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一、关于付款方式
如果你是一位用按揭贷款买房的客户,并与发展商签订了合同,约定了付款的细节。结果由于种种原因,你没有得到按揭贷款。这时发展商通知你:由于没有贷款,所以你必须一次性付款或分期付款。这个条件你能接受吗?
付款方式是购房合同的主要条款,当事人在合同中可能明确的约定只用贷款方法买房,也可能说的不清楚。如果当事人明确约定只以贷款方法购买房屋,贷款不成而采用分期付款等其他方式,实际上就是对原合同条款的变更。《合同法》第七十七条规定:“当事人协商一致,可以变更合同”,而发展商没有与客户协商一致,却要求客户按他们的方案付款,这显然是不合法的。
如果事先对付款方式没有说清且事后无法协商确定,则依据《合同法》第六十二条第(五)款规定:“履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行”,由于客户没有足够的经济实力,所以要求客户一次性或分期付款,实际上难以实现买房的目的,因此这是不可取的。
二、关于定金
如果你因为没有得到按揭贷款而不想买房,发展商却说你是违约而不返还你的定金,这种作法对吗?
依据我国《合同法》、《担保法》、《民法通则》的相关规定,定金是担保的一种方式,只有当给付定金的一方不履行约定的债务时,才无权要求返还定金。“违约”与“不履行合同”两个条件缺一不可,客户由于无法申请到按揭贷款,所以无力购买房屋,这并不是客户违约。同时,客户不是不履行债务,而只是不能履行债务。这种情形并不符合法律规定的情形,因此发展商无权拒绝返还客户交付的定金。
三、关于退房退款
如果你顺利地得到了贷款,各项手续也都办齐,但发展商这边出现了严重问题,比如说房屋建筑质量不合格。你实在无法忍耐坚决要退房,这时你还能退房吗?
我们知道,买家与贷款银行之间是一种借贷关系,买家与发展商之间是一种房屋买卖关系,两者虽有关系,但完全是两种独立法律关系,所以对买家的解约权并没有任何妨碍。买家向银行贷款与向亲戚朋友借钱,其性质是一样的。作为债权人,银行或其他机构、个人都只有权要求买家按约还款,但无权干涉买家的解约权利。
可以看出,只要发展商出现了上述情形,如交房严重逾期或质量低劣等,符合法律或购房合同中规定的解约条件,买家就可以依法解除购房合同。
那么按揭贷款怎么呢?有些买家有一种模糊的认识,即按揭贷款是由于买房才申请的,现在不买房了,所以按揭贷款也不用还了。
这种认识肯定是不对的,前面谈到,买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的,所以,解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说,买家虽然不买房了,但因为其已从银行借贷出款项用于购房,所以与银行间的债权债务关系仍然存在,这笔借款是一定要还的。
怎么还呢?理论上说,由于购房合同被解除,发展商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。买家申请的银行按揭贷款,也是购房款的一部分,也应一并返还给买家。然后,买家与银行协商,将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。
实际上,实践中很难这样操作,因为买家所购房屋已经向银行做抵押。如果买家拿到这笔钱后不还给银行,银行只能行使抵押权,拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有,处分该房屋就损害了发展商的利益,发展商绝不会吃这个亏。所以,就只能由发展商将应退购房款分成两部分,其中属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款,从而终止借款合同。