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我们于去年初预购了某小区的商品房,合同约定今年5月15日交房,可至今开发商仍未能交付,据售楼处工作人员透露,所涉房屋可能要到明年四、五月份才能符合交付条件,我们多次和开发商交涉,要求其支付延期交付的违约金,可开发商说约定违约金“过高”,应按业主的实际损失赔付,我们不能接受,特向贵报反映情况,希给予解答。
读者:李雁玲、王杰等
律师评析:
从李某等人的反映材料来看,开发商确已构成违约,依法应承担相应的违约责任。但有几个问题需要考虑:第一,业主主张迟延交付的违约金应以实际交付日为准,鉴于目前房屋尚未竣工,所以建议业主待房屋交付时主张为宜,但不排除目前可以采取其他违约救济措施;第二,如果约定违约金低于业主的实际损失,业主可主张实际损失;第三,如果迟延交付违约金的约定确如开发商所言的“过高”,那么根据法律规定,开发商有权申请人民法院或仲裁机构予以适当降低。李某等人的反映材料未提及违约金的数额和计算方法,是否过高难以判断,但有一点可以明确,约定违约金过高与否应以违约方给守约方造成的实际损失作为判断标准。
背景资料:
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。律师:潘海涛