商品房,即使总价依然为60万元,须缴纳的契税则为2.4万元,这种规定极大地束缚了北京市居民购买商品房的积极性,限制了房地产业的发展。
但是,本规定也带来了进一步的问题。众所周知,目前北京与深圳、上海等城市的现房或准现房市场有所不同,市场上销售的大多为期房,销售日期往往比实际入住日期提前1-2年,购房人签订的是《内销商品房预售合同》或《商品房买卖合同》。通常购房人与开发商签订购房合同时,购买的是一套还不存在的空中楼阁,而约定的交房日期是一年或二年左右的时间,至于交房时是不是可以立即拿到房产产权证件还不一定。现在北京市调整了契税征收标准,很多购买期房的购房人发问,针对期房,征税基准日应为签订购房合同的日期,还是实际交房入住的日期,或是所购房屋具备办理产权证件条件,向房地产管理部门申请办理产权证件的日期(即立契的日期)。
目前,北京市地税局已发布紧急通知,对2001年9月10日前购买(即签订购房合同)商品住房的购房人,购买面积超过120平方米的,按销售总价的4%征收契税。笔者认为,北京市地税局如此规定,依据是“契税”的“契”为合同,“契税”为针对合同成立生效应缴纳的税款。实际上,是将“契税”的征税基准确定为买卖双方进行买卖行为。而我国50年代制定的《契税管理条例》确定将“契税”作为买卖双方的买卖行为成立时征收的税种,实际上,按照通俗的说法,从50年代开始,我国就将“契税”确定为一种“行为税”。从这个方面来说,北京市地税局做出如此规定,也算于法有据。
但是,时代发展到今天,笔者认为,再将契税作为一种单纯的“行为税”是不妥的。50年代,中国并没有所谓“期房”的概念,“期房”是近几年才出现的新生事物,是国家为了鼓励房地产业的发展,吸收香港等地所谓“楼花”的先进经验并加以改进才在国内推行的。在“期房”这种房地产交易中,买卖双方是开发商与购房人,从法律角度上说,购房人作为合同一方的主体资格是无可非议的,但是,开发商是否就具备签定合同的主体资格则是不确定的。因为事实上,开发商并不是合同标的的合法所有者,不应该享有所有者权益。也就是说,开发商在签订商品房预售合同时,尚没有标的物的所有权,即房屋产权。而实际上申领房屋产权证的过程是:开发商建房———建房过程中开始销售———签定购房合同———房屋建好后,开发商申请整个建筑的产权证(俗称“大产权”)———办理立契过户手续,将房屋过户到购房人名下。目前为了简化手续,开发商办理“大产权”的过程有时也会简化到直接办理购房人的过户手续。因此,笔者认为,购房人与开发商签定购房合同的行为不能作为“契税”征收的依据。因为这种行为实际上是不完善的,并不能够保障购房人实际产权的获得。当然,管理部门为保障购房人权益的实现,制定了很多实际的措施,如销售许可制度、预售登记制度等,但是这些措施并不能从根本上解决开发商的主体资格问题。开发商主体资格的获得实际上是始于其建好房屋向管理部门申领并获得产权证件之日。至于开发商在此之前交纳诸如土地出让金、各种税费的行为只是管理部门认可其具备成为合格开发主体的条件。因此,笔者认为,在目前的市场形势下,单纯地将购房人与开发商签定购房合同作为征税依据是不妥的。在“期房”出现之前,订立买卖合同的双方当事人主体资格并不难确定,而在“期房”的交易过程中,将购房人与开发商到管理部门办理立契过户的行为作为征税依据似乎更为妥当。至于为了防止出现故意拖延缴纳或不缴纳契税等行为,规范市场避免私下交易则可以另行制定相关规定。(杨静)